中國金茂轉讓2個重要項目

根據目前公開信息，中國金茂在2026年已經完成兩個重要項目的轉讓，這些轉讓體現了公司在房地產行業深度調整期的戰略轉型思路。

一、三亞亞龍灣麗思卡爾頓酒店轉讓

項目概況

金茂三亞亞龍灣麗思卡爾頓酒店是一家于2008年開業的五星級度假奢華酒店，位于海南省三亞市亞龍灣，擁有446間客房及套房，其中設有51間行政客房與套房，專屬450平方米行政酒廊以及33棟私密別墅。該酒店是麗思卡爾頓品牌在中國較早布局的度假奢華酒店之一，經營成熟穩定，盈利及現金流情況較好。

財務表現

截至2025年8月31日，金茂三亞（旅業）有限公司（該酒店的項目公司）營業收入約2.36億元，凈利潤3777.99萬元。2025年上半年數據顯示，該酒店平均房價為2054元，平均入住率80.5%，每間房收益為1654元，在中國金茂持有的六處酒店資產中收益最高。

轉讓細節

? 簽約時間：2025年12月23日

? 完成時間：2026年初完成轉讓

? 轉讓方式：通過北京產權交易所公開掛牌程序

? 受讓方：三亞巒茂酒店管理有限公司

? 轉讓價格：22.646億元（與掛牌底價22.65億元基本一致）

? 交易結構：出售三亞旅業100%股權

交易背景與戰略意義

此次轉讓并非簡單的資產出售，而是中國金茂資產證券化戰略的關鍵落子。三亞巒茂由中信證券作為"中信證券-中國金茂三亞酒店資產支持專項計劃"的計劃管理人持有100%股權。該計劃為一項不動產支持的資產支持證券計劃，中信證券已發行總額約22.68億元資產支持證券。

戰略考量包括：

1. 優化資產負債表：通過資產證券化將酒店資產估值盤活效用最大化，實質上是把重資產轉為可交易的金融資產，一次性兌現現金流。

2. 輕資產轉型：延續2024年出售三亞希爾頓酒店的"輕資產"思路——保留品牌管理輸出、退出物業所有權，降低資本沉淀和后續翻新投入壓力。

3. 政策窗口把握：2025年12月，國家發改委印發了《基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目行業范圍清單（2025年版）》，明確將四星級及以上酒店項目納入消費基礎設施REITs的底層資產范圍。金茂此時出售資產，正是精準踩中了政策窗口，為資產證券化鋪路。

4. 規避改造投入：國內五星級酒店一般每8-10年就要進行局部改造升級，三亞麗思卡爾頓酒店從2018年開始陸續進行改造升級，接下來可能又要進入新的大規模改造升級周期。在周期到來前出售，能規避酒店改造升級方面的投入。

二、南京湯山"蘇茂頤園"康養項目轉讓

項目概況

蘇茂頤園位于南京湯山溫泉康養小鎮，是江蘇省"十三五"重大項目——湯山溫泉康養小鎮的重要組成部分。該項目由中國金茂聯合蘇豪控股、湯山建投共同打造，建設用地面積約2017畝。

項目規模與配置

? 總建筑面積：約2.6萬平方米

? 公寓配置：活力公寓152套、介護公寓95套

? 公共配套：4500平方米公共配套區域

? 項目定位：核心醫康養綜合體項目

轉讓細節

? 簽約時間：2025年9月

? 完成時間：2026年春節前完成全部手續及產證過戶

? 受讓方：中國人壽

? 轉讓價格：未公開具體金額

戰略意義

1. 專業機構接手：中國人壽作為國內領先的保險機構，在康養產業布局方面具有資金和客戶資源優勢。此前，國壽在江蘇僅有蘇州陽澄湖的國壽嘉園·雅境開業，而泰康之家·蘇園已在南京運營三年。通過本次收購，國壽在南京的康養項目數量與泰康持平。

2. 聚焦核心業務：對中國金茂而言，轉讓康養項目給專業保險公司，有助于公司更加專注于房地產開發和城市運營等核心業務。

3. 資金回籠：有助于公司回籠資金，改善現金流狀況。

三、中國金茂的整體戰略背景

公司業績表現

中國金茂在2025年實現了逆勢增長，全年累計簽約銷售額1135億元，實現了15.52%的同比增長，是行業前十陣營當中唯一一家保持正向增長的企業。公司整體毛利率在2024年回升至15%，2025年上半年進一步提振至16%。

戰略轉型路徑

中國金茂正通過"做優增量和盤活存量"實現資產優化，符合其"從活下來—活得好—活出彩"的三步走發展規劃。具體策略包括：

1. 債務置換成功：近年來，金茂公司多次通過獲取低息銀行貸款，置換此前的較高成本債券。例如2025年3月，以北京凱晨世貿中心為抵押物獲得86.9億元貸款，清償原本發行的碳中和債券；11月，又以上海金茂大廈部分樓層作抵，與建設銀行等七家國有大行簽署不超過99億元的中長期銀團貸款。

2. 投資聚焦：從2024年起，金茂在投資方面進行了一系列調整，將目光重新聚焦一二線核心城市。2025年內，中國金茂在北京、上海、廣州、武漢、杭州等地區斬獲21宗地塊，計容總建面188.78萬平方米，且66%的投資聚焦在北京和上海，三四線的新增布局歸零。

3. 產品線升級：2024年，中國金茂推出全新產品線"金玉滿堂"，一手延續"金茂府"的高端屬性做高改，另一手則錨定剛需及改善群體。

母公司支持

截至2024年末，中化股份、中化香港及其控股公司下屬其他子公司給予中國金茂拆借余額合計高達467億元，在2022年至2024年期間增長了153億元，主要用于對于上海、西安等重點城市的拿地與建設。

四、行業意義與展望

中國金茂在2026年的資產轉讓行為具有重要的行業示范意義：

1. 資產流動性價值凸顯：證明核心城市頂級奢華酒店依然是市場上流動性最好的資產之一，關鍵時刻能為企業回血。

2. REITs通道打開：隨著REITs新政的落地，酒店資產的估值邏輯將從傳統的"重置成本法"轉向"收益法"，經營不出穩定現金流（NOI）的資產價值將大打折扣。

3. 央國企轉型深化：無論是華潤、中海還是金茂，央國企在盤活存量資產上正在從試探走向深水區。未來會看到更多巨頭將旗下成熟物業擺上貨架，或推向REITs市場。

需要注意的是，2026年剛剛開始（當前為2月），可能還有更多項目轉讓信息會在后續公布。中國金茂在2025年還出售了三亞希爾頓酒店等項目，但這些屬于2025年的交易。

從整體趨勢看，中國金茂通過"輕重搭配"的方式，正在從傳統的重資產持有模式向更加注重運營效益、更懂資本運作的"金融化"時代轉型，這為整個不動產行業的高質量發展提供了一種可行思路。