華南五虎，全軍覆沒！

近期，一則消息震動(dòng)市場(chǎng)：雅居樂集團(tuán)被債權(quán)人提交清盤呈請(qǐng)。

消息一出，公司股價(jià)應(yīng)聲暴跌至歷史最低點(diǎn)。

至此，曾經(jīng)叱咤風(fēng)云的地產(chǎn)界“華南五虎”——恒大、碧桂園、雅居樂、富力、合生創(chuàng)展，在行業(yè)寒冬中已悉數(shù)折戟。

本次清盤呈請(qǐng)的申請(qǐng)人是新濠國際。雙方的合作始于2021年，曾聯(lián)手以40億元競(jìng)得中山市一宗綜合用地，計(jì)劃共同開發(fā)總投資數(shù)十億元的住宅、娛樂及酒店綜合體。

然而，根據(jù)雅居樂2023年中期報(bào)告，該項(xiàng)目已終止推進(jìn)，原因是雅居樂未履行合營協(xié)議條款。

此次清盤呈請(qǐng)，正是源于這項(xiàng)合作糾紛。香港法院已于2026年2月25日就此案進(jìn)行聆訊。

對(duì)于這家千億規(guī)模的民營房企巨頭而言，股價(jià)暴跌已是重創(chuàng)，而清盤呈請(qǐng)更為其本就艱難的債務(wù)重組之路增添了巨大變數(shù)。

截至2024年末，雅居樂總借款達(dá)489.16億元，其中銀行借款290.63億元，優(yōu)先票據(jù)125.44億元，境內(nèi)債券等73.09億元；凈負(fù)債率高達(dá)103.6%。

更緊迫的是，一年內(nèi)需償還的債務(wù)高達(dá)383.26億元，占總債務(wù)的78.35%。2025年無疑是雅居樂的償債大年，也是生死存亡的關(guān)鍵一年。

去年8月，雅居樂披露已啟動(dòng)境外債務(wù)重組進(jìn)程，預(yù)計(jì)第三季度提交方案，并爭(zhēng)取在年底前與多數(shù)主要債權(quán)人達(dá)成一致。然而，隨著年底時(shí)限逼近，若重組失敗，可能觸發(fā)交叉違約條款。

除了推進(jìn)債務(wù)重組，讓銷售回歸正軌同樣是當(dāng)務(wù)之急，但現(xiàn)實(shí)不容樂觀。2025年1-7月，雅居樂銷售額僅47.66億元，同比銳減42%，行業(yè)排名也從第42位下滑至第53位。

盡管雅居樂在78個(gè)城市仍擁有3122萬平方米土地儲(chǔ)備，但其布局存在結(jié)構(gòu)性難題：核心土儲(chǔ)集中于海南、云南等地的文旅大盤，以及中山、惠州等去化壓力較大的非主流城市項(xiàng)目。

“華南五虎”曾是中國民營地產(chǎn)商的標(biāo)桿。它們從廣州起家，在高速發(fā)展期橫掃全國，一度有“中國樓市看廣東，廣東樓市看華南”的說法。

如今，五虎格局已然瓦解：恒大退市，清盤方仍在全球追索資產(chǎn)；剩余四家則深陷收縮陣痛，不僅營收大幅萎縮，歸母凈利潤均告虧損。值得注意的是，合生創(chuàng)展是近三四年來的首次虧損。

作為規(guī)模最大的一家，碧桂園總資產(chǎn)約9093億元，凈資產(chǎn)約239億元。2025年上半年實(shí)現(xiàn)營收約725.7億元，權(quán)益合同銷售金額約167.5億元。

自爆發(fā)流動(dòng)性危機(jī)以來，碧桂園為證明償債決心，幾乎變賣家底。從歸母凈資產(chǎn)占比的變化來看，股東已做出巨大犧牲。

近期傳來好消息，碧桂園所有境外債務(wù)重組計(jì)劃獲得批準(zhǔn)。在境內(nèi)外重組共同作用下，整體降債規(guī)模預(yù)計(jì)將超900億元，未來5年兌付壓力將極大緩解。

