長洲島造“墅”，橫瀝島造“城”！廣州新房太卷了

馬年開年，廣州樓市兩大備受關(guān)注的住宅項目，同時迎來關(guān)鍵進展。

黃埔長洲島住宅項目設(shè)計方案審查批后公布；南沙橫瀝TOD一期最終方案出爐、11.97億中標動工。

一個是中心區(qū)難得的低密江景墅，一個是橫瀝島高配置的地鐵TOD。

一東一南、一奢一剛改，直接拉高2026年廣州新房的期待值。

｜廣州城景航拍

|廣州樓市發(fā)布 攝

壹

這兩個項目從拿地起就備受熱議，如今終于正式進入落地階段。

一一來看：

長洲島項目

“純墅類”定調(diào)，1.01容積率，限高18米

長洲島項目的設(shè)計方案審查批后公布，看似只是一個常規(guī)的規(guī)劃落地節(jié)點，實則敲定了三個關(guān)鍵結(jié)論。

｜圖源：廣州規(guī)自局

首先，產(chǎn)品形態(tài)定型，清一色墅類產(chǎn)品。

結(jié)合批后公示和此前披露的信息，項目核心參數(shù)塵埃落定：86棟住宅、650戶，整體建面約7萬方。

算上地下室戶均超100平，最高建筑高度18米（僅4層），并非墅類+高層的混搭，容積率僅1.01。

樓市君查了下，在過去8年時間，廣州還沒出讓過容積率這么低的涉宅地塊。

這次方案過審，相當(dāng)于官方蓋章“中心區(qū)難得的低密江景純墅”。

｜圖源：廣州公共資源交易中心

其次，補全商業(yè)、交通等配套，打消高端買家顧慮。

很多人此前擔(dān)心長洲島交通、配套拉垮。

這次批后方案雖未新增配套，但結(jié)合開發(fā)主體中交城投+科學(xué)城集團的屬性，以及最新備案信息來看——

項目將同步配建5000平商業(yè)、4.6萬方開放公園綠地（含1.38萬方水體景觀）。

｜圖源：廣州市公共資源交易中心

長洲島內(nèi)也將拓寬8條既有道路、新增2條關(guān)鍵支路，穗莞深城際琶洲支線、在建地鐵8號線東延線，均在長洲島設(shè)換乘站。

換句話說，未來島上的交通通達性將會有質(zhì)的飛躍。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

這意味著，項目不是單純建住宅，而是“造城式”開發(fā)，既保留低密原生態(tài)，又能慢慢補齊配套短板。

滿足既要私密景觀，又要基礎(chǔ)便捷的需求。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

最后，入市進入倒計時，豪宅市場將迎來新變量。

從設(shè)計方案批后到動工、預(yù)售，通常周期在6-12個月，也就意味著長洲島低密墅最快年底就能亮相。

而過往低至1.0容積率的，多是在大一山莊、帝景山莊等千萬級豪宅。目前中心區(qū)在售的純墅類新盤，如璞樾·墅，單價也在19萬/平左右。

結(jié)合項目總投資超73億、名義樓面價約1.82萬/平（疊加配建成本后更高）的背景，其未來入市價格，無疑有著充足的想象空間。

｜長洲島實拍

｜圖源：黃埔文旅

樓市君判斷，地塊未來面向的客群，大概率還是以周邊企業(yè)職工、大學(xué)城改善外溢為主，地緣性會明顯一點。

此類群體青睞的中心區(qū)+低密+江景的稀缺資產(chǎn)，該項目恰好填補了這一市場空白。

畢竟目前長洲島無新盤在售，二手房多為老舊小區(qū)，且放盤量僅有10余套，根本無法滿足高端改善需求。

｜圖源：貝殼找房

橫瀝TOD

11.97億中標動工，方案出爐

如果說長洲島項目是“定調(diào)稀缺”，那橫瀝TOD一期11.97億元中標動工、設(shè)計方案出爐，就是給南沙樓市、尤其是橫瀝島業(yè)主吃下一顆定心丸。

而且從最終方案來看，配套規(guī)格遠超預(yù)期。

｜圖源：總承包集團

其一，一期3大地塊分工明確，商業(yè)、配套、住宅同步推進。

橫瀝TOD一期整體由3大地塊組成，規(guī)劃計容建面約15.39萬方，總建面約21.5萬方，總投資約22.8億元。

項目距18號線橫瀝站僅150米，是目前橫瀝最靠近地鐵的宅地，快線直達萬博、磨碟沙、珠江新城。

且定位為無縫鏈接的商業(yè)、配套及住宅綜合體，且所有建筑均需達到綠色建筑二星及以上標準。

｜廣州樓市發(fā)布 制

本次方案中，1.5級開發(fā)的#1、#2兩個地塊為租用地，將建3棟4層小型商業(yè)體，緊鄰橫瀝站，可快速填補板塊商業(yè)空白。

2025NJY-1地塊為#3、#4兩個住宅小地塊，共8棟，均采用圍合式布局打造中央大園林。

每個小地塊各配套1棟2層商業(yè)樓，可充分滿足業(yè)主日常消費、休閑等基礎(chǔ)需求。

2025NJY-2地塊則分工明確，#6地塊將重點打造超級鄰里中心，作為一期項目的核心配套，集中承載各類生活服務(wù)功能。

#5商住地塊規(guī)劃6棟住宅，延續(xù)圍合式設(shè)計，進一步提升社區(qū)居住舒適度與圈層氛圍感。

2025NJY-3地塊主打商業(yè)與配套補充，與另外兩個地塊形成聯(lián)動，完善綜合體功能布局，確保居住、消費、服務(wù)的一站式閉環(huán)落地。

