上海樓市“新七條”落地當(dāng)天：兩類群體咨詢升溫，有房東重新掛牌

2月25日，上海市住建委、市房管局等五部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》（以下稱“新七條”），推出涵蓋調(diào)減住房限購、優(yōu)化公積金貸款、完善個(gè)人房產(chǎn)稅等三方面的七條政策。此次新政進(jìn)一步放寬購房準(zhǔn)入門檻、優(yōu)化信貸支持，被業(yè)內(nèi)視為激活上海樓市活力的重要舉措。

新政落地后，上海樓市是否迎來即時(shí)熱度？購房者咨詢量增加了嗎？賣房者心理預(yù)期有何變化？中介從業(yè)者如何看待市場走勢(shì)？

當(dāng)日，澎湃新聞?dòng)浾卟稍L發(fā)現(xiàn)，新政發(fā)布后，中介門店咨詢量較此前明顯攀升，主要集中在持居住證購房的具體要求、公積金貸款額度調(diào)整，還有咨詢者核算調(diào)整后的首付、月供。

有中介表示，兩類群體的咨詢最為集中、意愿也相對(duì)突出：一類是在上海持有5年居住證但無社保的靈活就業(yè)者，另一類是社保繳納年限接近新政要求、盼著提前“上車”的非滬籍年輕人。二手房方面，有房東借著新政“東風(fēng)”重新啟動(dòng)掛牌計(jì)劃。

2月25日下午，上海樓市“新七條”政策發(fā)布后，位于上海嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)的大華星嶼樓盤迎來客戶。本文圖片均為澎湃新聞?dòng)浾?陳斯斯 攝

房產(chǎn)中介：兩類群體的咨詢最為集中、意愿也相對(duì)突出

“新七條”調(diào)減了住房限購政策：一是縮短非滬籍居民購買外環(huán)內(nèi)住房所需繳納社保或個(gè)稅年限；二是符合條件非滬籍居民可在外環(huán)內(nèi)增購1套住房；三是符合條件的持《上海市居住證》群體可在本市購買住房。

按照新政，非滬籍居民自購房之日前在本市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿1年及以上的，在外環(huán)外購買住房不限套數(shù)，在外環(huán)內(nèi)限購1套住房；連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿3年及以上的，在外環(huán)內(nèi)限購2套住房。持《上海市居住證》滿5年及以上的，在全市范圍內(nèi)限購1套住房，無需提供繳納社保或個(gè)稅證明。

采訪中，有房產(chǎn)中介認(rèn)為，滿5年居住證可作為購房準(zhǔn)入資質(zhì)、社保個(gè)稅繳納年限調(diào)整，是針對(duì)性吸引購房的關(guān)鍵舉措。

新政出臺(tái)當(dāng)日，不少中介第一時(shí)間梳理政策細(xì)節(jié)，對(duì)接存量客戶。“政策一出來，我們先第一時(shí)間核對(duì)了各項(xiàng)細(xì)則，尤其是居住證購房和社保調(diào)整的規(guī)定，再針對(duì)性聯(lián)系手里的客戶。”安宜房產(chǎn)門店店長袁曦向記者表示。他認(rèn)為，新政旨在吸引外來人口留在上海、激活市場活力，“政策進(jìn)一步放開限購，降低了外來人口的購房門檻，尤其是那些在上海工作多年、有積蓄但沒社保的靈活就業(yè)人群，比如家政、外賣從業(yè)者，他們是重點(diǎn)群體之一。”

袁曦介紹，新政官宣當(dāng)天，門店確實(shí)收到了一些咨詢，主要集中在持居住證購房的具體要求、公積金貸款額度調(diào)整等方面。“有一些老客戶，之前因?yàn)闆]社保沒資格買房，現(xiàn)在來問居住證滿5年怎么申請(qǐng)購房，還有人咨詢公積金貸款額度提高后，月供能省多少。”但他也坦言，咨詢量雖有回暖，但具體的成交量要等后續(xù)數(shù)據(jù)才能體現(xiàn)，“很多人還是在觀望，一方面這部分人群對(duì)價(jià)格敏感，另一方面，靈活就業(yè)人群的收入不穩(wěn)定，銀行按揭審批難度大，就算有了購房資格，還要看貸款的審批進(jìn)度。”

