謝逸楓：1月70城二手房價打破零上漲，新房價格延續(xù)下跌

文/謝逸楓

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2026年1月70城新建商品住宅房價環(huán)比下跌0.37%（去年1月-12月房價環(huán)比分別下跌0.1%、0.1%、0.1%、0.1%、0.2%、0.3%、0.3%、0.3%、0.4%、0.5%、0.4%、0.37%），環(huán)比跌幅連續(xù)2個月持平，延續(xù)下跌筑底態(tài)勢。

1月70城新建商品住宅房價指數(shù)環(huán)比下跌0.37%，跌幅環(huán)比與上月持平，表明房價未止跌，處于延續(xù)下跌筑底調(diào)整的階段，說明市場有效需求不足，政策效果減弱。房價止跌企穩(wěn)基礎(chǔ)不牢固，供需修復(fù)放緩的狀況未明顯改變。

1月一線城市二手住宅房價下跌0.47%，跌幅比上月收窄0.41%，其中去年12月下跌0.88%，創(chuàng)2021年以來第二大跌幅，意味著房價處于下跌的筑底、探底、尋底的調(diào)整階段，主要是二手房掛牌量、法拍房量有增無減，以價換量。

預(yù)計70城房價完成筑底后，將在底部運行6個月-12個月的周期。目前房價觸底反彈最大的阻力是銷售端無法傳導(dǎo)至房價、政策效力持續(xù)性弱、貨幣供應(yīng)受限、供大于求、庫存高、居民收入減少、預(yù)期和信心弱、租金回報率無法支撐。

中指數(shù)據(jù)顯示，2026年1月全國100個城市新建住宅平均價格為17114元/平方米，環(huán)比上漲0.18%，同比上漲2.52%。二手住宅均價為12905元/平方米，環(huán)比下跌0.85%，跌幅較上月收窄0.12%，同比下跌8.67%。

原因是部分城市均有高端改善樓盤入市，帶動百城新房價格環(huán)比結(jié)構(gòu)性上漲，整體表現(xiàn)平淡，環(huán)比漲幅較上月收窄。2026年1月100城新建住宅價格環(huán)比上漲城市個數(shù)24個，72個下跌，同比上漲23個，同比下跌77個。

分城市能級來看，城市分化和結(jié)構(gòu)性趨勢依然是市場主要1月，成都、上海、杭州等城市均有高端改善樓盤入市，帶動一二線城市價格同環(huán)比均上漲，三四線城市以消化現(xiàn)有庫存為主，同環(huán)比均下跌。

一線二線三線城市新建住宅價格環(huán)比上漲0.51%，上漲0.16%、下跌0.29%，同比分別為上漲6.83%、上漲1.70%、下跌2.13%。二手住宅價格環(huán)比分別下跌1.14%、0.87%、0.73%，跌幅有所收窄，同比分別下跌7.64%、9.34%、8.43%。

筆者認(rèn)為，短期內(nèi)房價止跌見底、企穩(wěn)反彈上漲的條件不具備，傳統(tǒng)房價周期路徑為政策見底-成交量上升-房價止跌見底-企穩(wěn)反彈上漲，現(xiàn)階段政策處于落實期，成交、房價止跌筑底期，市場分化和結(jié)構(gòu)性明顯，熱點城市復(fù)蘇表現(xiàn)起伏。

按照樓市與政策周期、經(jīng)驗來看，政策效應(yīng)、成交量和房價上漲的持續(xù)性能否保持6個月以上-9個月以上，是完成止跌筑底的標(biāo)志。關(guān)鍵是大招的政策能否全面落地、新的政策加碼能否及時出臺、政策效應(yīng)持續(xù)力能否保持、預(yù)期和信心逆轉(zhuǎn)。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年9月70城新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅為下降0.1%，該數(shù)據(jù)自2015年5月（超過6年）以來首次為負(fù)。這一輪70城房價自2021年9月新房環(huán)比下跌0.1%，下行周期開啟，截至2026年1月，已經(jīng)連續(xù)下跌超過4年。

