英國共居"Co-living"住宅悄然興起，這背后是什么門道？

倫敦東區(qū)，金絲雀碼頭旁邊的Marsh Wall路上，一棟46層高的塔樓正在等待動工。

開發(fā)商剛剛拿下了《建筑安全法》規(guī)定的Gateway 2審批——這是英國高層建筑施工前的關鍵關卡。

這棟樓將容納795個共居（Co-living）住宅，全部由專業(yè)運營商管理。

這已經(jīng)不是金絲雀碼頭第一次出現(xiàn)共居項目了。

2019年，The Collective在這里開了一棟705間房的共居大樓，被稱為"全球最大共居建筑"，里面有游泳池、水療、電影院和餐廳。

幾年后，這棟樓易手給了Crosstree Real Estate，成交價約1.9億英鎊。

看起來，共居這件事，已經(jīng)從一個概念，變成了機構(gòu)資本爭相押注的賽道。

1.共居，到底是什么？

很多中國投資者第一次聽到"Co-living"，會以為是合租或者群租。

其實完全不同。

共居是一種專為都市年輕人設計的居住模式——每位住戶擁有獨立的小型住所，自帶獨立衛(wèi)浴和小廚房。

Olympian在金絲雀碼頭這個項目里，每個單元面積在19.5到26.5平方米之間。

聽起來很小，但它的設計邏輯是：個人空間夠用就行，更多的生活場景放在公共區(qū)域——健身房、電影放映室、共享廚房、社交客廳、聯(lián)合辦公區(qū)，樣樣俱全，有時頂樓還有餐廳和泳池。

一個月租，包含了幾乎所有東西：

網(wǎng)絡、清潔服務、各類設施使用權(quán)。

租客不需要操心水電煤、不需要布置家具、搬進來當天就能住。合同也比普通出租房靈活得多，很多共居項目可以從幾個月到一年自由選擇。

Savills在2025年發(fā)布的英國共居市場報告里，把這類人群描述得很準確：

他們是畢業(yè)后離開學生公寓、但又買不起房、租不到好房子的年輕專業(yè)人士。

倫敦近幾年私人出租市場的租金漲了超過43%，一居室的月租早已令人望而卻步，共居的Studio提供了一個中間選項——比普通合租更體面，比一居室公寓更省錢。

根據(jù)Savills的數(shù)據(jù)，目前倫敦共居起步月租約在1,550英鎊到1,750英鎊之間，和在哈默史密斯或富勒姆合租一套三居室里的一個房間差不多——但居住體驗完全不在一個層次上。

2.機構(gòu)資本為什么看上這條賽道？

共居的投資邏輯，和普通購房出租有很大的區(qū)別。

共居這類專業(yè)運營資產(chǎn)，靠的是規(guī)模效應和運營管理——單棟樓幾百個單元，租客換人不斷，整體入住率可以保持在95%左右。

根據(jù)房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)的數(shù)據(jù)，專業(yè)運營的共居項目回報率在5%至7%之間。更重要的是，這是運營型資產(chǎn)，就像酒店和學生公寓一樣，價值來自穩(wěn)定現(xiàn)金流和專業(yè)管理，而不只是坐等樓價漲。

CBRE的數(shù)據(jù)顯示，2025年第四季度，英國整個"居住板塊"（Living sector，涵蓋共居、Build to Rent、學生公寓等）的投資額達到了33億英鎊。

Savills發(fā)現(xiàn)，到2025年，居住板塊在英國整體商業(yè)地產(chǎn)投資里占到了25%，而2015年這個比例只有11%。更值得注意的是，Savills調(diào)查發(fā)現(xiàn)，投資人計劃在未來三年向英國居住板塊投入超過320億英鎊資金。

跑在最前面的，是全球最頂級的機構(gòu)投資者。貝萊德（BlackRock）、Realstar、荷蘭養(yǎng)老基金APG，都已經(jīng)進場押注英國共居。

