商業頭條No.113｜百年淮海路，再迎“青春期”

界面新聞記者 | 范易成 方卓然 何苗
界面新聞編輯 | 謝靈寧 莊鍵

中國農歷2026年春節，上?；春Ｖ新放c瑞金一路交匯處，一匹紅色駿馬造型的巨型燈光秀在龍鳳·PRSCO購物中心的外立面點亮，營造出馬年新春的節日氛圍。

“淮海路，馬上紅”——商家在相關的活動廣告中這樣寫到。按照活動設計，在春節長假期間，來到淮海路的游客可以從這里出發，體驗一條“集合了老字號福袋、潮流打卡互動和限定優惠的迎新花路。”與此同時，淮海路也迎來夜景燈光煥新，人行道兩旁高大的梧桐樹上，繁星般的暖黃色燈帶與喜慶的紅色燈籠交相輝映，每晚六點準時亮起。網友們紛紛打卡分享，點贊淮海路“你是會搞年味的”。

最新的統計顯示，在春節長假（2月15日-22日）期間，淮海中路商圈銷售額同比增長了23.7%，高于上海19個市級商圈12%的平均增幅。

位于這條“迎新花路”起點的龍鳳·PRSCO，是一棟即將在2026年年中啟用的中等體量購物中心，它包括地上六層和地下四層，總規劃建筑面積約5萬平方米。其目標是成為淮海路的新晉商業地標。除了帶動更多零售消費品牌入駐淮海路，也試圖補足商業街的停車和餐飲短板。

龍鳳·PRSCO的紅色駿馬造型燈光秀 圖片來源：淮海集團官微

從此處出發，沿著淮海路向東步行約10分鐘，還可以看到另一棟百年歷史的8層老樓，它曾有一個十分響亮的名稱：巴黎大劇院。這棟建筑幾經易主，自2011年以后就長期空置。

現在它由雅戈爾集團和天目里聯合改造為一座新概念綜合體，涵蓋零售、展覽、畫廊、餐飲、手工坊、買手店等多種業態，命名為HAI550。2024年8月，作為國內首個以“可持續生活方式”為主題的商業空間，HAI550正式開業。

大多數商業體對于入駐品牌成熟度的要求較高，這也意味著商場同質化嚴重，而HAI550和其他購物中心的最大區別在于，它愿意為尚處起步階段的年輕品牌提供更多機會。在這里鮮有市場耳熟能詳的大牌，多為各具特色的年輕主理人品牌。

在這個春節假期，HAI550舉辦了年味兒市集，春天花花市集等一系列活動，客流以及營業額均有顯著提升，其中營業額同比提高了約30%。

HAI550 圖片來源：HAI550

龍鳳·PRSCO和HAI550出現的背后是淮海路正在進行的一場商業探索，其目的是吸引更多未來的創新商業業態。這條百年商業街的歷史已經足夠長，長到它需要在日趨激烈的上海以至全國的商圈競爭中做出改變。

抓住下一波消費紅利

淮海路需要面對的是一個處于急劇變化之中的消費市場。在大量的傳統商業品牌之外，定制消費和個性化消費開始崛起，此類品牌的自身特點決定了它們面向市場的方式與傳統品牌大為不同，需要以更快速、成本更低的方式獲取反饋。

HAI550的做法的確不太像一個傳統商場。它為商家提供“天地墻”（天花板、墻面、地板）的基礎裝修，品牌只需負責道具和陳列。租金方面，HAI550比同地段其他商場低20%-30%。開店成本相對較低。加之客流年輕，調性獨特，對主理人品牌來說是一個理想的線下試驗場。

HAI550市場總監楊晶向界面新聞透露，雅戈爾租下這棟樓宇的初衷，是為旗下品牌物色旗艦店位置，但在與物業所在地黃浦區政府接觸過程中，雙方對于淮海路年輕化、時尚化的改造愿景一拍即合，于是決定合作探索新的商業業態。

HAI550采用短租期模式，大多數品牌的簽約租期為半年到一年。保持了較高的品牌更新率，約50%的品牌會在一年內更替，商場預留了20%-30%的品牌流動空間。對很多主理人品牌來說，主要銷售渠道在線上，線下店起到的是宣傳和曝光的作用。

HAI550 圖片來源：視覺中國

自開業以來，HAI550已舉辦“海藻市場”、“跳藻市場”等40余場活動。“我很喜歡淘二手，這正是我常來這里逛的原因?！痹忸橦AI550的消費者黃雯穎告訴界面新聞，在市中心的核心商圈，規模大、產品多的線下二手市集很少，而HAI550經常會舉辦。