未來中國房價到底何時能迎來拐點，何時見底反彈？成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場最關(guān)心的問題，因為房價下跌超過4年，是下跌周期中最長的房價下跌周期，堪稱史無前例的超跌現(xiàn)象，已經(jīng)超過市場的預(yù)期跌幅和下跌時間。

筆者認(rèn)為，按照現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場狀況、政策效果和持續(xù)力及政策落實情況看，預(yù)計房地產(chǎn)供需關(guān)系和信用修復(fù)、庫存去化需2年-3年時間，這一輪拐點（房價拐點）有望2年-3年后到來，就是2026年到2028年會實現(xiàn)房價見底向上。

按照統(tǒng)計部門2026年1月70城房價、供求關(guān)系、庫存去化周期，產(chǎn)品供應(yīng)和成交結(jié)構(gòu)變化、政策調(diào)整、二手房市場分析，目前市場正在釋放出房價新的變化、信號，呈現(xiàn)房價延續(xù)下跌筑底、政策效果減弱、分化和結(jié)構(gòu)性信號的趨勢。

一是房價止跌筑底基礎(chǔ)不牢固，底部企穩(wěn)條件不符合，短期止跌上漲有困難。

二是房價要實現(xiàn)真正全面反彈上漲條件不具備，核心區(qū)域結(jié)構(gòu)性上漲占主導(dǎo)。

三是未來1年-2年房價平穩(wěn)，不存在大漲大跌，房價上漲比下跌預(yù)期概率大。

四是房價存在區(qū)域、城市、板塊、產(chǎn)品、一二手房兩極分化，結(jié)構(gòu)性成主流。

五是房價下跌城市數(shù)量超過上漲數(shù)量，呈點狀上漲趨勢，片狀上漲不穩(wěn)狀態(tài)。

六是市場結(jié)構(gòu)性因素決定一二線核心區(qū)域銷量，對房價傳導(dǎo)效應(yīng)正在減弱。

七是買房置業(yè)窗口來臨，現(xiàn)在一二線城市核心區(qū)買豪宅、好房子，就是抄底。

八是城市核心區(qū)新房有價沒量，二手房有量沒價，二手房價頻頻沖擊新房價。

1月70城新建商品住宅房價環(huán)比下跌0.37%，跌幅與上月持平，同比下跌3.33%，降幅比上月擴(kuò)大0.28%；二手住宅房價環(huán)比下降0.54%，跌幅比上月收窄0.16%，同比下降6.24%，跌幅比上月擴(kuò)大0.17%，總體房價延續(xù)下跌形勢不變。

1月70城一手商品住宅房價環(huán)比下跌0.37%，跌幅與上月持平

1月70城新建商品住宅房價環(huán)比下跌0.37%（去年1月下跌0.1%，2月下跌0.1%，3月下跌0.1%、4月下跌0.1%、5月下跌0.2%、6月下跌0.3%、7月下跌0.3%、8月下跌0.3%、9月下跌0.4%、10月下跌0.5%、11月下跌0.4%、12月下跌0.37%）。

1月70城新房住宅房價環(huán)比下跌0.37%，延續(xù)下跌態(tài)勢。原因一是市場結(jié)構(gòu)性的因素，大戶型、高價樓盤供應(yīng)和成交量增加。二是限價、限簽取消，房企以價換量的促銷減少，帶來價格下降效應(yīng)放緩。三是部分城市政策利好，增加邊際效應(yīng)。

四是不排除網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的滯后性。五是市場有效需求不足，庫存過剩，供大于求。五是二手房對新房價沖擊大，二手房掛牌量一直居高不下，形成市場供應(yīng)量處于加大的局面。六是豪宅、好房子成銷售熱點，其他房子降價。

2024年8月環(huán)比下跌0.73%，是2014年12月以來單月第一大環(huán)比降幅。2025年1月-12月環(huán)比分別下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.2%、下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.4%、下跌0.5%、下跌0.4%、0.4%。