與此同時(shí)，碧桂園進(jìn)行了高層調(diào)整：總裁莫斌調(diào)任聯(lián)席主席，常務(wù)副總裁程光煜接任總裁，全面統(tǒng)籌集團(tuán)各業(yè)務(wù)板塊工作。

雅居樂是典型的家族企業(yè)，由陳氏五兄弟創(chuàng)辦。他們最早在中山經(jīng)營家私工廠，1992年住房制度改革啟動(dòng)時(shí)敏銳轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)。

2005年雅居樂在港交所上市，隨后將總部遷至廣州，展開全國化布局，躋身“華南五虎”行列。

2016年，雅居樂啟動(dòng)多元化戰(zhàn)略，布局物業(yè)、環(huán)保、建設(shè)、教育等板塊。創(chuàng)始人陳卓林曾堅(jiān)信“多元是穩(wěn)健的基石”，然而行業(yè)寒冬來臨，多元業(yè)務(wù)卻陷入“輸血不足，吸血有余”的窘境。

戰(zhàn)略失誤同樣明顯：2021年行業(yè)轉(zhuǎn)向時(shí)，雅居樂既未聚焦核心城市，也未嚴(yán)控負(fù)債，反而繼續(xù)加碼三四線城市文旅項(xiàng)目。2024年危機(jī)爆發(fā)后，其以三四線為主的土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)成為優(yōu)化難題。今年上半年，雅居樂巨虧80億元。

富力地產(chǎn)由前公務(wù)員張力與香港商人李思廉?dāng)y手創(chuàng)立，各占50%股權(quán)。公司發(fā)跡于廣州舊城改造，以“拆舊廠，建新房”模式迅速崛起。

2002年北京富力城項(xiàng)目的成功，讓富力在全國一炮而紅。

2017年的關(guān)鍵決策埋下隱患：富力以199.06億元從萬達(dá)購入77家酒店，豪賭酒店資產(chǎn)。當(dāng)時(shí)李思廉預(yù)計(jì)這批資產(chǎn)每年可帶來70億元收入和15億元凈利潤。

然而疫情對(duì)旅游業(yè)的沖擊遠(yuǎn)超預(yù)期，酒店資產(chǎn)回報(bào)慘淡。富力雖多方尋求買家，出售計(jì)劃卻屢屢受挫。目前集團(tuán)酒店資產(chǎn)僅剩22家，且仍在持續(xù)縮減。

截至2024年6月底，富力總負(fù)債達(dá)2643.79億元，負(fù)債比率高達(dá)408%。

合生創(chuàng)展的路徑與其他四虎不同：1992年由朱孟依在香港創(chuàng)辦，被業(yè)界稱為“隱形的地產(chǎn)航母”。

早年，朱孟依憑借與政府合作開發(fā)商業(yè)街賺得第一桶金。1993年，他在當(dāng)時(shí)還是郊區(qū)的廣州天河拿下100萬平方米地塊——隨后天河區(qū)被規(guī)劃為新市中心，地價(jià)暴漲。

1998年合生創(chuàng)展在港上市，2004年成為內(nèi)地首家銷售額破百億的房企。

但從2008年金融危機(jī)后，合生創(chuàng)展奉行港資房企“高溢價(jià)、多囤地、慢周轉(zhuǎn)”模式，在規(guī)模競(jìng)賽中逐漸掉隊(duì)，2013年跌出房企50強(qiáng)。

2025年，合生創(chuàng)展因未能如期償還9.41億港元借款，觸發(fā)93億港元貸款的交叉違約。上半年?duì)I收同比減少53.14%，歸母凈利首次虧損約15.8億元。

“華南五虎”的集體沉浮，清晰折射出中國房地產(chǎn)行業(yè)從“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”向“低負(fù)債、高質(zhì)量”轉(zhuǎn)型的深刻陣痛。

碧桂園的債務(wù)重組、合生創(chuàng)展的高端突圍、富力的斷臂求生、雅居樂的土儲(chǔ)優(yōu)化——每家企業(yè)都在探索不同的生存路徑。它們的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，無論成功與否，都為行業(yè)轉(zhuǎn)型提供了珍貴樣本。

一個(gè)時(shí)代已經(jīng)落幕，但關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)、杠桿與可持續(xù)發(fā)展的思考，仍在繼續(xù)。

▼關(guān)注查看深度文章