提振樓市，先要打擊無良開發商！中糧悅著九章如何讓人安心買房？

作者|深水財經社 納蘭

2026年2月，南京樓市正忙著消化新一輪的政策利好，首付比例下調、房貸利率走低的消息刷屏朋友圈，各地都在喊著“提振信心”“激活市場”。

但在南京南站板塊，一群中糧悅著九章的業主，卻在剛交付的自家小區大門前欲哭無淚。

他們中，有人掏空“六個錢包”，有人背負30年房貸，當初沖著“央企背書”“悅著系高端”“南站首個第四代住宅”的光環，歷經搖號廝殺才搶到一套房，精裝銷許均價高達45101元/㎡。

可2025年12月31日首批交付后，眼前的景象卻讓所有人跌破眼鏡。

開發商宣傳的石材門頭變成了仿瓷磚，地下車庫像個沒完工的工地，全屋密度板散發著刺鼻氣味，交付僅20天就出現大門漏水、車庫滲水。

平心而論，作為購房人，從來沒想過要占開發商的便宜，他們最大的奢望就是開發商能夠有點基本的良心，把當初宣傳的東西做出來，讓自己畢其一生的積蓄能物有所值。

然而即便這一點愿望，很多開發商也做不到。我們認為，當下各地都在拯救樓市，但是提振樓市缺的不是降息、減稅的政策紅利，而是對購房人基本權利的尊重。

中糧悅著九章的“交付翻車”，就像一面鏡子，照出了部分開發商把購房人當“韭菜”收割的傲慢，也照出了購房人維權時“求告無門”的窘迫。

要拯救樓市，首先要拯救購房人的信心；而拯救信心，必須從打擊無良開發商、筑牢監管防線開始。

一、央企光環下的“流量收割”

中糧悅著九章的開發商的來頭可不小，他們可不是那些“野雞”開發商，而是根正苗紅的央企開發商！

時間撥回2023年3月，當時的南京土拍市場還熱度未消。位于江寧區南京南站附近的G07地塊，與南京南站直線距離僅1.5公里，毗鄰地鐵1號線雙龍大道站、3號線宏運大道站，妥妥的“核心地段”。

這塊出讓面積2.53萬平方米的地塊，吸引了多家房企爭奪。經過7輪競價，最終由中糧大悅城控股旗下的南京荷塘明悅房地產開發有限公司以總價13.95億元拿下，樓面地價定格在26223元/㎡。

市場測算，按照這個地價，項目未來售價至少要突破4.2萬/㎡才能保本，也就說這塊地必須要走高端定位才能賺錢。

公開資料顯示，該地塊規劃總建筑面積約7.2萬平方米，規劃打造8棟8-18層的多層+小高層產品，其中3棟8層住宅定位“第四代住宅”，總戶數456戶，物業公司為大悅城控股自持物業。

操盤悅著九章的大悅城控股，身份十分“顯赫”。作為中糧集團旗下唯一的地產投資與管理平臺，它是國資委首批確定的16家以房地產為主業的中央企業之一，實際控制人為國務院國資委，中糧集團持股比例達59.82%。

在官方宣傳中，大悅城控股定位“卓越的城市運營與美好生活服務商”，布局全國近40座城市，打造140余個標桿項目，秉持“匠心筑家、品質為先”的開發理念。

其住宅產品分為“壹號系”和“悅系”，悅著九章屬于“悅系”高端改善產品，對標西安悅著·云軒、蘇州大悅獅山壹號等“紅盤”。

但光鮮的背后，大悅城控股的日子也并不好過。據2024年年報，大悅城控股實現營業收入約357.91億元，同比下降2.70%；凈虧損約29.77億元，到2025年四年累計虧損超78億元，資產負債率高達75.39%。

雖然虧錢，但是人家背靠央企后臺夠硬啊，所以公司的經營并沒有受到影響，也沒有出現暴雷的情況，經營現金流還是很充裕的。

但就這樣一個根正苗紅的央企開發商，做的事情卻比很多野雞開發商還要下作，一個定位高端的樓盤竟然想盡辦法“偷工減料、降本增效”，徹底讓購房人對央企開發商“祛魅”。

二、央企杰作竟然“半成品”交付

2023年，悅著九章正式亮相，營銷攻勢鋪天蓋地。售樓處里，沙盤上的“石材大門”“景觀噴泉”“精裝車庫”精致亮眼，宣傳冊上寫著“臻稀低密雅奢居所”“南站首個第四代住宅”，樣板間里的衛生間一體石材臺面、品牌廚電，讓購房者感覺可以拿錢“閉眼入”。

最火爆的時刻，出現在項目首開階段。據業主提供的搖號數據，8號樓推出72套房源，吸引了198組購房人報名，中簽率僅36.36%。要知道，當時南京南站板塊同價位樓盤如映秦淮，產品力更強，但悅著九章憑借“央企+第四代住宅”的雙重標簽，硬是走出了“一房難求”的行情。