自2021年9月70城新建商品住宅房價環(huán)比下降0.1%（下跌0.08%），上漲76個月后首次下降，到2025年12月連續(xù)下跌52個月，一直到2026年1月連續(xù)下跌53個月，已經(jīng)連續(xù)下跌超過4年（4年5個月），超過上輪房價下跌周期。

1月5個城市房價上漲，大連環(huán)比上漲0.2%領(lǐng)漲全國

新房價環(huán)比上漲數(shù)量來看，1月上漲城市數(shù)量為5個，比上月減少1個（去年12月6個、11月8個、10月6個、9月5個、8月9個、7月6個、6月14個、5月13個、4月22個、3月24個、2月18個、1月24個），釋放出當(dāng)前房價震蕩不止的強烈信號。

70城房價環(huán)比上漲城市數(shù)量來看，上漲城市為5個，比上月減少1個城市。下跌城市62個，與上月持平。持平城市3個，比上月減少2個。其中大連環(huán)比上漲0.2%，漲幅第一，領(lǐng)漲全國。合肥、廈門、武漢、南充均上漲0.1%。

房價能否保持6個月以上-9個月以上的上漲，是檢驗房價是否止跌企穩(wěn)、反彈上漲的標(biāo)準(zhǔn)，前提條件是成交量、政策效應(yīng)保持6個月-9個月以上，并且穩(wěn)定增長。基于政策效應(yīng)，市場起起伏伏的表現(xiàn)，房價短期內(nèi)難上漲，處于止跌筑底階段。

2026年1月70城新房價格中，上海新房住宅環(huán)比0.0%（上月上漲0.2%）持平。自2022年6月份以來上海新房價格一直保持上漲的走勢，已連續(xù)上漲43個月，1月已止?jié)q。新房住宅同比上漲4.2%，漲幅比上月收窄0.4%，堪稱穩(wěn)漲，但放慢。

上海最抗跌，呈現(xiàn)房價上漲一枝獨秀的行情，新房價格連續(xù)43個月上漲，堪稱全國房價風(fēng)向標(biāo)。主要原因是高端新房豪宅、大戶型、高單價樓盤供應(yīng)、成交占比高。其次是需求旺盛、購買力強勁。再次是購房者偏愛新房，“打新熱”持續(xù)。

最后是限價、限簽、限售價項目等政策取消，限購等政策調(diào)整。2026年1月上海新房價環(huán)比0.0%，持平，同比上漲4.2%，漲幅比上月收窄0.4%。二手房房價環(huán)比下跌0.4%，跌幅比上月收窄0.2%，同比下跌6.8%，比上月跌幅擴(kuò)大1.7%。

按照城市能級來看，1月一二三線城市房價環(huán)比持續(xù)下跌，其中一線城市下跌0.32%，跌幅持平；二線城市下跌0.33%，跌幅縮小0.03%；三線城市下跌0.40%，跌幅擴(kuò)大0.01%，形成一線跌幅持平、二線縮小、三線跌幅擴(kuò)大的市場格局。

一線城市中北京、上海、廣州、深圳新房住宅房價環(huán)比分別為下跌0.3%、0.0%持平、下跌0.6%、下跌0.4%。除上海外，北京、廣州、深圳的房價依然處于未止跌的下跌筑底階段，完成觸底，依然需要時間。

1月一手商品住宅房價同比下跌3.33%，跌幅比上月擴(kuò)大0.28%

1月70城新建商品住宅房價同比下跌3.33%（去年1月-12月為下跌5.4%、下跌5.2%、下跌5.0%、下跌4.5%、下跌3.7%、下跌3.4%、下跌3.4%、下跌3.0%、下跌2.7%、下跌2.6%、下跌2.8%、下跌3.05%），比上月擴(kuò)大0.28%。

處于未止跌筑底階段，過去3年房價同比下跌基數(shù)大，未來需要房地產(chǎn)政策加大力度、規(guī)模。房地產(chǎn)出清（庫存、債務(wù)、交房）周期還沒有結(jié)束，供求和收入、預(yù)期及信心修復(fù)未結(jié)束，短期內(nèi)，70城房價總體見底、反彈有待觀察。