｜圖源：總承包集團

其二，配套規(guī)格拉滿，超級鄰里中心補齊板塊短板。

此前橫瀝島的交通、教育、醫(yī)療已經(jīng)逐步落地，但缺乏大型商業(yè)和綜合性鄰里中心。

而該項目近2萬方的超級鄰里中心，更是橫瀝島首個綜合性社區(qū)服務(wù)中心，填補了板塊無大型生活配套的空白。

包括綜合養(yǎng)老服務(wù)中心、6班幼兒園、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、婦女兒童中心、社區(qū)圖書館、文化站、社區(qū)少年宮、群眾性體育運動場地等。

未來周邊業(yè)主下樓就能滿足日常消費、教育、醫(yī)療、休閑等需求。

｜截圖來源：廣州公共資源交易中心

其三，產(chǎn)品競爭力拉滿，將重塑橫瀝島新房格局。

從產(chǎn)品設(shè)計來看，項目精準瞄準剛改及改善客群，梯戶比與戶型布局兼顧舒適度與實用性。

2025NJY-1北地塊4棟住宅為兩梯三戶，南地塊4棟為兩梯兩戶，主打大平層產(chǎn)品。

2025NJY-2地塊#5商住地塊規(guī)劃的6棟住宅，同樣為圍合式設(shè)計，提升居住體驗。

值得一提的是，橫瀝島三宗地都在鼓勵立體綠化，再加上25%的陽臺率，可以看做低配版的“四代宅”，兼顧實用性與居住質(zhì)感。

｜截圖來源：廣州公共資源交易中心

至于價格，三宗地按照各自成交總價計算，名義成交樓面價分別是11854元/平、9643元/平和9044元/平。

結(jié)合橫瀝TOD有大量配建，實際樓面價會高出不少。

｜廣州樓市發(fā)布 制

這不僅不會分流客戶，反而會抬升整個板塊的居住門檻和價值預(yù)期。

畢竟，配套更全、產(chǎn)品更優(yōu)的新盤入市，直接夯實橫瀝價值，也會吸引更多18號線通勤客、南沙本地改善買家入場。

就像隔壁招商林嶼境2025年的熱銷，橫瀝TOD的市場潛力不容小覷。

｜廣州樓市發(fā)布 制

貳

事實上，長洲島與橫瀝TOD的密集落地，正是2026年廣州樓市的一個縮影。

隨著這兩個核心項目順利推進，全市各大區(qū)域核心板塊也同步發(fā)力，全新盤密集亮相，共同撐起2026年廣州新房市場的高期待值。

比如扎根海珠區(qū)府核心的中海廣府萬宸，走純改善路線，主打160-180平大平層，兩梯兩戶純板樓設(shè)計，實現(xiàn)便捷與品質(zhì)的雙重提升。

｜項目效果圖

｜ 效果示意圖，僅供參考

保利南泰路項目容積率僅3.4，限高100米，依托海珠西密集成熟的生活配套，還將配建約20萬方商業(yè)體，未來將進一步豐富海珠西的居住選擇。

｜南泰路地塊航拍

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

占據(jù)荔灣白鵝潭C位的珠實聚龍灣住宅項目，更坐擁地鐵上蓋優(yōu)勢，下樓即達太古里商圈和濱江公園，將商業(yè)、生態(tài)、居住完美融合。

｜廣州聚龍灣太古里

｜廣州樓市發(fā)布 攝

天河區(qū)今年也迎來低密新盤補位。

越秀·閱璟臺扎根天河廣棠板塊，容積率僅2.1，且緊鄰規(guī)劃中的廣州人才公園，生態(tài)優(yōu)勢突出。3月1日將開放板房，同步開放凍資認籌。

｜項目效果圖

｜ 效果示意圖，僅供參考

白云區(qū)的保利白云新城項目，主打CBD旁低密宜居路線。

項目以2.3的容積率、60米限高，打造約130-200平純T2板樓小高層，棟棟全南向設(shè)計，精準匹配白云改善客群對品質(zhì)居住的需求。

｜地塊航拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝于2026年1月

番禺核心板塊的新盤中，綠城黃沙島項目尤為亮眼。

僅1.1的容積率、限高24米，規(guī)劃打造別墅產(chǎn)品，依托臨江優(yōu)勢與低密布局，吸引追求靜謐與景觀的高端買家。

｜ 項目城市設(shè)計效果示意圖（非最終方案）

｜圖源：廣州規(guī)自局

南沙壹號同樣值得關(guān)注。作為南沙首個中國綠色建筑三星認證豪宅，采用環(huán)抱式布局保障一線江景視野，主打高端改善市場。

|南沙壹號效果圖

|圖源：南沙開建官微

不難發(fā)現(xiàn)，2026年廣州各大全新盤都在“練內(nèi)功”、做差異化。

無論是低密布局、景觀優(yōu)勢，還是配套升級、產(chǎn)品優(yōu)化，本質(zhì)上都是開發(fā)商應(yīng)對市場競爭、吸引買家的核心底氣。

對買家來說，這也是難得的置業(yè)窗口期——激烈的市場競爭，最終受益的還是購房者。

后續(xù)我們也將持續(xù)跟進各大全新盤的動工、入市進度，感興趣的朋友可以關(guān)注樓市君~