豪宅成交創歷史新高！香港上調交易印花稅，業內稱沖擊有限

2月26日，香港政府針對豪宅交易的印花稅調整正式實施，該項印花稅調整預案源自2026—2027財政年度政府財政預算案。

兩天前，香港財政司司長陳茂波在財政預算案演講中宣布，價值超過1億港元（約合1280萬美元）的住宅物業交易印花稅將由4.25%上調至6.5%。陳茂波表示，這項新措施預計將影響香港約0.3%的住宅物業交易，每年帶來約10億港元的稅收收入。

香港新盤外立面 孫婉秋/攝

成交火熱

此次新政出臺的背景是去年以來香港樓市顯著復蘇，豪宅市場交易活躍。

中原地產數據顯示，2025年全港私人住宅成交60346宗，增長近兩成。其中，1億港元以上的交易262宗，這一交易量也打破了2021年228宗記錄，創歷史新高，226宗豪宅交易涉及金額超過531億港元，增長22%。新房依然億元豪宅交易的主戰場，全年成交179宗，占比近七成。

這個勢頭在2026年持續攀升。

剛剛過去的1月，香港億元以上新房交易繼續走高，單月成交26宗，涉及資金53億港元，幾乎每日一宗，創下香港單月豪宅交易量的歷史新高，去年同期僅成交3宗，涉資約4.6億港元。

在戴德梁行香港研究部主管、執行董事鄧淑賢看來，樓市成交熱主要源于三方面原因，一是2024年的全面撤辣移除了針對非本地買家及公司買家的額外印花稅，直接激活了高端住宅及豪宅交易的活躍度，讓沉寂許久的香港豪宅市場在2025年逐步恢復活力；二是香港豪宅市場此前已歷經數年調整，價格較峰值有明顯折讓，疊加減息周期，為長線資金和自住用家提供了合理的入市窗口，吸引大量資金趁低吸納；三是股票市場回暖帶來顯著的財富效應，高凈值人士的金融資產賬面價值大幅改善，進一步增強了其配置房地產這類實物資產的能力與意愿。

第一太平戴維斯中國區住宅銷售部負責人唐華則對記者補充道，截至去年中，香港整體豪宅樓價較峰值下調約三成，抄底投資機會窗口已然出現。疊加港股市場表現亮眼，恒生指數全年累計上升27.8%，市場交投情緒高漲，成交額大幅放大，帶動香港整體投資氛圍與豪宅市場氛圍持續火熱，市場預期不斷走高。

從買家構成來看，內地買家已成為香港豪宅市場的核心力量。唐華指出，“撤辣” 后內地買家的占比逐年提高，尤其在新房市場的成交中占比約七成，在億級以上的超級豪宅市場中占比更高。

這部分內地買家大體分為四類：一是赴港工作的年輕高端人才，二是因子女教育需求選擇在港置業的家庭，三是布局香港市場、尋求多元發展的高凈值人群，四是赴港開設公司或旗下企業在港股上市的企業家。

中原地產山頂南區、港島南岸、愉景灣及離島區高級資深營業董事何兆棠還觀察到，內地新貴在一手億元豪宅的選擇上，更傾向帶裝潢的樣板房、新晉豪宅板塊的大平層單位，而在二手豪宅市場，優質核心地段的物業則更受青睞。

香港豪宅內景 孫婉秋/攝

預期樂觀

對于印花稅上調對豪宅市場的影響，業內普遍認為整體沖擊有限，且不會出現板塊分化的情況。

鄧淑賢表示，此次印花稅上調的幅度尚算“溫和”，且1億元以上物業成交僅占大市成交量的0.3%，對目前整體豪宅市場的影響不會太大。其指出，對于內地客或公司買家而言，調整后的稅率仍較辣招時期低近八成，預計今年逾億元超級豪宅一手成交量仍會保持健康發展。同時，與倫敦、新加坡、溫哥華等國際城市相比，加稅后香港超級豪宅的整體稅負仍具備競爭力，這些城市除交易稅外，往往還涉及更高的年度物業稅、資本增值稅或額外買家印花稅。

唐華也認為，在豪宅市場的上升期，此次加稅更多是政府對市場過熱的適度調控手段，實際抑制效應有限。對超高凈值買家而言，2.25個百分點的稅率上調在總交易成本中的占比微乎其微，短時期內買家還可通過交易金額談判或開發商補貼等方式降低調整帶來的價格影響。長期來看，隨著市場逐步消化新政，該費率調整將被視為常規持有成本。且香港作為國際金融中心，核心地段的稀缺性、資產的長期保值增值價值才是驅動頂級買家的核心要素，稅務成本并非首要考慮因素。

基于此，唐華認為今年香港豪宅市場的成交量有望保持增長的勢頭，價格走勢也穩中向好。他給出三方面支撐，一是利率處于下行周期，二是人才引進持續釋放需求，三是股市熱度帶來的財富效應。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永杰也對今年的豪宅交易持樂觀態度。其表示，受惠銀行連環減息，去年下半年開始樓價見底回升，內地買家加快入市，刺激大額成交頻現。

中原樓市數據顯示，去年四季度1億元以上新房交易44宗，其中16宗是由內地買家購入，涉資超26億港元，追平了2018年第二季的成交記錄，凸顯了內地買家在香港豪宅市場的承接力。

陳永杰直言，樓市小陽春已確認提前出現，豪宅將繼續充當樓市火車頭角色，其預計今年一季度億元以上新房成交將突破50宗，再創新高。

摩根大通在研報中指出，從豪宅購房者的角度來看，此次印花稅上調帶來的新增稅收成本微不足道，房價的小幅上漲即可覆蓋這部分成本，這項政策的目標并非打壓房地產市場，更像是一項再分配的財政政策，通過向富豪征稅以補貼低收入群體，因此不會改變香港豪宅市場的長期復蘇趨勢。