山東
這篇文章屬于舊聞，因為正好卡著春節很多后續也沒有落定，我不是很希望這件事被妖魔化，畢竟物業突然撤掉，最難受的還是業主....
也是因為時間略長，有些事情起了變化，有最新消息的可以直接評論區留言。
大家可能還記得在前幾年樓市火熱的時候，樓盤物業被視作現金護城河，而且物業公司本身，也存在極強烈的擴張意向。
濟南的很多小區曾經出現過，業主因不滿物業服務怒而成立業委會，最終引入優質物業的案例。
文旅城、尚品燕園、泰悅赫府都上演過各種無間道，原因就一個，業主要換物業...
像下圖的尚品燕園，碧桂園萬科金茂三家路演，據傳老物業防水阻撓，但新物業公司依然站的筆直...
包括春節期間，濟南西某樓盤剛交房，業主連夜成立業委會，準備罷免物業....
過去是業主因物業服務不佳罷免物業，而現在伴隨著開發商涼涼，樓市走低等現象的疊加，物業主動跑路，成為當下全新的現象。
歷下假日麗景小區，物業明確表示因為本小區拖欠物業費現象過于嚴重，主動撤出項目....
特別值得注意的是，山東物華尚品物業管理公司剛入住假日麗景半年，之前的物業叫做煙臺中泰物業.....
也就是說假日麗景小區在半年前剛經歷了一系列復雜的換物業公司事務，這下還要進行第二次。
除了這個盤以外，央企的金茂物業也在主動撤出，而且不是一個盤，據小編電話咨詢，濟南將撤出張馬屯金茂悅、雪山金茂逸墅、歷下金茂府是哪個項目。
不過后續聽說因為歷下金茂府存在科技設施，引發了諸多業主的焦慮，反彈極為強烈，金茂物業貌似撤不了....
不過有一說一，歷下金茂府這項目簡直是DEBUFF的集合體，前段時間凈水廠的事也屬于首當其沖....
01
從物業搶著入駐到物業搶著跑路，這里面究竟發生了什么，為了保證盡量客觀，小編將從物業層面和業主層面分別解析。
從物業公司的角度看，物業應收水平增速已至瓶頸，但相應的支出居高不下，這里面很重要的一項是物業費收不上來。
這就導致很多上市的大物業公司，只能采取邊拓邊裁的手段，逐步淘汰那些不賺錢或者賺錢很少的樓盤。
本圖引自克爾瑞
在過去樓市火熱的時候，物業服務實際上承擔了很大一部分樓盤配套的職能。
相當多的樓盤把物業公司當做極其重要的賣點，很多樓盤其實從開始就是入不敷出，只是因為樓市火熱，有開發商進行天量的輸血。
現在樓市啞火，輸血不存在了，物業公司開始自負盈虧了，只能主動退出物業費繳納不力的小區。
除此之外，還有居高不下的人力成本。
安保年輕化、社區智能化，這些軟硬件的投入都是硬性成本，尤其是很多高端的改善盤，2.36元/平的物業費完全撐不起開發商所描繪的服務場景，后續矛盾不斷也是意料之中的事。
還有一點，濟南最新出臺的政策是允許空置物業繳納半額物業費的。
這一點自物業公司看來，它所提供的服務是一致的，不會因為空置而減少安保成本管理成本。
在成本不變的前提下，部分業主持續的監控之中，但收繳回來的物業費卻只有一半，自然對經營產生不小的壓力。
而且更為關鍵的問題是現在樓市萎靡不振，大量用于投資的房屋被空置，房子既然變不成錢，業主繳納物業費的意向自然大大減低。
02
但是作為業主而言，這些苦衷自然可以體諒，但某些物業公司的所作所為的確廣受詬病。
假日麗景小區當年因為煙臺中泰物業服務奇差，整個小區門崗無人值守，地庫漏水，還受到了官媒的關注，最終換成了山東物華尚品物業。
下面的圖比較老了，有些地方也整改了，大家知曉即可。
確切來講，車庫漏水應該是施工方的問題，但是鑒于不少小區開發商和物業公司同屬一家，所以找物業公司小編感覺也是沒毛病。
甚至我在網上還搜到了假日麗景原物業起訴業主的判決...
