深圳一樓盤打響節后返工“降價第一槍”，單套最高直降超百萬元 業內：“降價跑量”仍行得通

近期，位于深圳寶安新安片區的珺悅名都項目，成為深圳市場上看房熱度較高的項目之一，受到地產中介力推。

2月27日下午，《每日經濟新聞》記者來到該項目現場時，不少中介在項目外圍蹲點攬客。而在營銷中心，當天雖為工作日，但前來看房的人依然不少。

不少看房者被項目的大幅折扣所吸引。該項目在春節返工后便以工抵房的名義推出大幅特惠活動，成為2026年春節后深圳首個“降價跑量”新盤。

記者在項目現場了解到，項目主力戶型89㎡的三房，開盤價直降80萬—115萬元，甚至部分低樓層的價格僅500萬元出頭。

其中，該項目的中高樓層89㎡房源，折后價格多在520萬—530萬元，單價區間在5.8萬—5.9萬元/㎡；部分低樓層總價在500萬—510萬元，單價約5.6萬—5.7萬元/㎡。

珺悅名都項目現場 圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝

要知道，深圳寶安珺悅名都在2025年7月開盤時，備案均價達到8.22萬元/㎡，哪怕是折后單價也達到約7.3萬元/㎡。現如今，則以工抵房的名義，再一次大幅降價。

值得一提的是，項目的最初開發商并非中國信達，早期由中南建設主導開發，此后，中南建設出現流動性危機，中國信達于2023年2月正式介入接盤。中國信達通過旗下信達資本聯合設立總規模31.51億元的紓困基金，其中信達系出資25.51億元，完成對項目公司深圳市金中盛投資有限公司的股權重組與資產盤活。

“從去年四季度開始，深圳二手房價格降幅明顯比新房大，客戶明顯流向二手房市場。開發商此舉有利于搶回部分被分流的客戶，加速去化。”2月28日，美聯物業全國研究中心總監何倩茹向記者分析稱。

“最高直降百萬元”搶跑市場

最近，寶安珺悅名都項目受到深圳中介的力推，而“直降超百萬元”無疑是該樓盤重要的代名詞。

圖片來源：中介朋友圈信息截圖

2月27日下午，記者在中介推薦下來到項目現場，在售樓處了解到，優惠推出后市場反映還算不錯，項目銷售節奏大幅加快。

據現場置業顧問透露：“項目于正月初九啟動工抵房優惠，連續多日營業至24時，不少客戶連夜趕來看房、定房。”開發商本輪降價目標明確，計劃在節后清掉剩余百來套尾盤，實現快速資金回籠。

珺悅名都項目售樓處現場 圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝

價格優勢是項目走量的核心原因。

置業顧問向記者算了一筆賬，按89㎡中高樓層530萬元計算，特惠后單價約5.9萬元/㎡，較開盤單價直降1.5萬—2萬元/㎡。若首付兩成（最低首付可做到15%），則首付為106萬元，按30年房貸計算，月供約1.8萬元。

“目前項目實行10萬定金鎖房政策，鎖定優惠名額，后續按正常新房交易流程辦理網簽及貸款。”陪同記者看房的中介表示。

記者注意到，在推出特惠房源之前，該項目整體去化不算太好。項目最早于2025年7月5日開盤，不過記者查詢深圳房地產信息平臺了解到，截至今年2月27日，項目已錄入合同+已備案房源共計52套，整體去化率約20%。

而在推出特惠房源后，據中介宣傳，該樓盤在推出工抵房后，單日最高銷售約50套。也就是說，降價后的單日最高銷量，幾乎趕上過去半年的銷量。

據了解，項目開發主體為深圳市金中盛投資有限公司。據天眼查數據，該公司成立于2017年，注冊資本1000萬元，法定代表人、董事長、總經理為陸建飛。

從股權穿透關系看，該公司由蕪湖信中盛投資合伙企業（有限合伙）、信達資本管理有限公司分別持股99%、1%，最終實控人為中國信達。

中國信達“兜底”接盤后，選擇降價跑量

單價區間5.6萬—5.9萬元/㎡，在深圳以及寶安新安片區屬于什么水平？

“這一價格在深圳還是比較有吸引力，畢竟位置是在深圳新安片區，項目周邊次新房及品質二手房普遍在7萬—9萬元/㎡，旁邊大悅城印悅公寓折后單價約3.9萬—4.5萬元/㎡，均價4.2萬元/㎡。該項目與周邊的二手房至少存在1萬～2萬元的差價。”2月28日上午，深圳房產中介劉文濤向記者表示。

劉文濤表示，哪怕在整個深圳區域內，這個價格的優勢也很明顯。

值得一提的是，該項目前身是寶城25區及新安25區城市更新一期C項目，最初由中南建設開發。

2021年起，中南建設陷入流動性危機，債務逾期、項目停工頻發，地塊開發陷入停滯。

2023年2月，中國信達注資25.51億元正式接手，以紓困模式盤活資產，成為項目開發主體，大幅降低爛尾風險，這也是深圳市場上繼中洲迎璽后，又一個由中國信達兜底的問題樓盤。

從項目本身業態來看，珺悅名都占地約1.13萬㎡，總建面14.3萬㎡，僅規劃2棟31層住宅，搭配2棟寫字樓，可售商品房256套，同時包含保障房與回遷房。

記者走訪項目周邊了解到，項目距離5/12號線靈芝站約800米，旁邊就是華南首座中糧大悅城。500米內有建安小學、新安中學等學校，一路之隔為寶安中醫院。

雖然價格以及區位屬于最大的優勢，但項目同樣存在短板，項目的容積率高達9.69，社區規模小、園林活動空間有限，梯戶比為3梯7戶/4梯6戶，使得整體的居住密度偏高。

珺悅名都架空層的園林 圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝

央企中國信達接手后，并未選擇硬扛價格，而是采取“降價跑量、快速回款”的務實策略。部分業內人士提到，對紓困主體而言，快速回籠資金可用于項目后續裝修與后續土地競拍，而非追求單一項目的高利潤，這也是AMC（資產管理公司）盤活不良資產的通用思路。

何倩茹提到，紓困的樓盤跟市場正常的樓盤一般不會有太大的區別，但需要被紓困的項目其資金壓力必然更大，因此快速出售項目回籠資金顯得尤為重要。

深圳中原研究中心高級研究員鄒少偉則向記者表示，目前在深圳市場，除以稀缺性著稱的頂豪產品外，無論是寶安南山這樣的熱點區域，還是光明龍崗坪山的剛需區域，目前“價格”始終是影響購房者決策的最大因素，因此“降價跑量”的策略在市場仍能行得通。

另據深圳中原研究中心數據，截至2月27日，當月深圳全市新房住宅累計成交1215套，二手住宅累計過戶2248套。在該機構統計的265個在售新房住宅項目中，最低首付20萬元至800萬元不等，近八成樓盤最低首付100萬元內可“上車”。