一家入駐的國內可持續設計師品牌weve2050創始人吳易霏告訴界面新聞，年輕原創品牌要進入傳統大商場比較困難，不僅因為高昂的成本，還受制于商場對品牌的要求。而HAI550無疑是一個絕佳的機遇。入駐以來吳易霏的店面已擴大了四次，從最初的47平米增至如今的140平米，月銷售額也實現了翻倍。

HAI550正在進行的嘗試，為淮海路補充了傳統商業體難以提供的靈活性與內容新鮮感，成為其持續年輕化的一塊關鍵拼圖。

對運營的重新思考

辟筑于1900年的淮海路，是一條貫穿上海市中心的東西向道路。在上世紀二三十年代，當時還以“霞飛路”命名的這條商業街就是上海的時尚之源，也因此聞名中外，被稱為“東方香榭麗舍大街”。

從陜西南路到西藏南路的約2.2公里，是淮海路最為繁華的區段。這段遍布法國梧桐的馬路橫跨上海黃浦和徐匯兩區，迄今仍云集了環貿iapm、TX淮海、K11、香港廣場等10余座購物中心，也是淮海路能比肩南京東路、陸家嘴和徐家匯，躋身上海一線商圈的最主要原因。

“對于上海人而言，來淮海路逛街是來領世面的。因為淮海路有眾多的國際化品牌，這一點是我們仍然需要堅持的?！被春＜瘓F副總經理孫怡寧告訴界面新聞。

淮海集團是上海本土國企，深度參與淮海路商圈優化提升與業態更新。吸引更多國際品牌的首店和旗艦店進駐淮海路，是孫怡寧所在的淮海集團當下的主要業務方向。

2025年1-11月，淮海中路商圈新增各類首店87家，其中全球首店3家、全國首店20家。比如HOKA全球首家品牌體驗中心、Staple亞洲首家旗艦店等一批優質首店，涵蓋服飾、珠寶、箱包等品類。

然而放眼全上海以至全國的商圈競爭，吸引更多“首店”入駐已經成了一個共同的背景板。比如僅從開設首店數量來看，離淮海路不到2公里的南京西路商圈，近年來蟬聯上海開設首店數最多的商圈，集聚了全市三分之一的高能級首店，其中2024年引入數量達到142家。因此在吸引主流消費人群上，如果只是吸引更多“首店”，還不足以支撐淮海路在未來的商圈競爭中贏得更多優勢。

快閃店更為頻繁地出現在了淮海路上。此類業態在很多商業街早已司空見慣，但此前它在淮海路上卻相當少見。

孫怡寧解釋說，淮海路商圈的商戶大多是長租約，此前因流程等要求，淮海集團需重新梳理與常規店鋪不同的租約、租金及內部操作流程，制度完善后，才在2025年正式開始試點落地快閃店。

這一變化也代表了這條百年老街對運營模式的重新思考。

2025年，保時捷、迪桑特、韓國設計師品牌dunst等品牌的快閃店相繼亮相淮海路，毫無意外地成為商圈的人氣打卡點。

Dunst品牌在淮海路的快閃店去年11月開業，因風格契合年輕消費者需求，其借助于快閃活動得以快速打開本地市場。

雖然這家快閃店僅營業兩個月，但從洽談至落地耗時達半年，孫怡寧所在的淮海集團竭力促成了此次合作。她就快閃店的引入解釋說，一方面，當前市場環境下品牌拓店更謹慎，快閃店可讓品牌與商圈雙向考察客流、銷售與定位匹配度；另一方面，快閃店能帶來新鮮感，保持商圈活力與持續吸引力。

邁向“復合體驗”型商圈

在淮海路陜西南路路口的一棟樓宇，已拉起碩大的ZARA廣告圍擋。2026上半年，ZARA中國的一座超大型旗艦店就會在此開業，坐擁多達五層的零售展示空間。

而早在2025年9月，另一家外資快時尚巨頭H&M也在淮海路開設了中國首個“H&M風格之邸”品牌體驗空間。其選址在ZARA旗艦店兩個路口之隔的一棟紅色小樓。

這座新門店的建筑面積達到了6000平米，較最初曾同樣位于淮海路的中國首店擴大一倍。除服裝零售外，這里還融合了家居、咖啡館、花店及藝術展示空間等業態。

H&M風格之邸，圖片來源：淮海集團官微

第一太平戴維斯市場研究部董事張琳在接受界面新聞采訪時就指出，H&M與ZARA等國際品牌的回歸，并非為了懷舊等其它原因，而是押注淮海路的新一輪“青春期”。

“隨著H&M旗艦店開業，淮海路中段位置的活躍程度有較明顯的改善，與TX淮海一側的銜接更加流暢。”她分析稱，去年，淮海路中段迎來較多韓國潮流品牌入駐，沿街潮流氣息更為濃厚。