據(jù)仲量聯(lián)行（JLL）的預測，英國共居市場到2025年可能達到超過3萬個床位，潛在投資價值超過40億英鎊。

3.這個市場有多大，分布在哪里？

萊坊咨詢的報告梳理了倫敦目前的共居版圖：

最早期的先行者是The Collective，在Old Oak Common（546個床位，2016年開放）和金絲雀碼頭（705個床位，2019年開放）分別布局。此后，Dandi在溫布利公園開了335個床位的項目，Halcyon在Earlsfield和Harrow也有多個落地案例。

倫敦目前運營中最大的共居項目，是Outpost Management在克羅伊登的Enclave，共有817個床位。

在建或已獲規(guī)劃許可的項目，還將為倫敦再增加約8,837個共居床位。其中Olympian在金絲雀碼頭的這個項目（795個單元）是重量級選手，此前已獲得地方規(guī)劃批準，如今又拿到了高層建筑施工的關鍵監(jiān)管許可，意味著正式進入動工倒計時。

倫敦以外，這個模式也在快速蔓延。

曼徹斯特在2024年完成了Square Gardens和Union Co-Living兩個項目的首期，兩個項目合并后將接近1,700個床位。布里斯托、利茲、伯明翰、埃克塞特等城市也陸續(xù)出現(xiàn)共居項目落地。

4.共居的繁榮，背后是一個更大的問題

共居項目一座接一座在英國大城市冒出來，背后指向的，是一個更根本的現(xiàn)實：英國出租房嚴重供不應求。

Savills的數(shù)據(jù)顯示，倫敦、曼徹斯特、伯明翰等主要城市過去三年租金上漲超過43%。

租金的漲法，不是因為房子變好了，是因為可租的好房子根本就不夠。

英格蘭全境的私人出租住宅存量自2016年以來凈減少了超過56萬套——越來越多的個人房主因稅負上升、合規(guī)成本增加而選擇出手離場，這直接拉大了供給缺口。

與此同時，租房人群卻在持續(xù)擴大。

倫敦每年有約15.8萬名高校畢業(yè)生留在這座城市工作，曼徹斯特和伯明翰同樣是重要的就業(yè)落腳點。

買不起房、買不到房的年輕專業(yè)人士，只能繼續(xù)租。

Zoopla今天剛發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年2月英國租客平均要用36%的收入來支付房租——這不是一個健康的數(shù)字，卻是一個真實的市場信號。

正是這塊缺口，讓共居項目有了生長的空間。換句話說，共居的崛起，恰恰證明了出租需求的韌性。

5.購房出租，依然有市場

對于考慮購房出租的海外買家來說，共居的繁榮其實是一個重要的背書——它說明，在英國大城市長期持有出租房，租賃需求是真實存在且穩(wěn)定的。

更直接的信號，是數(shù)字。

根據(jù)2026年的市場數(shù)據(jù)，英國整體購房出租的平均毛收益率約在5.6%至7%之間。倫敦由于房價較高，中心區(qū)域收益率相對低一些，約在4%至5%；

但東倫敦、北倫敦的部分區(qū)域可以達到6%甚至以上。曼徹斯特和伯明翰的收益率則普遍更高，曼徹斯特西北部房價年增幅今年已達3.3%，同時租金仍在上漲，是兼顧租金收益和資產(chǎn)增值的較佳組合。

出租房供應在減少，租房需求在增加，這兩個方向相向而行，構(gòu)成了購房出租市場的底層支撐。

有些人擔心新出臺的《租戶權(quán)利法案》會讓房東日子難過。這部法案確實提高了合規(guī)要求，但同時也在清洗那些粗放經(jīng)營的小房東。

專業(yè)、合規(guī)經(jīng)營的房主，反而可能從市場出清中受益——競爭對手少了，優(yōu)質(zhì)房源的議價能力更強了。

讀懂了共居為什么在英國越來越火，也就讀懂了購房出租為什么在英國依然值得做。

ref：

https://ukpropertyforums.com/bristols-tallest-resi-scheme-gets-gateway-2-approval/

https://www.savills.co.uk/research_articles/229130/372282-0

https://www.savills.co.uk/research_articles/229130/383692-0

https://www.lsh.co.uk/explore/research-and-views/view-points/2025/february/co-living-btrs-next-big-thing

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