URI城市租住復工第1課：公寓行業十大政策研判，2026不踩坑！

本篇聚焦政策維度，借春節復工收心之際，為您全景梳理2025年住房租賃行業的政策十個大事件，提醒同仁們守住底線、看準風向，在2026年開局不踩坑、行穩致遠。

2025年堪稱住房租賃行業的法治元年。行業政策頂層設計完成系統性升級，以 “法治筑基、多元賦能”為核心特征：從《住房租賃條例》等專項法規正式出臺，到金融支持閉環打通；從存量資產盤活提速，到全鏈條監管體系日趨完善。這意味著行業已從過去的 “野蠻生長” 轉向制度化、規范化運營的新階段。對于2026年的從業者而言，合規是生存的底線，讀懂政策就是盈利的先機。

URI貼心準備復工第一課，讓我們一起通過回顧政策核心事件，把合規要求爛熟于心，避開監管紅線與經營陷阱，以最穩健的姿態迎接新一年的增長機遇！

事件1

●《住房租賃條例》9月15日正式施行，行業邁入法治元年

我國首部住房租賃專項行政法規《住房租賃條例》于2025年9月15日正式施行，條例共7章50條，國家層面同步配套標準合同范本與行業服務標準，構建起“法規+標準+合同”三位一體的監管服務體系，明確租購同權導向、規范市場主體行為，從制度上解決押金難退、惡意漲租、擅自解約等行業痛點。

URI 研判：該事件標志著住房租賃行業正式邁入法治元年，推動市場從野蠻生長轉向規范化、高質量發展，進一步夯實 “租購并舉” 住房制度根基。

與此同時，行業也進入合規硬約束時代：企業經營必須嚴守政策底線，在實現長期穩健發展的同時，也將面臨合規成本與運營標準的同步提升。

事件2

●租賃住房REITs全面擴圍，多部門打通行業金融閉環

2025年發改委將租賃住房細分內容全面納入REITs發行范圍，與財政部專項債、央行再貸款形成金融協同，正式打通租賃住房“投資-建設-運營-退出”全鏈條金融閉環，成為存量資產盤活核心工具。截至2025年底，全國已發行8只保租房公募REITs。其中，華夏北京保障房REIT、華夏華潤有巢REIT已落地擴募。

URI研判：租賃住房REITs全面擴圍與金融閉環打通，是2025年住房租賃行業里程碑式的金融供給革命。政策將租賃住房全品類納入發行范圍，并與專項債、再貸款形成協同，徹底走通 “投資—建設—運營—退出—再投資” 的完整鏈條，標志行業從 “重資產、慢周轉” 進入資產可盤活、資金可循環、模式可持續的新周期。

首批保租房 REITs 成功發行與擴募落地，驗證了市場化退出路徑的可行性，為存量資產證券化樹立標桿。對行業而言，這不僅拓寬了長期低成本資金來源，更倒逼企業向精細化運營、合規化管理、長期化收益轉型。2026 年，具備優質資產與穩定現金流的運營主體將獲得資本青睞，而粗放經營、不合規的項目將加速出清，運營能力與資產質量成為核心競爭力。

事件3

●“收購存量商品房用作保障性住房”成為年度最高頻關鍵詞

2025年財政部安排超900億元專項債，專項用于地方政府收購存量商品房改造為保障性租賃住房。中央在多份頂層文件中同步強調“盤活存量土地與房屋”，并賦予地方政府在收購主體、價格、用途等方面更大自主權，標志著以存量資源轉化為紐帶，同步實現“穩市場、保民生、促更新”已成為構建房地產發展新模式的清晰主路徑。

URI研判：該事件是2025年房地產與租賃行業最具現實意義的破局之舉。超 900億專項債落地，疊加地方自主權擴大，既有效化解存量商品房庫存壓力、穩定市場預期，又快速補齊保障性租賃住房供給短板，真正實現穩市場、保民生、促更新的多重目標。

這一路徑徹底打通 “存量商品房—保障性租賃住房—長期民生供給” 的轉化通道，推動行業從 “增量開發” 轉向存量盤活與運營并重的新模式。對行業而言，意味著資產流轉邏輯重構、地方盤活工具箱進一步豐富，也為 2026 年優質存量項目轉化、合規化運營、資產價值重估帶來明確機遇。

