徐匯外環外，首個新規抬板住宅來了

文/上海進深 嚴明會

作為徐匯唯一跨外環的板塊，華涇自帶偏遠標簽，爭議也一直沒斷過。

有人嫌它偏：“13萬我買濱江，5萬我都嫌遠。”

老華涇人自己都拍著大腿嘀咕：“咱這邊角料，搞個綜合體就能翻身？”

有人看好它的潛力，覺得它是徐匯伸向南上海的一塊“飛地”，承載著徐匯南部TOD的終極夢想。

華涇是整個徐匯唯一新房單價還沒捅破10萬的板塊。

這種斷層式的價差，讓爭論得更兇了。有人覺得這是便宜沒好貨，有人卻認為這是徐匯給改善家庭留下的最后一張門票。

這種割裂感，在最近公示規劃的華之門D7D-1地塊身上，被推向了高潮。

這宗地塊是華之門核心當下最后一塊涉宅用地。

從規劃圖來看，其實亮點頗多。

1、地塊擬建7幢17-18F高層住宅，另有1棟保障房。其中3#、5#首層架空并在兩棟之間設置下沉庭院，8#樓局部一二層局部架空。

2、社區整體抬高約3.7米形成抬板。這意味著徐匯華涇，將首度迎來新規抬板住宅。

3、主入口設置在靠近商辦地塊一側，出門即接配套與軌交，大門很寬，氣勢很足。小區全人車分流，保證安全與動線效率。

4、K、P站與垃圾房統一布置在首層，盡量降低對日常居住干擾。

5、地塊沒有中小戶型限制，根據規劃推算，起步面積約115-120㎡三房，并配置150㎡與170㎡四房，大戶型主要排布在東側景觀面，小面積集中西南側。

清一色兩梯兩戶，每戶都有獨立電梯廳，全飄窗、多陽臺等當下流行元素也將融入戶型中。

過去幾年，華涇板塊供應主要以100㎡左右三房為主，改善需求一直被壓著。

產品形態大多仍停留在傳統高層邏輯，標準地面社區、常規入戶、景觀中庭。

而這次直接跨到“抬板社區 下沉庭院 獨立電梯廳”的組合，對比周邊項目，屬于結構性升級。

產品之外，項目還有另一張底牌。

項目位于景洪路站上蓋，這里是15號線、19號線（在建）與機場聯絡線交匯節點，同時鄰近規劃23號線。

這樣的軌交配置在徐匯南部屬于頂配級別，意味著它的客群覆蓋半徑遠大于普通外環外住宅，既能承接徐家匯與漕河涇通勤人群，也能覆蓋前灘與閔行產業帶。

軌交樞紐屬性一旦形成，對住宅價值的支撐往往是長期而穩定的。

項目的建設單位是上海匯房房地產置業有限公司，法人為陳凱，由上海匯成房產經營有限公司和上海徐房中城建設發展有限公司分別持股70%、30%，兩家公司的實控方分別指向徐匯城投和上海徐房。

回顧地塊，在去年10月舉行的上海第八輪土拍中，徐匯城投&徐房聯合體以總價265090萬，拿下了XHPO-0001單元D7D-1地塊、D7C-2地塊及D7C-1公共綠地、規劃協領路部分地下空間；溢價率0%，住宅裝標不低于3000元/平。

D7D-1地塊為Rr3類住宅，D7C-2地塊則是商業&辦公用地。住宅體量約為4.3萬方，商辦體量約5.22萬方。

項目西側即在建的GATE M 華之門廣場，總體量近30萬㎡，計劃2027年落成，預計引入近500家品牌，目前已完成主體結構封頂。

這是徐匯南部首個多軌交匯TOD地標。大型商業對于住宅價值的意義并不只是消費便利，更重要的是人流、商業與城市認知的同步導入，一旦運營成熟，板塊關注度通常會明顯提升。

周邊新房市場方面，雍匯庭2023年入市，均價約7.9萬/㎡；嘉俊庭2024年入市，均價約8.1萬/㎡。

華之門這個新規住宅，大概率也不會超過10萬/㎡。

到底值不值得買？見仁見智。

但爭議越大，往往意味著共識尚未形成。

而當所有人都覺得它好的時候，恐怕早就不是現在這個價格了。