去年底，韓國時尚零售巨頭Musinsa旗下自有品牌Musinsa Standard中國首店在淮海路百盛廣場開業。Musinsa中國提供給界面新聞的回復稱，淮海路聚集了大量20-30歲、具有一定時尚品味的都市消費人群，與Musinsa公司的品牌定位高度契合。

張琳口中的淮海路新一輪“青春期”，指的不僅僅是引進品牌的年輕化和潮流化，還包括注重消費者在購物之外的更多體驗后所帶來的變化，也讓品牌看待淮海路的結論與過去相比有了很大不同。

比如H&M企業公關經理王鵬就告訴界面新聞，過去的淮海路更多是傳統零售街區，而如今它已轉型為體驗型商圈，這與H&M打造“品牌體驗中心”的理念十分契合。因此在淮海路的“H&M風格之邸”內，設計了“前店后辦”的一體化運營模式，希望能更敏捷地捕捉中國消費市場的趨勢。

Rapha中國大陸首店 攝影：界面新聞記者范易成

英國騎行生活方式品牌Rapha將中國大陸首店設在了淮海路東湖路路口不遠處的一棟始建于1925年的老洋房內。店鋪一層除了展示專業級騎行服飾，還設有咖啡與茶飲區，門店外則配備了室外休息區與停車架。

“我們想在新店打造獨特的目的地體驗，提供一個能讓騎行者停下腳步，享受咖啡、交流故事、規劃下一次騎行的社區空間?！盧apha中國區總經理黃雯告訴界面新聞，梧桐樹下街道的尺度感、歷史建筑的沉淀感，使得淮海路非常契合所期望營造的社群據點氛圍。

有著三年騎行經驗的騎行愛好者陸育坤告訴界面新聞，這家店已不只是購物場所，也是他和騎行朋友們新的快樂老家。

在上海乃至全國商圈競爭加劇，疊加電商平臺沖擊、消費習慣巨變的重壓下，淮海路的所有新嘗試正在形成一種集聚效應。

透過HAI550各類特色市集的熱度，楊晶也看到了積極的信號，更多年輕人選擇光顧淮海路，以及由此帶來的業態創新可能。

這一新型商業體的實驗結果尚需時間觀察，但楊晶已經制定了新一年的具體規劃，借助HAI550的特色業態引流，再通過品牌快閃或活動，開拓常駐商戶租金之外的收入增長點。

對于淮海路的更新升級，商業街所在的黃浦和徐匯兩區政府也有著細致考量。

去年，淮海路的樹燈景觀已覆蓋主路全段，并輻射新天地周邊部馬路，截至年底已亮化660棵樹燈，營造出融合視覺享受與消費體驗的夜游路徑。黃浦區商務委稱，未來將結合區域商業結構調整、夜間經濟等，探索讓臨時性設置的樹燈景觀在有序、合理、生態、美觀的前提下“?？闯Ｐ隆薄?/p>

徐匯區商務委方面告訴界面新聞，徐匯下一步將繼續推進淮海路周邊衡復商業街區整體提升計劃，規劃了武康路-安福路品質時尚街區、衡山路-東平路藝術雅致街區、東湖路-延慶路潮玩樂活街區和襄陽南路-永康路鄰里休閑街區四大片區。

淮海路更緊迫的挑戰來自于當下。第一太平戴維斯的統計顯示，截至2025年第四季度，淮海路商圈平均出租率為88.6%，略低于南京西路、南京東路及徐家匯等同類商圈，主要原因是區域內項目表現差異較大，此外2025年一批新項目入市也拉低了平均值。

在品牌業態方面，淮海路主要購物中心零售、餐飲、娛樂三大品類占比分別為41%、38%和21%。張琳分析稱，目前淮海路商圈仍以零售消費為主，后續在娛樂以及綜合體驗方面仍有巨大的發展潛力。

這也與淮海路正在進行的變革方向相吻合，即從單一的線下零售場所，轉向融合消費、文化、社交與生活方式的復合體驗生態。

這條走過125年漫長歲月的商業街一度被貼上過氣、老化的標簽，它必須為此作出改變，因為只有抓住下一波消費浪潮，才能重新站在時代之巔——正如100多年前，淮海路被稱為“東方香榭麗舍大街”時曾經做到的那樣。

（界面新聞記者黃姍對本文亦有貢獻）