事件4

●十四五保租房籌建收官，北上廣深領跑全國籌建目標

2025年作為“十四五”保障性租賃住房建設的收官之年，全國多地開啟籌建沖刺，一線及新一線城市領跑目標任務，廣州計劃籌建10萬套，北京、上海、深圳各計劃籌建4-7萬套，河南、江西等省份從省級層面統籌推進，剩余任務目標3-5.7萬套，各地均采用新建、收購、改造等多渠道籌集方式。

URI研判：“十四五”的圓滿收官，標志我國保障性租賃住房體系從規模攻堅階段轉向高質量運營階段。北上廣深等核心城市超額完成年度目標，以新建、收購、改造等多渠道籌集，既兌現民生保障承諾，也為租賃市場筑牢 “壓艙石”，“市場化租賃+保障性租賃” 雙軌格局正式成型。

對行業而言，保租房供給放量將重塑市場結構：租金更趨平穩、需求分層更清晰，運營端從 “拼規模” 轉向拼合規、拼產品、拼服務。2026年，參與保租房籌建、運營與資產盤活的主體，將優先享受政策與金融紅利；不適應雙軌規則、產品定位模糊的機構將面臨更大競爭壓力。

事件5

●存量房源改造提速，各類閑置房“變身”網紅保租房

國家持續強化存量房源盤活利用，將其作為保障房籌集的核心渠道，河南、安徽已完成上萬套存量商品房收購轉化為保障房，并配套財政貼息政策支持，上海、廣州、昆明、杭州等城市鼓勵商業、辦公閑置樓宇改建為租賃住房，各地同步優化審批流程，加快存量改造項目落地。

URI研判：該事件是 2025 年租賃行業最具落地性的供給增量路徑。從地方大規模收購存量商品房，到商辦、閑置樓宇靈活改建，疊加財政貼息、審批簡化等政策護航，真正實現閑置資源高效盤活、民生保障快速落地、市場結構持續優化。

這一趨勢明確釋放信號：租賃行業已從增量開發為主轉向存量盤活為王。對企業而言，誰能率先掌握存量改造、產品升級、合規運營的核心能力，誰就能在 2026 年搶占城市核心地段房源、享受政策與金融雙重紅利，在同質化競爭中跑出差異化優勢。

事件6

●深圳公積金租房提取比例上調至80%，公積金“租購協同”標志性事件

全國公積金政策在支持租賃方面呈現“提額、便利、定向”三大特征，深圳將租房提取比例上調至80%，山東連續七年租房提取額增長超20%，合肥、北京等城市推行公積金按月直付租金，桂林降低保障房公積金貸款首付比例，成都定向對保障房租賃提供公積金提取優惠。

URI研判：該事件帶動全國多地同步優化租房提取與直付政策，標志公積金正式從 “重購輕租” 轉向 “租購協同”，成為 2025 年租賃需求側最具普惠性的支撐力量。

政策以提額、便利、定向為核心方向，一方面提高提取額度、簡化流程、推行按月直付，降低新市民與青年人租房現金流壓力；另一方面定向傾斜保障房，強化備案與合規房源的政策紅利，倒逼租賃市場規范化、備案化。

對行業而言，公積金全面賦能租賃，既穩定長期租住需求、提升租客支付能力，也推動機構運營向合規化、產品化、服務化升級。2026 年，接入公積金直付、支持合規備案的運營主體將更具競爭力，政策紅利與租客偏好將持續向正規機構集中。

事件7

●全國多地推出畢業生“免費住”，人才安居政策卷到“零租金”

2025年各地密集推出青年安居專項政策，北京、上海、深圳推出數萬套人才專項租賃房源，面向高校畢業生提供租金減免或專屬配租，杭州、沈陽設立“青年驛站”提供過渡性住房，貴州、湖南實現畢業生人才公寓“補貼住”、“免費住”，武漢經開區則推出產業定向保租房，服務企業員工實現職住平衡。

