春節(jié)樓市休整蓄力，3月有望迎來“小陽春”行情

2026年“史上最長”春節(jié)假期，對樓市形成了明顯的“負(fù)反饋”。

從普睿數(shù)智城市機(jī)構(gòu)調(diào)研數(shù)據(jù)來看，春節(jié)期間（2.15-2.23，下同）重點監(jiān)測項目案場來訪量和認(rèn)購量同步縮減，更多為存量客戶復(fù)看、認(rèn)購或成交。三四線返鄉(xiāng)置業(yè)再次缺席。

重點一二線城市新房和二手房整體延續(xù)節(jié)前2月下行調(diào)整走勢。不過，結(jié)構(gòu)性的亮點依然存在，二手帶看成交熱度好于新房，個別城市如周口、商丘、淮南等本土企業(yè)銷售表現(xiàn)突出，為節(jié)后市場積蓄動能。

春節(jié)期間普睿數(shù)智城市機(jī)構(gòu)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，重點監(jiān)測項目案場來訪量均有環(huán)比50%-70%縮減，同比普遍降幅也在20%左右，為近年春節(jié)同期新低水平，認(rèn)購量表現(xiàn)基本同步。

來訪認(rèn)購?fù)h(huán)比下滑有三個方面的原因：一是九天長假的出游和返鄉(xiāng)分流了購房者的時間和精力；二是當(dāng)前市場預(yù)期穩(wěn)定，購房者普遍觀望，不急于在假期做決定；三是房企項目營銷活動多以常規(guī)續(xù)銷為主，難以激發(fā)新增需求。

相比之下，二手房市場熱度明顯好于新房。多個城市春節(jié)期間二手房的新增掛牌量、帶看量和成交量均實現(xiàn)了同比增長，顯示出更強(qiáng)的市場韌性。

1、熱點項目“扛大旗”，西安、天津、武漢新房認(rèn)購量同比正增長。

西安：受城北、城東個別熱點項目加推影響，來訪、認(rèn)購量同比分別上漲28%和26%，成為春節(jié)期間為數(shù)不多同比上升的城市。市場分化持續(xù)，熱盤恒熱，約42%的項目推出特價房，但整體讓利幅度有限。

武漢：典型項目平均單盤來訪30組，同比下滑19%，環(huán)比下滑67%，平均認(rèn)購1.6套。值得注意的是，改善型項目供應(yīng)量較去年明顯增加，與剛需項目共同成為春節(jié)期間市場銷售主力。轉(zhuǎn)化率在假期有所提升，約19%的項目成交超過5套，1-2套項目占比38%。

天津：全市新房熱度穩(wěn)中有升，認(rèn)購總量達(dá)到253套，環(huán)比上漲9%，較25年春節(jié)周相比，同比上漲12%。全市項目合計來訪5094組，較25年春節(jié)周相比，到訪總量上漲37%，平均單盤周度到訪18.5組。二手房客戶到訪量和帶看量均大幅上漲，成交量同比暴漲207%，帶看總量同比增加184%，顯示出市場情緒的回暖。

2、廣州、深圳、杭州、成都、鄭州和南京新房同環(huán)比降幅顯著，二手房熱度好于去年同期。

廣州：春節(jié)假期多盤“不打烊”并包裝春節(jié)折扣/特價房等進(jìn)行吸客，但大部分項目僅少量人員留守，案場銷售氛圍弱，一口價為主優(yōu)惠力度有限，供求面數(shù)據(jù)均明顯下降，盤均來訪環(huán)比下降49%，認(rèn)購量環(huán)比降68%，同比降21%，僅市區(qū)高端改善項目仍能維持一定市場熱度。

深圳：新房市場整體成交熱度較低，多數(shù)項目來訪不足、成交乏力；個別項目靠特價房熱銷環(huán)比增33%，算是少數(shù)亮點。二手房市場活躍度明顯強(qiáng)于新房，看房量同比漲56%。

成都：案場到訪客戶銳減，同比下降56%，盤均認(rèn)購量同比下降52%。整體營銷力度偏弱，僅個別項目大幅上調(diào)渠道獎（最高20萬/套），或大幅下調(diào)特價房價格（降幅17%）。項目分化特征凸顯，有6套以上認(rèn)購的項目占比只有4%，近郊性價比項目相對熱銷，且剛需首改定位是共性。中心城區(qū)超七成項目來訪下跌50-100%，來訪上漲項目占比僅3%；近六成項目認(rèn)購量下跌50-100%，認(rèn)購上漲項目占比僅7%；超六成項目春節(jié)認(rèn)購掛零，整體延續(xù)筑底行情。

二手房客戶看房熱度較日常明顯降低，新增客戶量和帶看量均僅為近兩月日均值1-3成；主流中介二手房日均成交11套，相比2025年春節(jié)日均帶看及成交量同比均有增長，市場熱度略好于去年同期。

鄭州：主城區(qū)28個主力項目，盤均來訪、認(rèn)購均下滑，累計成交201套，同比降8%，轉(zhuǎn)化率僅4.7%。原因在于：一是2025年產(chǎn)品迭代已基本完成，客戶對四代宅已“審美疲勞”，二是多個熱銷四代宅特價促銷，反而消磨了市場信心，客戶觀望情緒加重。