2025年12月31日，悅著九章首批交付，業主們的驗房之旅，結果變成了“鬧心之旅”。

隨后，南京本地自媒體“哥們買房”“鳳凰網房產南京站”等陸續發布業主爆料內容，一張張對比圖、一段段視頻，揭開了這個“央企高端盤”的真面目。

比如樓盤宣傳冊上的南側主大門，本來是厚重的石材門頭，搭配精致的小區LOGO，大氣磅礴。

但實際交付后，業主發現，門頭左側的石材被偷偷換成了仿石材瓷磚，顏色深淺不一，一眼就能看出“拼接感”；門頭右側直接缺失一塊，成了“殘缺品”。更離譜的是，夜晚燈光黯淡，小區LOGO與石材融為一體，連基本的標識作用都失去了。

東側行人大門由原售樓處改造，宣傳時承諾“精致入戶大堂”，實際卻空空如也，中央擺件、裝飾立柱、燈具全部消失，內部雜亂無章；外部的水景早已停工，池水干涸，樹木干枯，場地堆滿建筑垃圾，活脫脫一個“爛尾景觀”。

銷售時宣傳的“約4000㎡景觀園林”“全齡活動空間”，交付后縮水嚴重。

承諾的景觀噴泉，竟然交付即停用，成了“視覺道具”；小區圍墻采用仿石漆涂料，低矮且單薄，隱私性極差，遠不如大悅城控股同系列低價位樓盤（如天悅錦麟、天悅風華）的金屬包邊真石漆圍墻。

非機動車坡道更是被業主吐槽為“搓衣板設計”，純水泥澆筑，邊緣鋒利，沒有任何防護措施，老人小孩推車經過，極易發生磕碰傷害。

作為高端盤的“標配”，地下車庫本應是品質的體現，但悅著九章的地下車庫，卻被業主戲稱為“工地同款”。

據自媒體報道，該車庫沒有任何吊頂和美化設計，頂部管線雜亂無章，業主提出用格柵吊頂美化，被開發商直接拒絕。路面凹凸不平，汽車、人行區域均有凸起，停車后，業主甚至無法正常刷臉通行；標識牌污損、瓷磚脫落、門框掉落的現象隨處可見。

更致命的是安全隱患，進出庫坡道是大角度彎道，且照明昏暗，夜間行車極易發生事故；交付僅20天，車庫就出現了多處滲水問題，墻面水漬斑斑，仿佛“水簾洞”。

有業主調侃：“買的是高端住宅，停的是工地臨時車庫?！?/p>

三、建筑主體品控混亂

事實上，據業主爆料，中糧悅著九章交付僅20天，南側大門頂部漏水、底部水景外溢，地下車庫滲水，這些“漏水三件套”，讓業主對建筑質量徹底失去信心。

更嚴重的是，頂樓防水工藝參差不齊，不同樓棟的施工標準完全不同，部分頂樓已經出現積水發霉的情況，后續極易引發大面積滲水、漏水。

消防樓梯的狀況同樣堪憂，地面坑坑洼洼，墻面污損嚴重，多處破損未修補，消防設施的柜門歪斜，與“高端盤”的定位格格不入。

建筑外立面的鋁板一體板，安裝得參差不齊，有的凸出，有的凹陷，不僅影響美觀，更埋下了外墻脫落的安全隱患。

業主還發現，部分臥室飄窗未安裝安全護欄，陽臺拆除防火墻后，使用的玻璃幕墻未達到耐火極限，甚至存在違規封窗的情況。面對質疑，開發商僅表示“施工符合圖紙要求”，卻始終未給出合理的安全解釋。

如果說公共區域的減配是“面子問題”，那室內精裝的問題，就是“里子問題”。

據業主爆料，室內問題遍地開花，瓷磚大面積空鼓，用小錘敲擊，“咚咚”聲此起彼伏；地漏普遍堵塞，屬于裝修基礎工藝的低級錯誤；各類室內標識隨意掉落，細節處理極其敷衍。

最讓業主憤怒的，是“材質偷換”，樣板間里展示的衛生間一體石材臺面，實際交付時被換成了分段式石材，且存在明顯色差，部分臺面還出現了開裂。開發商在未提前告知業主的情況下，擅自降低裝修標準，屬于典型的合同違約。

更致命的是環保問題，房屋全屋大量采用密度板材料，該材料甲醛等有害氣體含量極高，且極易吸水變形。

有業主請專業機構檢測，甲醛濃度超標2倍多?；?.5萬/㎡買的精裝房，竟然用最廉價、最不環保的密度板，這是要讓業主住“毒氣房”嗎？。

四、購房人為何“求告無門”？

從2025年12月交付至今，悅著九章的業主們已經與開發商進行了多輪溝通，但結果卻令人失望，“溝通了個寂寞”。

業主們的維權之路，一直都是困難重重，在交錢之前，購房人是大爺。但是在交完錢，開發商就是祖宗，購房人往往只能忍氣吞聲，像魚肉一樣被開發商宰割。

首先是舉證難，銷售合同都是給購房人挖坑。銷售時，置業顧問的“高端承諾”多為口頭表述，沙盤、效果圖的宣傳，并未全部寫入購房合同。比如“石材大門”“景觀噴泉”，合同中僅模糊表述為“入戶大門”“景觀綠化”，開發商以此為由，拒絕承認“減配”。對于密度板的使用，合同中僅寫“木質材料”，未明確具體材質，業主難以舉證開發商“偷換材質”。