URI研判：該事件是2025年租賃行業需求側與人才戰略深度綁定的標志性趨勢。從核心城市的租金減免、專屬配租，到過渡性青年驛站、產業定向保租房，政策覆蓋畢業生租房全場景，既彰顯各地引才、留才的決心，也精準對接新市民、青年人的租住剛需，為租賃市場注入長期穩定的需求增量。

這一政策導向，不僅推動租賃住房供給向年輕化、剛需化、差異化升級，更將人才安居與產業發展、城市更新深度融合，讓租賃住房不再是單純的居住載體，成為城市吸引人才、培育產業的重要支撐。對行業而言，人才安居政策的持續發力，意味著 “人才租賃” 將成為新的細分賽道，2026 年，能夠精準匹配青年人才需求、承接政府人才租房項目、提供標準化服務的運營主體，將迎來政策傾斜與市場紅利的雙重機遇，同時也需適應人才租房的政策規范與服務要求，實現合規化、精細化運營。

事件8

●多地建立租賃企業“白名單”或信用評價制度，深圳杭州率先試水

2025年租賃市場強監管全面升級，深圳、杭州率先建立租賃企業“白名單”與信用評價制度，要求租賃企業完成合規備案方可納入白名單，對合規企業給予融資優惠、稅收減免、項目對接等政策支持，對失信企業實施聯合懲戒并清退出市場，同時全國多地逐步跟進建立相關制度。

URI研判：該事件標志行業監管正式進入信用化、制度化、常態化的新階段。以深圳、杭州為代表的先行城市，通過 “合規備案—信用評級—正向激勵—失信懲戒” 的閉環管理，對合規經營主體給予融資、稅收、項目對接等政策傾斜，對違規主體實施聯合懲戒與市場清退，真正實現 “扶優汰劣、獎合規罰違規”。

這一制度全面落地，意味著2026年租賃行業 “合規即競爭力”成為鐵律：進入白名單的企業，將在資金、資源、政策上獲得明顯優勢；而信用缺失、運營不規范的主體將逐步被市場淘汰。對行業同仁而言，唯有先守合規底線，再談經營規模 ，才能在強監管時代行穩致遠、持續發展。

事件9

●合肥上線租金定價機制，北京加強監管“二房東”

2025年各地逐步建立并完善租金定價與監測機制，租金定價機制受到重視，合肥要求租金結合市場調研定價，防止價格異常波動；北京明確，明確“二房東”監管紅線，個人轉租達10套（間）必須注冊公司，接受與住房租賃企業同等監管。

URI研判：該事件標志著2025年租賃市場監管從前端合規延伸至租金與轉租行為的精細化管控。一方面，租金指導價、市場監測機制逐步落地，意在穩定市場預期、防范租金異常波動，保護租客權益，讓租賃市場回歸居住屬性；另一方面，北京對個人轉租設置明確門檻，將大規模 “二房東” 納入企業化監管，有效封堵轉租亂象、資金風險與安全隱患。

兩大政策同向發力，意味著租金更穩、監管更嚴、門檻更高。對2026年從業者而言，只有做到定價合理、房源透明、主體合規、轉租規范，才能避開監管紅線，真正實現長期穩健經營。

事件10

●稅費優惠，北京住房租賃企業增值稅5%降至1.5%

10月16日，北京市住建委、財政局、稅務局聯合印發《關于進一步明確本市住房租賃企業稅收政策適用有關事項的通知》，明確兩類稅收優惠：住房租賃企業向個人出租住房，增值稅征收率從5%降至1.5%；企事業單位向專業化規模化租賃企業出租住房，房產稅從12%降至4%。更是將“專業化規模化租賃企業”認定標準從全國標準的1000套（間）下調50%至500套（間），認定程序實現“免申即享”。

URI研判：該事件是2025年行業極具含金量的成本減負政策。

這一舉措具有全國示范作用，既大幅降低合規運營企業的稅負壓力、改善盈利與現金流，又降低政策享受門檻，讓更多運營主體能夠享受到真金白銀的支持，標志著北京正式進入“強監管+強扶持”并行的新階段。

此舉也將進一步引導行業向合規化、規模化、機構化方向發展，加速市場出清與資源集中，為2026年企業穩健經營、高質量發展提供重要支撐。

數據來源：公開數據 URI復核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內容審核:山楂美式

內容復核:木兮

運營編輯:樹懶