深度 | 236億地王的背后：越秀地產(chǎn)的“復仇”與廣州頂豪的翻身仗

大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

2026年2月25日，注定屬于越秀地產(chǎn)，剛開年之際，地產(chǎn)圈最大的王炸地王出爐，越秀地產(chǎn)與保利發(fā)展傲戰(zhàn)十幾個小時，搶占廣州馬場核心項目，一線城市豪宅爭奪全面進入白熱化。

項目起拍總價約186億，吸引了越秀、保利、珠實、華潤、城投等7家房企參與，經(jīng)過243輪爭奪，最終越秀地產(chǎn)以約236億總價拿下靚地。

這個地價，單論住宅樓面價約8.57萬/平，超過了琶洲·樾華樾，登頂廣州單價TOP1。236億的總價也登頂廣州TOP2，僅次于255億的亞運城。

廣州馬場土拍競價結果現(xiàn)場

本次超級地王再現(xiàn)，這與廣州市場這兩年的窘迫形成鮮明對比，市場太需要熱度了，廣州再不整點好項目出來，這座文化名城真的要被踢出一線城市陣營了。

回歸主場，押寶豪宅

縱觀近年布局，廣州仍是越秀地產(chǎn)的絕對腹地，這也使其與同樣重倉于此的央企巨頭保利發(fā)展，形成了直接對決。

豪取馬場超級豪宅地塊之后，越秀地產(chǎn)在廣州的牌面就非常清晰明了，從土地儲備來看，已經(jīng)是傲視群雄，就差廣州真正擁有越秀自己操盤的標桿豪宅項目。

回顧2025年的廣州市場，越秀地產(chǎn)可謂是遭遇了不同程度的打擊，盡管是廣州本地頭部國企，擁有絕對的資金實力，但是真正在高端豪宅市場，很少能直接撬動頂級圈層的影響力。

相反，另外一家總部在廣州的頭部央企保利發(fā)展卻逆勢發(fā)力，僅僅憑借位于琶洲的“玥璽灣”的橫空出世就直接笑傲了整個地產(chǎn)圈，開盤憑借超百億銷售額，隨后登頂了年度銷售榜單第一。

保利發(fā)展在廣州市場一直都是越秀地產(chǎn)的直接競爭對手，也僅僅只有保利有這個影響力能與越秀站在同一個牌桌，不過這個格局在2025年打破了，越秀地產(chǎn)真的是落后了。

保利玥璽灣賺足了口碑和鈔票，廣州市場還有保利天奕、保利天曜等項目，個個都是市場上的硬通貨。

從2024年，2025年廣州房企業(yè)績排名來看，越秀地產(chǎn)可謂是被保利發(fā)展全方位碾壓，其核心關鍵點就是在豪宅項目表現(xiàn)力。

2024-2025年兩年廣州房企銷售榜單

2025年保利發(fā)展在廣州的豪宅表現(xiàn)力確實強勁，這也是與越秀地產(chǎn)拉開巨大差距的原因，越秀在廣州勢必要在豪宅賽道殺出一條血路。

2026年，越秀地產(chǎn)很顯然已經(jīng)徹底醒悟，與其勞心勞力去北京，上海這種陌生城市依靠合作開發(fā)打拼，不如回歸主場，來一次大的自我顛覆。

本次馬場地王落地之后，也不僅僅是越秀地產(chǎn)的絕地反擊，可以說是整體廣州市場的核心資產(chǎn)價值重塑，廣州的整體市場價值確實被嚴重低估。

馬場單價地王，無疑給廣州樓市提振了信心。對于珠金琶還有豪宅項目沒開售的房企，比如冼村保利，金融城珠實，都是很好的信號。

廣州馬場地塊現(xiàn)場實景圖

從更深層次的邏輯來看，廣州太缺乏在全國具備影響力的超級豪宅，去年面粉廠地塊玥璽灣算是開了一個頭，今年馬場新地王才是重頭戲。

馬場地塊，天生就是為打造頂級豪宅而生的。 它位于珠江新城東區(qū)，這是廣州目前無可爭議的房價頂峰區(qū)域，可以說是“含著金鑰匙出生”。

從地理坐標看，地塊北至黃埔大道，南至花城大道，西至馬場路，東至華南快速干線，恰好處于珠江新城與廣州國際金融城的幾何中心。

地塊本身規(guī)劃要配建優(yōu)質(zhì)中小學，還有五星級酒店和傳言SKP級別的商場，這種配置在廣州是獨一份。

廣州終于有了一個真正的超級價值板塊，對標上海的徐匯濱江，深圳的深圳灣，廣州能有多少勝算可以PK，或許要等馬場項目入市才能真正見分曉。

營銷“復仇者聯(lián)盟”戰(zhàn)略開啟

縱觀整個國央企陣營，要說挖人水平最強的是哪家，央企陣營必須提到華潤置地，國企陣營肯定是越秀地產(chǎn)。

房地產(chǎn)行業(yè)如今正式進入運營驅(qū)動與人才驅(qū)動雙向Pk的新時代，真正能夠在市場化穿越周期的開發(fā)商，在人才發(fā)展戰(zhàn)略方面必須要前置。

