樓市怎么走:不暴漲、不暴跌，先企穩(wěn)、再分化，這就是樓市主旋律

上海的“滬7條”通知下來(lái)以后，有中介吐槽說(shuō)上海的房東心態(tài)又變了，大家對(duì)于上海的“滬七條”解讀也有很多種看法。

有的網(wǎng)友認(rèn)為這是此地?zé)o銀三百兩，陳教練剛剛上來(lái)，現(xiàn)在這政策又來(lái)了是不是讓人有點(diǎn)懷疑呀？

也有的網(wǎng)友覺(jué)得這次的zc搞不起多大的水花，就是幫2021年3月份的zc擦屁股。 還有網(wǎng)友直接用的計(jì)劃生育來(lái)比喻“滬七條”，現(xiàn)在的“滬七條”就像計(jì)劃生育后讓大家生三胎的意思一樣。

中國(guó)的房地產(chǎn)會(huì)是什么走向呢？會(huì)止跌企穩(wěn)，還是繼續(xù)下跌？

看跌和看漲的人都差不多，看跌的人應(yīng)該是沒(méi)房子，看漲的人應(yīng)該都是有房子，所以每個(gè)人都是為了自己的利益著想。

接下來(lái) 5 年，甚至 10 年，我們中國(guó)的一二線城市的房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)下跌嗎？

下跌對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)不好，家庭資產(chǎn)貶值，大家就沒(méi)有信心消費(fèi)了。根據(jù)這個(gè)邏輯，房?jī)r(jià)應(yīng)該止跌回穩(wěn)。如果房?jī)r(jià)不止跌回回穩(wěn)，內(nèi)需肯定拉動(dòng)不起來(lái)，對(duì)嗎？

為什么不會(huì)“繼續(xù)大跌”（支撐邏輯+數(shù)據(jù)）

政策底線明確：絕不允許硬著陸。 中央定調(diào)：穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期、防風(fēng)險(xiǎn)，托底不刺激 。 工具充足：降息、降首付、限購(gòu)松綁、保交樓、收購(gòu)存量房做保障房、房企融資“三支箭” 。 房地產(chǎn)占GDP約12%，是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定器，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)必須防 。 一二線城市基本面需求仍在、但供給在收縮，因?yàn)槟贻p人持續(xù)向一二線集聚，剛需+改善是基本盤(pán)。

以前全國(guó)各地的城市土地供應(yīng)量可是非常熱鬧的，可現(xiàn)在低供應(yīng)量非常少，很多的住宅用地都改成了其他屬性，所以整體的供給在縮量。

2025年300城住宅用地成交建面同比降13%，房企只敢拿核心城市地，這樣就會(huì)達(dá)到一個(gè)供需平衡，供需平衡了以后就會(huì)止跌回穩(wěn)。 大城市的二手房成交占比越來(lái)越高（上海已達(dá)80%），租金回報(bào)率回升到2%-3%，接近合理區(qū)間，開(kāi)始筑底。

未來(lái)5–10年，一二線房?jī)r(jià)不會(huì)大漲也不會(huì)大跌，核心區(qū)企穩(wěn)，外圍調(diào)整。 如果你是自住和改善，2026-2027年是一二線核心區(qū)剛需/改善入場(chǎng)窗口期，別等“抄底”，等“企穩(wěn)”。

如果你要投資，一線和強(qiáng)二線核心區(qū)+優(yōu)質(zhì)改善+地鐵/學(xué)區(qū)，這樣的房子年化收益大概率2%-4%，跑贏通脹、跑不贏理財(cái)；有一點(diǎn)必須記住:必須遠(yuǎn)離遠(yuǎn)郊、三四線、小戶(hù)型炒房。

自住看品質(zhì)地段，投資別盲目跟風(fēng)，理性買(mǎi)房才不吃虧。

不暴漲、不暴跌，先企穩(wěn)、再分化，這就是未來(lái)樓市主旋律。

總結(jié):中國(guó)家庭70%財(cái)富在房產(chǎn)，房?jī)r(jià)大跌會(huì)觸發(fā)負(fù)財(cái)富效應(yīng)：不敢消費(fèi)、預(yù)防性?xún)?chǔ)蓄上升、消費(fèi)意愿下滑。 2025年央行調(diào)查：62%居民選擇更多儲(chǔ)蓄，消費(fèi)意愿低迷，大家都不消費(fèi)了，大家賺錢(qián)就越來(lái)越難了，沒(méi)錢(qián)賺到就更不消費(fèi)了，就會(huì)形成一個(gè)通縮通道。

物價(jià)通脹是代表著經(jīng)濟(jì)往上走，物價(jià)通縮是代表著經(jīng)濟(jì)下行，說(shuō)說(shuō)看你是愿意接受物價(jià)通脹，還是愿意接受物價(jià)通縮呢？

這兩年的物價(jià)通縮對(duì)你的生活有什么影響？是不是對(duì)于消費(fèi)越來(lái)越摳摳搜搜了，是不是不敢亂花錢(qián)吶？因?yàn)槲覀冑嶅X(qián)也越來(lái)越難了。 最后，政策必須先穩(wěn)房?jī)r(jià)、再穩(wěn)信心、再拉內(nèi)需，這就是宏觀邏輯，這就是方向，有方向才不會(huì)迷茫。

因?yàn)榉績(jī)r(jià)大跌對(duì)誰(shuí)都沒(méi)好處，經(jīng)濟(jì)、就業(yè)、內(nèi)需都會(huì)受影響，國(guó)家一定會(huì)托底，一二線核心不會(huì)崩。