廣州2500萬真實人口為何讓房價永遠堅挺？別讓1867萬數據蒙蔽了雙眼！

廣州市發改委主任公開表示，廣州實有人口已達到2500萬，這個數據一出來，很多人立刻就能理解，為什么核心大城市的房價始終保持高位運行。

根據第七次全國人口普查結果，廣州公布的常住人口為1867.66萬人，與實有人口之間存在明顯差距，這部分差距主要來自大量長期在廣州工作生活、參與城市運行但未被完全統計的實際居住人口。

按照這一比例推算，北京、上海公布的常住人口分別在2200萬、2300萬左右，對應的實有人口規模同樣會顯著高于統計數據，整體規模大概率超過3000萬，部分測算結果接近3500萬。

人口是房地產市場最基礎的支撐因素，實有人口與常住人口之間的差距，直接對應著真實的住房需求，這也是核心城市房價具備長期支撐的重要原因。

當前市場上關于房地產走勢的討論很多，其中比較受關注的是任澤平提出的分析框架，也就是短期看金融、中期看土地、長期看人口。按照這一邏輯，未來房地產市場會呈現明顯的分化格局，人口持續流入的大城市更具發展空間，人口流出的中小城市面臨調整壓力。

不少觀點據此認為，這一輪市場調整以穩定為主，政策目的是托底市場，避免大幅波動，不會出現大幅上漲。但從實際市場空間來看，當前多數核心城市房價處于階段性低位，距離前期高點存在明顯差距，如果從當前水平回升至前期高位，價格回升幅度明顯。

疊加當前住房信貸政策持續優化，首付比例下調，杠桿空間提升，資產價格回升帶來的收益效應會更加突出。單純從價格回升幅度與資產收益效果來看，回升過程具備較強的動力，不能簡單用平穩來概括。

觀察市場不能只依賴靜態數據與理論模型，很多公開統計數據存在口徑差異，不能完全反映真實需求與實際運行情況。過度依賴學術分析、滯后數據與傳統經驗，容易對市場趨勢做出誤判。

國內房地產市場受政策引導作用明顯，政策導向與支持力度對市場預期起到關鍵作用，政策釋放的穩定信號、支持舉措，直接影響市場信心與買賣雙方行為。與此同時，市場情緒與人性選擇同樣不可忽視，資產價格經過充分調整后，一旦進入回升通道，市場情緒會逐步轉向積極，需求集中釋放會進一步推動行情修復。

歷史經驗顯示，經過深度調整的資產，在政策與需求共同作用下，往往會出現力度較強的回升過程。

綜合來看，核心城市的真實人口支撐、政策環境持續優化、信貸條件放松、市場情緒逐步修復，共同構成了當前房地產市場的運行基礎。

與其糾結于理論上的平穩與暴漲，不如關注真實需求、政策導向與市場規律。對于關注資產配置的群體而言，理解人口數據背后的真實需求、看懂政策釋放的穩定信號、把握市場運行節奏，比機械套用理論模型更具現實意義。

市場已經進入清晰的修復階段，各項積極因素不斷累積，看懂核心邏輯、順應趨勢方向，才能更好地把握這一輪市場修復帶來的機會。

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