問題不斷、價格狂跌，甌江邊這里二手房僅約30萬一套！

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甌柑樓市 OUGANLOUSHI

總價約30萬元一套房，再次出現了！

此前，林里板塊的阿爾勒，確實有這樣的低價二手房，但也只是少數案例。

然而最近，總價約30萬元的二手房成交價，出現在三江商務區。

盡管三江商務區中行政區劃上不屬于市區，但甌江兩岸已形成事實上的一體化、同城化。

從距離來講，從三江商務區到市中心，比阿爾勒所在的林里，近太多了。

鹿城廣場對望三江商務區

出現總價約30萬元二手房的小區，是立體城·江御（備案名為中鼎商業中心），也就是甌越大橋邊那兩座分別高約191米、211米的超高層雙子塔。

立體城以住宅為主，但江御是商辦性質物業，大部分以LOFT公寓形式銷售，分割為建筑面積約52-80㎡的小產權進行銷售，層高約5.38米。

2020年，該項目開盤時，除極少數低價房源外，多數房源總價在約65萬-100萬不等。

立體城·江御

盡管該項目是商辦性質，但實際上也有不少人買來住。畢竟就當時熱辣滾燙的樓市而言，這么便宜的房子實在太少了。

其中，一部分業主來自市區灰橋、洪殿一帶，本來住在“老破小”樓梯房，僅僅想以低價住上電梯房，離原有生活圈也不遠。

還有有一些年輕的剛需購房者，因商品房太貴，“老破小”又看不上，選擇了這里。

當然，這里也有投資客，但他們不指望漲價轉手，而是用來收租。

立體城·江御及周邊商務樓

一般來講，這些LOFT房源很少在二手房市場上掛牌出售，但如今大量江御業主有出售意向，且已成交了多套。

且成交總價大多集中在30萬元左右，明顯低于其他零星成交的LOFT公寓。

那么，出現這種情況，到底是什么問題？

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甌柑樓市 OUGANLOUSHI

事實上，早在2024年年底，江御交付時，就曾遭到900多位業主拒絕收房。

立體城·江御及周邊商務樓

江御的問題有很多，最嚴重的問題在于，該項目的每一臺空調室外機，是多戶業主共用的，大多為8-14戶不等共用一臺。

這些空調室外機由開發商安裝好，集中放置在幾個避難層，通過預留冷媒管至戶內。

也就是說，這8-14戶業主，需平攤同一臺空調室外機所產生的電費，包括待機狀態下仍會產生的電費。

當然，如果未來空調室外機若需維修，費用也需由這8-14戶業主平攤。

空調室外機實景

這樣的空調室外機設置，后續存在一系列潛在問題，成為這些業主拒絕收房的主要原因。

而少數接受條件、愿意收房的業主，安裝了與室外機匹配的空調，啟用后發現，他們需承擔這8-14戶業主共有室外機所產生的整體電費，非常高昂。

在900多戶業主拒絕收房的情況下，待其他業主入駐（住）、平攤電費，更是猴年馬月。

如果業主要自行安裝獨立的空調室外機呢？全玻璃幕墻的外立面，沒有安裝的條件。

據說，有業主貼著窗戶裝了獨立的空調室外機，但這也意味著，少一個可使用的窗戶，并占用了室內空間。

江御外立面實景

除空調問題外，不少業主對于樓幢的消防等問題，也存在疑慮。

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甌柑樓市 OUGANLOUSHI

此前，商辦產權物業的首付為50%。若非辦理按揭，購房者需在建筑結頂節點之前，繳納剩余50%房款。

因江御所存在的一系列問題，不少業主拒絕繳納尾款。

而開發商方面，也并未對業主提出的一系列問題進行整改。

在此情況下，不少業主都有將房源掛牌出售的意愿，已繳納的首付款認虧，購房者僅需繳納后續50%房款及稅費。

立體城

然而，除少數低價房源外，多數房源總價都在七八十萬，甚至更高。

也就是說，二手購房者若買這些房源，還需繳納三四十萬房款，高于當前二手房市場價。

因此，這些僅繳納50%房款的房源，在二手房市場上是幾乎賣不出去的。

以總價約30萬元成交的，基本是業主已全款繳納的房源，普遍虧損五六十萬元，甚至更多。

也有業主為了擺脫這套房源及帶來的一系列麻煩，繳納了約40萬尾款，再以約30萬元出售。

立體城·江御及周邊商務樓

近年，因市區及甌江北岸安置房建設過量，當前二手安置房價格普遍非常便宜。

三江商務區部分二手安置房，單價僅需約5000-7000元/m2，五六十萬元總價都有機會買一套小戶型。

即便立體城的住宅，如今剛需類二手房，也普遍不足15000元/m2，甚至有些低樓層僅10000元/m2出頭。

立體城·江御及周邊住宅

既然連住宅都這么便宜了，商辦性質的LOFT公寓，客群自然就少了，價格只能繼續走低。

而面臨空調等一系列問題的江御，價格只能更低。

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三江定位為商務區，在土地出讓時附帶了大量商辦面積，但開發商出于利益最大化，均將其改造為類住宅。

同時，因三江商務區不屬于市區，不受最小分割面積影響，就出現了一大批LOFT公寓，成為溫州類住宅規模最大、布局最集中的區域。

三江商務區建筑群

其中，僅江御就有近1800套LOFT公寓，再加上同屬立體城的匯江庭、永嘉世貿中心，合計已交付2600多套LOFT公寓。

同時，國鴻中心有6幢小高層、高層將打造這類小面積公寓，也將形成龐大的潛在供應。不過，這些建筑目前停工已久，這些小面積公寓短期內不會供應。

除了上述小面積公寓外，溫州1號、國鴻中心、甌越江城等，都有完全按住宅設計的商辦產權類住宅，或真正的商業大平層。

當商辦物業大多建成了類住宅，再加上在產業導入方面的缺失，三江商務區最終成了三江商住區。

三江商務區

事實上，在溫州擁江發展、杭溫高鐵開通背景下，三江商務區的區位條件非常優越，發展潛力非常大。

遺憾的是，在城市建設、房地產開發、資產運營時，因種種原因而留下了一系列問題，導致三江商務區的發展未達預期。

當然，經過十多年開發建設，在江御所在的立體城這一片，因其高密度、高入住率、多底商等特征，底商大體開滿，再加上甌越江城開了農貿市場，居民基本生活需求能得以滿足。

只不過，在周邊底商規模龐大的情況下，當江御LOFT公寓的一系列問題未能解決，入駐（住）率難以提升，影響了底下的一站式社區商業，如今仍有不少商鋪空置。

立體城部分底商現狀（上下滑動查看更多）

至于此前運營失敗的立體城購物中心，被新希望轉手后，如今正在改造中。

接下來，這座更名為三江啟的商業綜合體，改造之后能否成功運營，尚待繼續觀察。