1月70城新房房價同比跌幅擴(kuò)大，主要是環(huán)比累計的跌幅擴(kuò)大，與城市大戶型、高價樓盤集中上市供應(yīng)和成交減少，帶來的少部分城市結(jié)構(gòu)性房價上漲放緩，及限價限簽的政策期限帶來的政策效應(yīng)，不排除是網(wǎng)簽滯后性的原因。

1月70城新房房價同比下跌3.33%，一是新政效應(yīng)衰減、持續(xù)性弱有關(guān)。二是新房需求不穩(wěn)定，二手房持續(xù)火熱。三是以價換量已經(jīng)形成主流。四是與居民收入下降、信心未恢復(fù)有關(guān)。五是二手房價降價幅度加大，影響新房房價上漲預(yù)期。

1月70城新建商品住房價同比下跌3.33%，比上月跌幅擴(kuò)大0.28%。2024年10月下跌6.2%，11月下跌6.1%，12月下跌5.7%，其中10月下跌6.2%，創(chuàng)2024年房價最大跌幅。到2026年1月，房價同比已經(jīng)連續(xù)下跌46個月，基本調(diào)整到位。

自2022年4月70城新建商品住宅房價同比下降0.1%，房價上漲84個月后首次下降，到2022年12月連續(xù)下跌9個月，到2023年12月連續(xù)下跌21個月，一直到2026年1月70城新建商品住宅房價同比連續(xù)下跌46個月，房價下跌周期超過上輪。

1月70城房價同比上漲城市數(shù)量來看，上漲城市4個，比上月增加1個。持平1個。下降城市65個，與上月持平。1月70城房價同比上漲的城市分別為上海上漲4.2%、杭州上漲2.4%、合肥上漲1.6%、烏魯木齊上漲0.5%。

按照城市能級來看，1月區(qū)域城市分化嚴(yán)重。其中一線城市價格同比下降2.10%，跌幅較上月擴(kuò)大0.4%。二、三線城市分別平均下降2.86%和3.89%，跌幅分別較上月擴(kuò)大0.32%和0.23%，形成一二三線城市跌幅連續(xù)4個月擴(kuò)大的市場格局。

一線城市中北京、上海、廣州、深圳新房住宅房價同比分別為下跌2.4%、上漲4.2%、下跌5.3%、下跌4.9%。其中唯一上漲的上海房價比上月漲幅收窄0.4%，呈現(xiàn)房價上漲勢頭放緩的節(jié)奏，與房企加大促銷有直接的關(guān)系。

1月70城二手住宅房價環(huán)比下跌0.54%，跌幅比上月收窄0.16%

1月70城二手住宅房價指數(shù)環(huán)比下跌0.54%，比上月收窄0.16%（去年1月-12月分別下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.2%、下跌0.4%、下跌0.6%、下跌0.5%、下跌0.6%、下跌0.6%、下跌0.6%、下跌0.7%、下跌0.7%、下跌0.7%），表明房價未止，處于筑底階段。

相比2024年9月70城二手住宅房價指數(shù)環(huán)比下跌1.2%的跌幅，2026年1月70城二手住宅房價指數(shù)環(huán)比分別下跌0.54%，跌幅已經(jīng)大大收窄。說明目前二手房價已經(jīng)基本調(diào)整到位，房價處于止跌筑底階段特征。

目前二手住宅房價止跌企穩(wěn)的基礎(chǔ)不牢固，2024年9月70城二手住宅房價環(huán)比下跌1.2%，創(chuàng)下自2014年10月以來單月房價環(huán)比最大降幅。二手住宅房價跌幅收窄0.16%，重要原因就是二手房掛牌量下降，新房以價換量沖擊二手房放緩。

自2021年8月70城二手商品住宅房價環(huán)比下跌0.02%，上漲75個月后首地次下降，到2021年12月連續(xù)下跌5個月，到2023年12月，連續(xù)下跌29個月，一直到2026年1月連續(xù)下跌54個月。政策端傳導(dǎo)到市場端、價格端的效果減弱。