這位業主拖欠了4年的物業費，個人感覺業主也是挺無奈的，因為從業主方面講，除了不繳物業費好像也沒有其他辦法約束物業。
最終結果，法院不可能支持業主不繳納物業費，因為這關系著整座小區。
同樣法院也將物業公司要求的違約金給駁回了，法院上面也提到中泰物業濟南分公司的工作尚存提高、改進之處。
所以白嫖是不可能的，物業公司要求的天價違約金也是比較扯淡的....
下面是關于此事件記者的報道：
當然假日麗景的物業費比較低，一平1.18元...但濟南樓市當下的物業主流就是2.36元/平，甭管門口幾個老大爺，幾個大媽，都是2.36元/平。
像金茂悅家園，物業收繳費用和金茂府并無區別，那么自然會引發業主的橫向比較。
業主天然認為，2.36元/平既然是當下濟南物業費的天花板，那么自然我應該獲得天花板級別的服務。
但是小編搜了搜物業的排名，雖然收費標準是第一檔，中化金茂物業管理（北京）有限公司排名僅522名，比很多聽都沒聽過的物業公司排名還低，和金茂物業上市企業的身份完全不符。
PS：這份榜單的最高等級是AAA級，為高新綠城物業...
咱換位思考，拋卻那些可惡的白嫖黨，繳同樣的錢（甚至繳的物業費還多）但享受服務排名到500名開外，你愿意不愿意繳錢？
甚至下樓就能看到如下場景：
而且據小編了解，金茂物業并沒有公示小區收益，原以為是濟南這邊的特色，原來全國都這樣...
再說一點白嫖黨的事，其實每個小區都有那種怎么催也不繳物業費的業主，但是比例基本是恒定的，
為什么有的公司能運營下去，有的公司不能運營下去，這背后的道道其實有很多。
寫這篇文章我曾搜索到一篇報道，外地某安置區的物業繳費率僅17%，網上一窩蜂的罵業主不要臉....
但后續我搜了搜，最終遠洋物業選擇入駐，后續運營的還不錯。
前文提到的金茂悅，預計將換萬科物業，也不像這新聞剛出來很多人講的：這小區廢了，這小區完了”.....
還是那句話，在商言商，業主有更換物業的權利，物業同樣也有跑路的道理...
而且現在的物業跑路早已不局限在安置房回遷房，高端改善撤場的同樣有不少。
最后給大家說幾點從物業角度選擇樓盤的想法：
1.科技住宅謹慎購買，好像前文提到的歷下金茂府，很多東西離開原物業是玩不轉的。
如果單純看旅游路金茂府，可能入住率還沒有歷下金茂府高，這姑且算個隱憂，像蘭亭府這樣的，前面宣傳科技住宅，叫停金茂代建，后續的物業服務是否能跟得上，這是個應該好好思索的問題。
2.盡量地段完善入住率高的樓盤，很多遠郊盤的物業服務很成問題，極容易出現入住率低-業主不繳物業費-物業惡化-房價走低的惡性循環。
3.千金買房萬金買鄰，不是搞歧視，有些社區的白嫖黨確實多了點，很多時候我都給物業鞠一把淚，實在是太難干了，面對這種情況最好的方式是賣房走人。
4.千萬不要相信什么業主自治，什么業委會自治，很多操作手法是這樣：兩個業主在群里噴物業-幾個托應聲符合成立業委會-業委會成立掏空收益和維修基金-業主賣房走人，最后留下一地雞毛....
畢竟這年頭誰會真的免費服務呢？
5.個人建議相關部門出臺監管政策，針對某些高端小區，2.36元/平確實有點低，同樣針對某些剛需小區2.36元/平又有些高，能不能根據房價進行物業費分級，讓大家都獲得相應的體驗呢？
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