3、三四線返鄉(xiāng)置業(yè)缺席，個別城市如南陽、商丘、淮南等三四線本土企業(yè)利用返鄉(xiāng)節(jié)點銷售亮眼

三四線城市有幾個典型的案例值得關(guān)注：

河南商丘：本土老牌民營企業(yè)金沙集團(tuán)，貼合市場實情及客戶需求，疊加返鄉(xiāng)置業(yè)節(jié)點，通過民俗社區(qū)活動實現(xiàn)項目多點開花，單區(qū)域春節(jié)期間成交128套。

河南南陽：匯隆集團(tuán)旗下項目匯隆和光宸樾、匯隆璞樾，整合地域大V資源，通過線上直播、做差異化競爭，春節(jié)期間雙項目成交67套。

安徽淮南：春節(jié)期間新房網(wǎng)簽備案面積累計同比增長319%。六安和安慶等亦同比正增長。

據(jù)普睿數(shù)智城市機(jī)構(gòu)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，多數(shù)城市春節(jié)期間項目成交套數(shù)也基本在5套左右。

春節(jié)期間成交套數(shù)突破10套的熱銷項目整體有兩大共性：一是高性價比的剛需剛改項目，價格優(yōu)勢顯著尚能走量；一個是核心板塊供應(yīng)稀缺、配套健全的改善項目，憑借加推新房源或大幅讓利促銷實現(xiàn)走量。

從具體項目來看，典型的案例有成都的新盤嘉禾瀾府，春節(jié)前加推63套房源新規(guī)房源，春節(jié)期間認(rèn)購29套位居認(rèn)購榜首位；西安的龍翔未央和鳴，地段、產(chǎn)品優(yōu)勢加持，2月初首開效果好，春節(jié)再次加推實現(xiàn)20套認(rèn)購量。

從客戶構(gòu)成看，新房市場沒有明顯回暖和客戶起量跡象，各項目主要意向客戶仍為春節(jié)前的存量客戶，春節(jié)期間新到訪客戶量不足，且意向一般，新客戶較為初級，多為剛開始看房，仍需對比考慮，意向并未鎖定。

二手房客戶量、購房量受春節(jié)假期延長刺激，相較去年同期有明顯提升，學(xué)區(qū)落戶節(jié)點購房意愿堅定，其他剛需和改善客多為前期存量客戶，認(rèn)為價格相對到底，市場情緒有明顯好轉(zhuǎn)。

受假期網(wǎng)簽延遲和市場調(diào)整雙重影響，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)期間重點30城新建商品住宅成交面積約10萬平方米，較去年春節(jié)假期（8天）累計成交銳減59%，相比今年節(jié)前2月前15天日均成交面積同樣減少89%。

分化行情在城市間繼續(xù)上演。

北京、上海、寧波、廈門等核心一二線同比下降二成。南寧、杭州、西安、昆明、西寧等二線同比大幅增長2倍及以上。

三四線城市中，淮南、晉江、安慶、泉州、文昌等同比增長顯著，佛山、溫州、珠海、肇慶、資陽、麗水等同比腰斬。

春節(jié)期間，房地產(chǎn)市場無論是新房、二手房還是土地市場都進(jìn)入了“淡季休整期”。春節(jié)樓市表現(xiàn)平淡，但這更像是一種階段性的“蓄力”，市場的內(nèi)生修復(fù)動能并未改變，支撐3月“小陽春”的積極因素正在不斷釋放：

首先，重點城市供應(yīng)節(jié)奏加快，新盤集中入市激活市場。房企普遍會將推盤節(jié)點集中在3-4月份的“小陽春”，以期最大化營銷效果。比如，廣州3月預(yù)計將有4個市區(qū)盤迎來首開，供應(yīng)環(huán)比倍增；武漢、杭州也將迎來階段性供應(yīng)高峰，其中杭州包含多個2025年的地王項目、紅盤計劃入市。高品質(zhì)新盤的集中亮相，有望打破節(jié)前的沉寂，激發(fā)新的購房需求，3月“小陽春”成色可期。

其次，土地市場核心地塊吸引品牌房企參與，“地王”信號正成為修復(fù)市場預(yù)期的“強(qiáng)心劑”。比如節(jié)后廣州明星地塊馬場一期出讓，8家房企歷經(jīng)243輪競價最終以溢價率26.6%，總價236億元總價成為全國第五地王，預(yù)計可售樓面價達(dá)91268元/平方米成為廣州單價地王。這種高品質(zhì)地塊入市，將以高流動性、強(qiáng)稀缺性的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，成為市場價值錨點，推動流動性回暖，修復(fù)各方預(yù)期。另外，深圳、北京、上海等核心城市通過入市高品質(zhì)地塊與確定性的土地供應(yīng)計劃，向市場傳遞積極信號，以點帶面維持土地市場熱度，將提振企業(yè)和購房者信心和預(yù)期。

此外，二手房持續(xù)升溫，為“小陽春”蓄力。春節(jié)期間，二手房活躍度整體較去年春節(jié)檔有所提升，保持了今年以來的活躍度，日均新增掛牌量及帶看人數(shù)均有所增加，購房情緒持續(xù)升溫，學(xué)區(qū)房置業(yè)等剛需屬性突出，預(yù)期3月二手房市場仍將量漲價穩(wěn)、規(guī)模上漲。作為樓市的“晴雨表”，二手房的量升價穩(wěn)將為新房市場的回暖提供堅實基礎(chǔ)和強(qiáng)大動能。

文章來源:丁祖昱評樓市