香港樓市“小陽春”提早來臨，政府上調(diào)豪宅印花稅意在開源而非“加辣”

界面新聞記者 | 王妤涵

2026年的香港樓市，開局火熱。

美聯(lián)物業(yè)數(shù)據(jù)顯示，馬年大年初一至初十，新盤成交量錄得約175宗，較去年同期大升約27.7%，創(chuàng)下自2021年后的五年同期新高；另據(jù)中金監(jiān)測，1月份香港二手私宅量、價雙升，房價創(chuàng)三年以來單月最大漲幅，出現(xiàn)了“量額齊旺”的旺市盛況。

在這樣的市場熱度下，2月25日，香港特區(qū)政府財政司司長陳茂波在立法會發(fā)表2026-2027財政年度政府財政預(yù)算案中宣布，將調(diào)整1億港元以上的住宅物業(yè)交易印花稅稅率，由4.25%調(diào)高至6.5%。

陳茂波表示，此項調(diào)整預(yù)計影響約0.3%的住宅物業(yè)交易，每年可增加約10億港元財政收入。政府消息人士進(jìn)一步解釋稱，新措施秉持“能者多付”原則，意在開源而非為樓市“加辣”，且已將影響范圍控制在最小。

億級豪宅印花稅調(diào)整前后對比 圖源：香港財政司

“當(dāng)前香港經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇勢頭良好，股市樓市雙雙上揚(yáng)，政府減少對市場的干預(yù)是明智之舉。”香港中原地產(chǎn)亞太區(qū)副主席兼住宅部總裁陳永杰對此表示，“此次僅針對超級豪宅加稅，對整體樓市影響甚微，同時也能為財政增收，可謂一舉兩得。”

豪宅成交火熱

2025年以來，香港豪宅市場迎來爆發(fā)式增長，多項成交數(shù)據(jù)刷新歷史紀(jì)錄，成為香港樓市復(fù)蘇的“領(lǐng)頭羊”。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2025年全港私人住宅成交60346宗，同比增長近兩成，而其中1億港元以上的豪宅交易達(dá)到262宗，不僅打破了2021年228宗的歷史紀(jì)錄，更較2024年大幅增長，涉及交易金額超過531億港元，同比增幅達(dá)22%。

從成交區(qū)域看，港島是豪宅交易的主陣地，占比超過八成。西半山天御、藍(lán)塘道23-39號等項目頻頻現(xiàn)身成交榜單，其中一幢藍(lán)塘道洋房更以4.47億元高價易手，足見頂級豪宅市場的熾熱程度。

香港價值用超億元私人住宅買賣合約登記數(shù) 圖源：中原地產(chǎn)香港研究部

在這波豪宅熱潮中，一個群體格外引人注目——內(nèi)地買家。在2024年香港樓市全面“撤辣”后，原本需要繳納高額買家印花稅的內(nèi)地購房者，如今與香港永久居民享有同等稅率，使得一些原本有潛在需求的內(nèi)地買家入港購房。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，2025年全年錄得超過13500宗普通話拼音買家入市個案，較2024年的11631宗增加逾一成，連續(xù)兩年突破萬宗大關(guān)，總成交金額高達(dá)1364億元，雙雙創(chuàng)下1995年有記錄以來的新高。

股市的財富效應(yīng)同樣不可忽視。2025年恒生指數(shù)全年上漲27.8%，香港IPO市場重奪全球第一。美聯(lián)物業(yè)分析師岑頌謙指出，新股市場持續(xù)活躍、港股走勢向好，財富效應(yīng)正加速釋放。當(dāng)金融資產(chǎn)快速增值，配置核心地段的實物資產(chǎn)成為高凈值人群最自然的避險選擇。

進(jìn)入2026年以后，豪宅市場的熱度不減反增，開年首月便創(chuàng)下多項紀(jì)錄。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至2月25日，2026年香港億元豪宅成交已達(dá)48宗，成交金額突破百億港元，達(dá)到104億元，已遠(yuǎn)超去年第一季度14宗的總量。

在預(yù)算案公布前夕，仍有買家搶搭“末班車”。位于香港大埔林海山城的林海徑5號屋，實用面積5297平方呎，以逾1.45億元成交。由于趕在新稅率生效前完成交易，買家僅需繳納4.25%印花稅，一舉節(jié)省約328萬元。

旨在財政開源

針對此次億級豪宅加稅，香港地產(chǎn)界、機(jī)構(gòu)的看法不盡相同，但主流觀點(diǎn)認(rèn)為，這是一次精準(zhǔn)的財政開源操作，不會動搖樓市復(fù)蘇根基，也不會逆轉(zhuǎn)“小陽春”的整體走勢。

“政府意識到豪宅物業(yè)交投轉(zhuǎn)熱，但事實上億元成交宗數(shù)多年來占香港整體私人住宅成交不足1%，而且供應(yīng)匱乏，屬頂流級別物業(yè)，買家非富則貴。即使是次提高億元物業(yè)的交易印花稅，對該類物業(yè)買家以至全港整體物業(yè)市場影響不大。于市況向好，及頂級豪宅供應(yīng)罕有的大前題下，預(yù)計億元物業(yè)業(yè)主不會因印花稅增加，而減價出售手持豪宅。”陳永杰指出。