越秀地產(chǎn)自從2023年全國化急速擴張開始，全國規(guī)模化的人才升級戰(zhàn)略也正式打響，特別是在產(chǎn)品，營銷兩大業(yè)務條線，打響了國企系統(tǒng)化人才挖角戰(zhàn)。

從早期的龍湖系，旭輝系開啟，無論是區(qū)域總還是集團多位職能負責人，彼時越秀地產(chǎn)是絕對的行業(yè)雇主熱門巨頭之一，可謂是優(yōu)秀選手前赴后繼加盟越秀。

在營銷端口，真正開啟人才戰(zhàn)略的是在2025年，無論是集團營銷一把手李亮的加盟，還是近期多位萬科系操盤手的入局，越秀地產(chǎn)營銷體系變革已經(jīng)勢不可擋。

要知道，越秀地產(chǎn)曾經(jīng)就是典型的國企邏輯，旗下有獨立的代理公司越秀興業(yè)，屬于強銷售邏輯為王，屬于市場上行期最合適市場的管理邏輯。

如今越秀地產(chǎn)在廣州已經(jīng)吹響豪宅號角，勢必要大干一場，營銷團隊組織管理與專業(yè)深度勢必要加強，營銷“復仇者聯(lián)盟”軍團也正式成立。

在新的市場環(huán)境，豪宅營銷更加重視客戶體驗，更加需要與研發(fā)設計聯(lián)動，更加關注審美調(diào)性故事線的研策，越秀地產(chǎn)營銷系統(tǒng)勢必面臨大的挑戰(zhàn)。

既然是營銷團隊重塑，越秀地產(chǎn)再次大手筆引入營銷高手，地產(chǎn)一品塘獨家獲悉：原華發(fā)股份集團管理中心總經(jīng)理賀傳浪已經(jīng)空降越秀地產(chǎn)。

賀傳浪，80后，2002年本科畢業(yè)于復旦大學，當年以中海海之子身份加盟中海地產(chǎn)，作為頂級管培生，站到了行業(yè)最高起點。

從基礎營銷策劃到項目操盤手，也是中海海之子必須經(jīng)歷的職業(yè)生涯，在當時行業(yè)急速發(fā)展的大環(huán)境下，管培生的提拔速度還是非?？斓?。

2012年，賀傳浪就已經(jīng)擔任中海佛山公司副總經(jīng)理，還擔任佛山營銷公司總經(jīng)理，中海佛山公司也是當年中海核心高管的發(fā)源地。

前華發(fā)股份集團營銷管理中心總經(jīng)理賀傳浪

隨后賀傳浪調(diào)入上海，擔任中海地產(chǎn)上海營銷公司總經(jīng)理，隨后更直接牽頭中海地產(chǎn)華東區(qū)域公司營銷條線，這一時期的中海地產(chǎn)已經(jīng)是行業(yè)黃埔軍校級別。

2017年以后，中海地產(chǎn)迎來一系列的大變動，也是高管動蕩最高峰時期，隨后不久賀傳浪回歸深圳，加盟原中海副總裁曲詠海創(chuàng)立的新公司-大海智地。

大海智地在當時也吸納了不少原中海系老將，在房企高管創(chuàng)業(yè)熱潮中也算是比較有辨識度的。

2021年，行業(yè)正式開啟下行趨勢，民企暴雷潮開始，國央企軍團全面進入主流市場，一個機會來臨，華發(fā)股份開始發(fā)力。

在擔任華發(fā)股份營銷總經(jīng)理的近五年時間，華發(fā)的業(yè)績幾乎全部穩(wěn)定在千億水準，這在國企陣營里面，還是值得說道的。

本次賀傳浪突然空降越秀地產(chǎn)，應該是與去年開始的華發(fā)換屆風波有必然關系，同為發(fā)展邏輯類似的地方國企，華發(fā)股份與越秀地產(chǎn)可謂是如今粵系房企的雙雄。

三個月不到，越秀地產(chǎn)連續(xù)大手筆挖角營銷高手，勢必是要在廣州迎來一輪血拼，就連之前擔任集團營銷一把手的李亮如今都要親自牽頭分管廣州區(qū)域。

2026年剛開年，越秀地產(chǎn)已經(jīng)花費了236億拿地，這一筆巨資已經(jīng)占據(jù)去年越秀拿地投資總額的80%，可想而知，廣州區(qū)域成敗，就是2026年越秀地產(chǎn)成敗。

總結：

縱觀如今整體行業(yè)發(fā)展，豪宅賽道已經(jīng)成為各大頭部房企關注的焦點，但是真正能有綜合操盤實力與品牌調(diào)性的也只有少數(shù)幾家。

在頂豪市場，如今已經(jīng)變成了區(qū)域中小民企與央企巨頭們的試驗場，在地方國企領域，真正能夠有豪宅代表作的房企確實稀少。

作為粵系國企代表的越秀地產(chǎn)，必須承擔起有豪宅辨識度的企業(yè)擔當，在這細分賽道必須有國企的身影。

今天就聊到這里，關于越秀地產(chǎn)這波操作，你有什么想說的？歡迎留言討論。