上海
很多海外買家第一次聽說HMO，可能都有些不太了解。
一套普通的四居室，如果按整棟出租，一個月可能收1,200英鎊。
但如果分房出租，四間臥室分別租給四個租客，總收入可能輕松到2,000英鎊，甚至更高。
這就是HMO（House in Multiple Occupation，多人合住出租房）的核心邏輯——把一套房變成合租房，用更高的毛收益率來彌補管理成本。
在曼徹斯特，HMO的平均毛收益率約為8%左右，伯明翰西米德蘭茲地區的均值約達7.63%，都遠高于普通購房出租的平均水平。
吸引力顯而易見。
但2025年底到2026年初，英格蘭各地的當地政府密集出手，一場針對HMO的監管風暴正在快速成形。
如果你正在考慮入局HMO投資，或者已經持有此類房產，現在必須認真看懂這場變化。
1.什么是HMO，為什么監管要收緊
根據英國法律，只要三個或以上互不相關的租客共享廚房或衛生間，這套房產就構成HMO。
五人以上的大型HMO需要向當地政府強制申請牌照，違規經營最高可被罰款3萬英鎊，而《租客權利法案》通過后這一上限將被提高至4萬英鎊。
當地政府收緊HMO監管的原因，其實并不復雜。
希靈頓（Hillingdon）當局在2025年8月進行的住房調查顯示：
這個區估計有2,537套HMO，但只有666套持有牌照，意味著超過1,800套在無人監管的狀態下運營。
更嚴重的是，調查預測該區30%的HMO存在嚴重安全隱患，是全國平均水平的三倍。
在過去五年里，與HMO相關的反社會行為投訴高達3,850起。
類似的情況在英格蘭各地普遍存在。
格洛斯特（Gloucester）、塔姆塞德（Tameside）、北沃里克郡（North Warwickshire）、塞夫頓（Sefton）……
越來越多的當地政府以過度集中和社區影響為由，相繼推出新的管控措施。
2.Article 4指令：從“免申請”到“必須審批”
理解HMO收緊政策，有一個關鍵詞不能繞過——Article 4 Direction（第四條指令）。
按照英國原有規劃法規，把一棟普通住宅改建為容納3到6人的小型HMO，屬于“許可開發權”（Permitted Development Rights）范圍，不需要正式申請規劃許可，直接動工即可。
這為投資者省去了大量時間和行政成本。
而Article 4 Direction，就是當地政府剝奪這一“豁免權”的法律工具。
一旦某區域實施了Article 4，在該區域內把住宅改建為任何規模的HMO，就必須正式向當地政府提交規劃申請，等待審批。
審批不一定被拒，但需要時間，需要費用，且存在被否決的風險。
問題在于，這一指令正在快速蔓延。
2025年到2026年初的幾個月間，英格蘭多個當地政府相繼出手。
希靈頓于2025年12月10日立即實施了全區范圍的Article 4，覆蓋整個區域；伊林（Ealing）在2025年11月正式生效；塔姆塞德、奧爾德姆（Oldham）、梅德韋（Medway）、斯沃爾（Swale）、沃里克郡等地先后跟進；就在本周，懷爾森林區（Wyre Forest）又宣布啟動為期六周的公眾咨詢，計劃在基德明斯特引入Article 4。
更值得注意的是，部分當地政府選擇“立即生效”（Immediate Direction）——這意味著連12個月的過渡期都沒有。
對于已經在這些區域持有待改建房產的投資者而言，留給他們的反應窗口可能只有幾天。
3.牌照費用和合規成本，都在漲
即便你的HMO已經合法運營，成本壓力也在悄悄增加。
以希靈頓為例，其新推出的額外牌照計劃將覆蓋所有三人以上共住的HMO，申請截止日期為2026年8月24日，牌照費用為1,401英鎊，有效期五年。
在此之前，四人及以下的小型HMO并不需要牌照。
格洛斯特方面則正在討論將強制牌照要求從五人以上擴展至全部HMO，若獲批，則無論多小的合租房都需要持牌經營。
能源效率要求同樣不可忽視。
按照目前的規劃方向，所有出租房（包括HMO）須在2025/2026年起的新租約中達到EPC C級能效評級，2028年前全面達標。
對于老舊房產，改造成本可能在2,000英鎊到7,000英鎊之間，部分情況下更高。
Making Tax Digital（稅務數字化）也將于2026年4月對年收入超過5萬英鎊的房主正式實施，這對擁有多套HMO的投資者影響尤為明顯。
4.機會并沒有消失，但入場邏輯變了
監管在收緊，但需求沒有變軟。
根據學生住宿行業數據，曼徹斯特目前學生住宿供不應求的缺口約為15%，伯明翰約為22%，布里斯托爾甚至達31%。這些城市的合租需求由大學生、應屆畢業生和年輕專業人士支撐，結構性強，不是一兩項政策能輕易消除的。
關鍵在于，Article 4 指令改變的不是能不能做HMO，而是“進入門檻”。
5.給已持有HMO的房主
如果你已經在英格蘭持有HMO，現在要做三件事。
第一，檢查你的房產是否在近期新增的Article 4 區域內，確認是否需要補辦規劃許可。
第二，核查牌照狀態，確認牌照有效期及條件是否依然符合當地政府的最新要求。
第三，為即將到來的EPC升級要求提前規劃，避免到期限前再倉促應對高額改造費用。
這場監管風暴，短期內還不會停。但它篩掉的主要是“不合規經營者”——對于依法持牌、認真管理的投資者而言，市場上反而少了一批競爭對手。
用一句老話來說：門檻提高了，能進來的人，反而更值錢了。風浪越大，魚越貴嘛！
ref：
https://www.landlordtoday.co.uk/breaking-news/2026/02/another-clampdown-on-small-hmos-looks-set-to-be-introduced/
https://www.landlordtoday.co.uk/breaking-news/2026/01/another-council-set-to-clampdown-on-hmos/
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