陳永杰進(jìn)一步判斷，在利率下行、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、來港上市企業(yè)增加的利好因素疊加下，財富效應(yīng)將繼續(xù)支撐超級豪宅需求，2026年億元豪宅成交量有望再創(chuàng)新高。

高力香港資本市場及投資服務(wù)主管翟聰也表示，理解特區(qū)政府在財政赤字壓力下采取“能者多付”的策略。盡管豪宅買家對價格敏感度較低，但與其他國際大都市相比，香港超級豪宅在稅制環(huán)境和投資價值上仍具相當(dāng)競爭力。

不過，也有部分人士持謹(jǐn)慎觀望態(tài)度。戴德梁行執(zhí)行董事高偉雄表示，這次調(diào)整屬理性水平，但短期內(nèi)難免導(dǎo)致部分潛在買家暫緩入市。不過，該行相信待市場作出調(diào)整后，香港豪宅市場交投仍能夠維持熱度。該行寄語政府未來應(yīng)繼續(xù)審慎調(diào)整豪宅稅率，以免削弱香港房地產(chǎn)市場的吸引力。

瑞銀則從開發(fā)商角度提出警示。報告指出，這一政策可能對豪宅開發(fā)商形成沖擊，特別是那些持有大量超豪華住宅土地儲備的企業(yè)，如九龍倉集團(tuán)、嘉里建設(shè)、恒基地產(chǎn)和新鴻基地產(chǎn)等。如果內(nèi)地買家因稅費(fèi)調(diào)整而放緩入市步伐，開發(fā)商可能面臨銷售周期拉長和資金回籠壓力。

樓市整體回暖

億級豪宅加稅的背后，是香港整體樓市的持續(xù)回暖。

香港特區(qū)政府差餉物業(yè)估價署25日表示，2026年1月香港私人住宅售價指數(shù)報301.4，創(chuàng)2024年6月以來新高，按月升0.53%，實現(xiàn)連續(xù)8個月上漲，這一連續(xù)上漲態(tài)勢，是樓市復(fù)蘇的最直接體現(xiàn)，也標(biāo)志著香港樓市正式走出此前的調(diào)整期，步入穩(wěn)健復(fù)蘇通道。

租金指數(shù)方面，同步呈現(xiàn)上漲態(tài)勢。1月私人住宅租金指數(shù)升至201.1，按月升0.3%，再創(chuàng)新高，形成“租價齊漲”的良好局面。

這一現(xiàn)象背后，是市場需求的持續(xù)釋放——隨著香港經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、人才引進(jìn)政策落地，租房需求大幅增加，尤其是高端住宅租賃市場，需求旺盛，推動租金穩(wěn)步攀升。

萊坊大中華區(qū)研究及咨詢部主管王兆麒表示，2026年開年香港樓市表現(xiàn)顯著回暖，降息對市場的提振效應(yīng)充分顯現(xiàn)，市場情緒持續(xù)回升。“不過當(dāng)前貨尾量仍處高位，購買力繼續(xù)向新盤傾斜，加之開發(fā)商定價謹(jǐn)慎，二手樓價暫未出現(xiàn)大幅反彈。這種穩(wěn)步回升的態(tài)勢，反而更有利于市場長期健康，也讓‘小陽春’的熱度得以延續(xù)。”

住宅市場火熱的同時，香港商業(yè)地產(chǎn)也傳來積極信號。隨著經(jīng)濟(jì)回暖、股市回升，越來越多海內(nèi)外企業(yè)來港設(shè)立據(jù)點(diǎn)或擴(kuò)大業(yè)務(wù)，帶動寫字樓租賃需求逐步復(fù)蘇。

中原(工商鋪)統(tǒng)計顯示，1月份香港整體寫字樓租賃成交約508宗，涉及樓面面積約148.37萬平方呎，兩項數(shù)據(jù)同比均錄得近五成升幅。中原(工商鋪)寫字樓部董事陳雁樓預(yù)計，隨著節(jié)后傳統(tǒng)租賃旺季到來，2月份商廈租賃活動有望保持活躍。

即將進(jìn)入3月，香港多個區(qū)域?qū)⒂行卤P陸續(xù)登場。據(jù)美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計，未來十個月（3月至12月）全港潛在新盤供應(yīng)量近2.6萬個單位。隨著新一份財政預(yù)算案落地，預(yù)計北部都會區(qū)將成為新盤供應(yīng)的重要區(qū)域。

展望全年，美聯(lián)集團(tuán)行政總裁（住宅）馬泰陽持樂觀態(tài)度。他認(rèn)為，市場氣氛將持續(xù)向好，開發(fā)商積極推售全新盤的同時也在加快去庫存，在多重利好因素支撐下，今年一手住宅成交量有望達(dá)到2.2萬宗。