金鉆豪園舊改重生，中信城開(kāi)差點(diǎn)刷新了一個(gè)紀(jì)錄

文/深圳進(jìn)深 李奕和

歷經(jīng)20余年，金鉆豪園舊改項(xiàng)目終于要迎來(lái)“翻身”。

就在年前，深圳規(guī)自局披露了信悅映翠府項(xiàng)目《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及總平面圖。

它位于羅湖區(qū)翠竹街道太寧路與翠竹路交匯處東南側(cè)，宗地號(hào)為H311-0106。

建設(shè)用地面積1.95萬(wàn)㎡，總建筑面積27.05萬(wàn)㎡。

容積率達(dá)到10.68，計(jì)容積率建筑面積22.25萬(wàn)㎡。

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項(xiàng)目總平圖，給人的第一印象是：高，實(shí)在是有點(diǎn)高！

小區(qū)體量并不大。

共規(guī)劃四棟住宅建筑，以及一棟幼兒園。

四棟住宅分別為1棟一、二、三、四單元。

其中，1棟一單元、1棟二單元均為60層，一層四戶設(shè)計(jì)；

1棟三單元、四單元的樓高更夸張地達(dá)到73層、66層。

要知道，整個(gè)深圳住宅的第一高樓白石洲璟庭，最高74層。

而信悅映翠府1棟三單元的樓高，只比白石洲璟庭少了一層。

這個(gè)高度，看著就嚇人。

不過(guò)，據(jù)進(jìn)深君了解，信悅映翠府1棟三單元是安居房；

1棟四單元?jiǎng)t是回遷房。

只有1棟一、二單元這兩棟樓是普通商品房。

但商品房樓高達(dá)到60層，放到整個(gè)深圳其實(shí)也算是少有了。

特別在眼下普遍限高、降容積率的大背景下，更是如此。

整個(gè)小區(qū)，共規(guī)劃約1720戶。

其中商品房440套，占比約25.58%；

安居房680套，占比約39.53%；

回遷房600套，占比約34.88%。

所以，信悅映翠府的不足其實(shí)比較明顯：

1）一個(gè)是，高容積率以及極致超高層，對(duì)居住舒適度造成的影響；

2）另一個(gè)，則是安居房、回遷房、商品房混住，居住起來(lái)沒(méi)那么純粹。

02

不過(guò)，對(duì)于一個(gè)歷經(jīng)磨難的舊改項(xiàng)目，能順利推進(jìn)到如今，已經(jīng)不錯(cuò)了。

項(xiàng)目總平圖披露，意味著距離入市不遠(yuǎn)了。

該項(xiàng)目原為金鉆豪園城市更新項(xiàng)目，早在2005年，就有開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐。

2010年，金鉆豪園成為深圳首批8個(gè)城市更新項(xiàng)目之一，正式列入官方計(jì)劃。

只不過(guò)在隨后長(zhǎng)達(dá)十多年的時(shí)間里。

因開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂、多棟樓體被鑒定為“D級(jí)危樓”、簽約率不達(dá)標(biāo)；

以及業(yè)主欠債8000萬(wàn)導(dǎo)致審批受阻等問(wèn)題。

項(xiàng)目長(zhǎng)期陷入僵局，被稱(chēng)為“深圳最難改造的舊小區(qū)之一”。

直到2025年6月，中信城開(kāi)聯(lián)合中信金融資產(chǎn)、深圳資產(chǎn)、羅湖投控、建元信托、特區(qū)新華城等組成聯(lián)合體。

憑借“金融支持 風(fēng)險(xiǎn)隔離 資產(chǎn)管理”的創(chuàng)新方案，在項(xiàng)目主體多輪遴選中脫穎而出。

才終于迎來(lái)了曙光。至此，項(xiàng)目已經(jīng)走過(guò)了21年。

依托中信集團(tuán)“金融全牌照＋實(shí)業(yè)廣覆蓋”綜合優(yōu)勢(shì)，中信城開(kāi)在城市更新及紓困項(xiàng)目上，很有自己的一套。

去年11月，中信城開(kāi)華南發(fā)布官微顯示：

中信城開(kāi)聯(lián)動(dòng)中信金融資產(chǎn)，高效推進(jìn)“金鉆豪園項(xiàng)目”紓困盤(pán)活，有力支持解決超600戶回遷業(yè)主的3億多過(guò)渡安置費(fèi)、近3億元欠付工程款及農(nóng)民工工資、欠繳稅款等歷史遺留問(wèn)題。

項(xiàng)目?jī)H用三個(gè)月時(shí)間完成從協(xié)議簽署到資金投放的全流程。

破局深圳羅湖區(qū)停滯超十年的城市更新項(xiàng)目紓困的關(guān)鍵難題，創(chuàng)造了盤(pán)活存量資產(chǎn)的“中信速度”。

目前，項(xiàng)目的用地單位為深圳市新鉆項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有限公司，董事長(zhǎng)、經(jīng)理分別為張文浩、李小鋒。

而就在去年12月，中信城開(kāi)還作為發(fā)起方，推動(dòng)成立了信悅?cè)凇こ鞘懈屡c運(yùn)營(yíng)聯(lián)盟成立大會(huì)。

中信城開(kāi)董事長(zhǎng)楊勁當(dāng)時(shí)表示，“信悅?cè)凇敝荚趨R聚各方頂尖資源，把分散的資源整合起來(lái)，解決單一主體難以破解的難題。

“以聯(lián)盟形式，推動(dòng)存量資產(chǎn)從‘盤(pán)活’向‘提質(zhì)’升級(jí)，為城市更新高質(zhì)量發(fā)展注入持久動(dòng)力。”

金鉆豪園舊改變身信悅映翠府，無(wú)疑是其成功的案例之一。

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如果不看舊改所帶給項(xiàng)目本身各項(xiàng)奇高的參數(shù)，項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)其實(shí)不少。

區(qū)位上，項(xiàng)目位于羅湖水貝珠寶商業(yè)集聚區(qū)，具有不可復(fù)制的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。

交通上，緊鄰地鐵3號(hào)線與7號(hào)線雙軌交匯的田貝站A出口，出行也方便。

商業(yè)上，1公里內(nèi)有沃爾瑪，KK TIME購(gòu)物中心、喜薈城購(gòu)物中心多個(gè)購(gòu)物中心。

目前，項(xiàng)目的產(chǎn)品暫且沒(méi)有官方消息，但市場(chǎng)傳面積段為117-125㎡的戶型。

3梯4戶設(shè)計(jì)，加上已知的兩棟商品房戶戶南向。

就看后續(xù)開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品上能掀起多大風(fēng)浪了。

附近在售盤(pán)，翠園華府參考均價(jià)8.88萬(wàn)/㎡，益田御龍?zhí)斓?.59萬(wàn)/㎡。

再往東一些，在售包括京基天韻府、天郡府、璟譽(yù)府，參考均價(jià)4.78-5.7萬(wàn)/㎡。

相關(guān)公司：中信城開(kāi)