“史詩級”松綁！上海樓市新政落地，影響超預期

靴子落地！今天，上海五部門聯(lián)合出臺“滬七條”樓市新政，打響了節(jié)后限購松綁“第一槍”。

政策核心內(nèi)容劃重點：

一、非滬籍購房門檻“史詩級”松綁

外環(huán)內(nèi)社保“3改1”；

外環(huán)內(nèi)3年社保可買2套；

持《上海市居住證》滿5年及以上無需社保或個稅可購買1套住房

二、公積金最高貸款額度大幅提升

最高可達324萬元，全國領先；多子女家庭二套也可上浮20%至240萬元

公積金貸款“認房不認貸”，只要無住房或僅有1套住房，且公積金已結(jié)清，再次購房可申請公積金貸款

三、房產(chǎn)稅調(diào)整

滬籍家庭成年子女家庭，若置換后屬于唯一住房，暫免征房產(chǎn)稅

這不是一次常規(guī)的政策微調(diào)，而是一次精準發(fā)力、力度超預期的穩(wěn)市場組合拳，政策影響覆蓋面廣，且中長期影響將持續(xù)釋放。

非滬籍家庭購房迎來全面松綁，這是政策最大的亮點。以往單純依據(jù)社保年限和區(qū)域劃分的調(diào)控邏輯被打破。

首先，外環(huán)內(nèi)外購房門檻統(tǒng)一，社保或個稅年限大幅下調(diào)，外環(huán)內(nèi)由3年改1年，大幅降低了新市民、青年人進入中心城區(qū)的門檻，更重要的是，消除了外環(huán)內(nèi)外的年限差異。

第二，首次將核心城區(qū)向非滬籍開放二套改善性住房需求，社保或個稅繳納滿3年及以上的非滬籍群體可在外環(huán)內(nèi)可購買2套住房，將有效釋放一部分支付能力較強的“新上海人”的置換潛力。

第三，政策的一大突破點在于，對于持有《上海市居住證》滿5年的非滬籍群體，不再要求同時提供社保或個稅證明，在全市范圍內(nèi)限購1套住房。這一舉措精準覆蓋了大量從事城市基礎服務、或由總部外派至上海工作，但因社保未在滬繳納而長期被排除在購房市場之外的群體。

從當前北京、上海、深圳房地產(chǎn)政策對比可以看到，在限購政策不會全面放松的情況下，此次上海政策釋放出最大的誠意。

外環(huán)內(nèi)非滬籍只需要1年社保，相較于北京五環(huán)內(nèi)非京籍2年社保，購房門檻大幅下降。

另外，開啟居住證購房資格“通道”，只要居住證滿五年就可以購買一套房。可以說，當前上海購房政策在資格上的限制已大幅放松。

在降低購房門檻的同時，新政著重通過金融財稅協(xié)同發(fā)力，降低購房成本，激活需求釋放。

公積金貸款額度的顯著提高是另一突出亮點。首套住房公積金最高貸款額度由160萬元直接提升至240萬元，若疊加多子女家庭（上浮20%）及綠色建筑（上浮15%）優(yōu)惠政策，最高可達到324萬元，此額度水平已處于全國領先。

與此同時，公積金貸款套數(shù)認定優(yōu)化為“認房不認貸”（結(jié)清貸款后再次購房可申請貸款），并且將對多子女家庭的支持范圍擴大至二套房，這都將極大地提升置換家庭獲取信貸的可能性。

公積金政策實際是上海精準施策中非常到位的一條，作為成本較低的杠桿方式，公積金額度提高以及公積金“認房不認貸”，相當于變相“貼息”，將有效支持大部分購房群體。

以首套房最高額度240萬元來、20%首付來測算，在不使用商貸的情況下將撬動最高總價300萬元的房子，2025年全年總價300萬元以下二手房成交占比達到64%，也就是接近三分之二的二手房購房群體將獲益。若以最高貸款額度324萬元來計算，將撬動總價400萬左右的房子，參考上海2025年總價400萬元以下二手房成交占比達77%來看，受益群體覆蓋面還將更大。

另外，外環(huán)內(nèi)購房年限放寬，政策的影響面還利好新房，從數(shù)據(jù)來看，2025年上海新房成交面積中，有45%的比例是來自于中環(huán)內(nèi)。政策推動下，中心城區(qū)的改善性需求將逐步釋放。

從政策的作用來看，更重要的是對樓市的中長期影響，預計在接下來的十個月，本次政策效果將持續(xù)釋放它的作用。

一方面，“新上海人”的首次置業(yè)與改善性需求將被激活。外環(huán)內(nèi)社保年限降至1年，將直接促使一批已在上海穩(wěn)定工作但此前被拒之門外的年輕客群進入市場。而針對“滿3年”群體的增購政策，有望釋放一波中心城區(qū)的改善性需求，直接利好內(nèi)中環(huán)的改善型項目。

另外一方面，無論是居住證滿5年群體入場買房，還是公積金大幅提額以支持改善需求，都將有效盤活當前市場的置換鏈條。結(jié)合春節(jié)前上海已在浦東、靜安、徐匯試點的國企收購二手房“以舊換新”政策，此次限購松綁形成了從“賣舊”到“買新”的政策閉環(huán)。今年1月上海二手房成交2.28萬套，呈現(xiàn)強勢開局，已然為市場注入暖意。此次政策釋放了明確的“穩(wěn)樓市”信號，預計3月“小陽春”的成交量將在此基礎上進一步增加，房價也有望加速脫離底部區(qū)間。

上海作為全國房地產(chǎn)市場的風向標，此次政策調(diào)整可謂誠意十足，外環(huán)內(nèi)年限放寬將影響45%的新房銷售面積，公積金貸款額度增加將有至少三分之二的二手房群體獲得實在的利好，而政策的作用持續(xù)釋放對市場回穩(wěn)具有重要的支撐作用。

此次上海政策調(diào)整并非簡單的“托市”，而是向市場釋放“穩(wěn)定樓市”的信號，對穩(wěn)定全國房地產(chǎn)市場信心將發(fā)揮重要的積極作用。