其次是維權成本高、耗時久。單個業主的力量微薄，集體維權需要耗費大量的時間和精力。業主們自發組織維權群，收集證據、聘請律師、與開發商談判，前后可能要花費巨資，卻遲遲得不到實質性回應。

有業主算了一筆賬：“維權的時間成本、金錢成本，快趕上裝修一套房了?！?/p>

更讓業主寒心的是監管推諉。交付質量問題已經是普遍現象，而業主的權利往往得不到監管部門全力支持，甚至連維權行為都要被打壓，很多業主都成了“維穩對象”，交了錢的業主反而成了不安定因素，上哪說理去？

很多買房人都明白，自己就是開發商的“韭菜”，割完就被棄之不顧。維權時，開發商躲著，監管部門推著，他們就像無頭蒼蠅，求告無門。

五、要先“把購房人當人”

這種業主“維權難”的現狀，正在形成一種惡性循環，購房人不敢買房，樓市信心持續低迷；開發商因為“違法成本低”，更加肆無忌憚地減配、欺詐；監管部門的公信力，也在一次次推諉中被消耗。

中糧悅著九章的案例并不是個別現象，這個情況我想絕大部分買房人都遇到過。

近年來，全國多地都出現了“高端盤交付翻車”的情況，從恒大、融創的暴雷，到如今央企樓盤的減配，樓市的“品質危機”，本質上是“對購房人權利的極度漠視”，對開發商違約行為的故意縱容。

在部分開發商眼中，購房人從來不是“需要兌現承諾的客戶”，而是“榨取利潤的工具”。他們深諳“營銷套路”：用央企、國企的光環背書，用“第四代住宅”“高端改善”的概念炒作，用精致的樣板間、沙盤吸引購房者。

一旦房子賣完，“高端承諾”就成了“空頭支票”，減配、偷工減料，成了常規操作，反正房子一交，開發商就功成身退，后面雖然業主怎么鬧，也拿他們沒辦法。

大悅城控股作為央企，本應扛起品質標桿的責任，卻在悅著九章項目上，做出了比民營房企更過分的減配行為。

這種“央企躺平”的現象，比民營房企暴雷更傷市場信心，因為購房人選擇央企，就是為了“安全感”，當這份“安全感”被擊碎，市場還能信誰？

當下，各地都在出臺政策提振樓市，但效果卻不盡如人意。究其原因，不是政策不夠好，而是購房人的信心不夠足。

買房，是絕大多數中國人一生中最大的消費，承載著一個家庭對安居的期盼。

購房人不怕房價波動，怕的是“花高價買爛房”，怕的是“出了問題沒人管”。

當“買房容易維權難”成為共識，連央企也信不過的時候，即便首付比例降到10%，房貸利率降到3%，購房人也不敢輕易買賬。

提振樓市，不能光靠“政策紅利”，更要靠“品質保障”和“權利保護”。只有把購房人當“個人”，尊重他們的知情權、選擇權、求償權，讓他們買得安心、住得舒心、維權順心，市場信心才能真正恢復。

六、打擊無良開發商必須長牙齒

要讓開發商“把購房人當個人”，僅靠企業的“良心”是不夠的，必須靠監管的“重拳”。

目前，我國樓市的監管體系，存在“重預售、輕交付”“重審批、輕監管”的問題。預售資金監管不到位，導致開發商可以隨意挪用資金；交付驗收流于形式，導致“半成品”也能順利交付；對虛假宣傳、偷工減料的處罰力度過輕，導致開發商“違法成本低，收益高”。

以悅著九章為例，開發商的行為，明顯違反了《廣告法》《民法典》《商品房銷售管理辦法》等法律法規。

根據《廣告法》第二十八條，開發商對房屋品質、配套設施的虛假宣傳，屬于違法行為；根據最高人民法院關于商品房買賣的司法解釋，開發商對裝修材質、配套設施的具體承諾，即便未寫入合同，也應視為合同內容。

對于政府監管部門而言，要真正“長出牙齒”，筑牢監管防線。要完善預售資金監管制度，確保資金?？顚Ｓ?；要強化交付驗收，實行“一房一驗”，讓“半成品”無法交付；要加大處罰力度，對虛假宣傳、偷工減料、拒不整改的開發商，不僅要責令整改、賠償損失，還要納入失信黑名單，限制其后續拿地、開發，讓違法失信的成本，遠高于違法所得。

安居才能樂業。當每一個購房人的“安居夢”都能被善待，才是拯救樓市的根本之道。

（全球市值研究機構深水財經社獨家發布，轉載引用請注明出處）