1月70城二手住宅房價環(huán)比上漲城市數(shù)量來看，上漲城市2個（揚州、湛江）、持平1個，下跌67個，比上月減少3個。說明70個城市的二手住宅房價首次打破0上漲，釋放出二手住宅房價止跌筑底基礎(chǔ)不牢固，房價上漲預(yù)期增強的信號。

目前70城二手住宅房價數(shù)據(jù)來看，總體二手房價止跌見底、企穩(wěn)上漲的基礎(chǔ)不牢固，條件不具備。因為二手房市場的庫存巨大，掛牌量巨大，去化周期長，短期完成止跌筑底困難大，要實現(xiàn)見底企穩(wěn)、反彈上漲，需要市場觀察。

按照城市能級來看，1月一線城市房價環(huán)比連續(xù)9月下跌，一線城市降幅0.47%，比上月收窄0.41%，二線三線城市跌幅分別下跌0.50%、0.58%，比上月縮小0.23%、0.08%，形成一線二線三線城市跌幅收窄市場格局。

70城城市二手住宅價格持續(xù)4月全部環(huán)比下降后，1月?lián)P州、湛江2座城市環(huán)比上漲，沈陽與上月持平。環(huán)比下降的城市67個，較上月減少3個。其中一線城市北上廣深環(huán)比分別下跌0.2%、下跌0.4%、下跌0.7%、下跌0.6%。

1月一二三線城市二手住宅銷售價格跌幅收窄，主要是高品質(zhì)的二手樓盤大戶型、高價房成交增加，以價換量的市場主流，存在結(jié)構(gòu)性房價下降，及限價、限簽的政策取消未來帶來單價上漲，部分城市利好政策效應(yīng)增強。

1月70城二手住宅房價同比下跌6.24%，跌幅比上月擴(kuò)大0.17%

1月70城二手住宅房價指數(shù)同比下跌6.24%（去年1月-12月下跌7.8%、下跌7.5%、下跌7.3%、下跌6.8%、下跌6.3%、下跌6.1%、下跌5.9%、下跌5.5%、下跌5.2%、下跌5.7%、下跌5.45%，下跌5.07%），跌幅擴(kuò)大0.17%，加速下跌。

1月70城二手住宅房價同比下跌6.24%，比上月跌幅擴(kuò)大0.17%，說明房價處于止跌筑底的調(diào)整階段。自2022年3月房價同比下跌0.3%，這是2015年12月以來首次出現(xiàn)房價同比下跌，到2026年1月房價下跌6.24%，已經(jīng)連續(xù)下跌48個月。

2022年2月70城二手商品住宅房價同比下跌0.3%，上漲81個月后首次下降，到2022年12月連續(xù)下跌11個月，到2023年12月，連續(xù)下跌23個月，一直到2026年1月二手商品住宅房價同比連續(xù)下跌48個月，房價下跌周期超上輪。

1月70城二手住宅房價同比上漲城市數(shù)量來看，全面下跌，連續(xù)25個月70城房價全部下跌后，自2024年初以來同比均下降。釋放出房價下跌壓力加大，處于下跌調(diào)整的形勢不變。毫無疑問，與過去二年的房價同比下跌基數(shù)大有關(guān)系。

按照城市能級來看，1月一二三線城市房價同比跌幅擴(kuò)大，下跌壓力加大，要防止二手房價大跌。一線城市價格同比下跌7.58%，跌幅擴(kuò)大0.63%、二線城市下跌6.17%，跌幅擴(kuò)大0.17%、三線城市下跌6.14%，跌幅擴(kuò)大0.11%。

70座大中城市連續(xù)25個月價格全部同比下降，徐州以10.2%跌幅居首，其次西安、武漢跌幅超過9.0%，鄭州、北京、南京、廣州等8座城市跌幅在8.1%-8.9%之間，跌幅最小的城市西寧，下降1.9%。深圳、上海，分別下降6.5%和6.8%。