與袁曦的感受一致，我愛我家門店徐姓店長同樣感受到了新政帶來的市場暖意。他表示，新政發(fā)布后，門店咨詢量較此前明顯攀升，“理性回暖、熱度漸起”的態(tài)勢(shì)十分明顯。“政策一出臺(tái)，朋友圈、客戶群就被刷屏了，我們根本沒時(shí)間閑著，一邊忙著轉(zhuǎn)發(fā)政策細(xì)則、解讀重點(diǎn)，一邊接聽客戶咨詢電話、回復(fù)消息，比平時(shí)忙碌了不少。”

該徐姓店長直言，經(jīng)過多次政策調(diào)整，市場和購房者雖仍保持理性，但對(duì)利好政策的響應(yīng)更為積極，現(xiàn)在的購房者，尤其是有過置換經(jīng)歷的，更懂得把握政策窗口期。純剛需的年輕人，在政策放寬的加持下，購房意愿明顯提升，不少人主動(dòng)咨詢房源、核算首付，“咨詢熱潮中，兩類群體的咨詢最為集中、意愿也相對(duì)突出：一類是在上海持有5年居住證但無社保的靈活就業(yè)者，另一類是社保繳納年限接近新政要求、盼著提前‘上車’的外省市年輕人。”

來自浦東新區(qū)聯(lián)洋板塊的一家房地產(chǎn)中介孫政告訴記者，目前上海房價(jià)整體止跌回穩(wěn)，“房住不炒”的基調(diào)也決定了房價(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅波動(dòng)，但區(qū)域分化會(huì)明顯，供給稀缺的板塊，價(jià)格韌性更強(qiáng)，房價(jià)會(huì)率先企穩(wěn)。

“從去年下半年開始，我們很明顯能感受到，大家買房子周期正在拉長，平均要半年，有些甚至需要觀望一年以上，新政策出臺(tái)會(huì)增加購買意愿，網(wǎng)簽量預(yù)計(jì)短期內(nèi)會(huì)出現(xiàn)明顯增長。”孫政說。

賣房者心態(tài)趨積極：借新政東風(fēng)，重新掛牌

“新七條”出臺(tái)當(dāng)天，市場反響如何？

2月25日下午4點(diǎn)多，非滬籍人士張先生和朋友相約來到位于上海市嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)的大華星嶼樓盤。“我的目標(biāo)就是要買個(gè)新樓盤，新政策發(fā)布后，住房公積金貸款額度提高了，對(duì)我購買首套房帶來利好，我就跟著朋友來看看。”張先生告訴澎湃新聞?dòng)浾撸念A(yù)算在500萬-600萬，2025年已經(jīng)看了近一年的房子，一直處于觀望狀態(tài)，新政發(fā)布后，購買首套住房，個(gè)人公積金最高貸款額度可達(dá)120萬元，“對(duì)我來說，公積金貸款額度提升了，首付壓力可以減少一些。”

大華星嶼樓盤銷售處工作人員告訴記者，該樓盤于2026年1月下旬首次開盤，2月26日將開啟二批次認(rèn)購，“新政發(fā)布后，整體政策帶來的效應(yīng)預(yù)估將在這個(gè)周末更為明顯。”

二手房市場也呈現(xiàn)出積極變化，房東心態(tài)中多了幾分積極預(yù)期，不少房東借著新政“東風(fēng)”重新啟動(dòng)掛牌計(jì)劃。澎湃新聞?dòng)浾咴谥薪殚T店采訪時(shí)，恰好遇到了前來重新掛牌的賣房者王女士。

王女士告訴記者，此次掛牌是為了置換一套電梯房，“這套房子去年掛牌后又下架了，現(xiàn)在新政出臺(tái)，我特地過來重新掛上。”王女士坦言，自己對(duì)政策本身的準(zhǔn)入門檻調(diào)整并不十分關(guān)注，更在意能否順利賣出房產(chǎn)完成置換，“房價(jià)有漲有跌都正常，我賣房是為了換房，這邊賣得高一點(diǎn)，那邊買得也會(huì)高一點(diǎn)，只要大家熱情上來，我這套能快點(diǎn)售出就好。”

多位中介表示，新政落地后，像王女士這樣重新掛牌、主動(dòng)咨詢賣房事宜的房東有所增多，房源掛牌量雖未出現(xiàn)大幅激增，但市場活躍度已較此前提升。“有的房東覺得政策利好，計(jì)劃適當(dāng)調(diào)整掛牌價(jià)。有的著急賣房置換的，也打算借著這波市場暖意盡快出手。還有一部分房東雖仍持觀望態(tài)度，但也主動(dòng)關(guān)注市場動(dòng)態(tài)。” 徐姓店長表示。

2月25日下午，上海樓市“新七條”政策發(fā)布后，位于上海嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)的大華星嶼樓盤迎來客戶。