上海社保3改1，公積金漲至240萬，剛需購房迎良機

時隔一年半，上海再次出臺重磅政策。

上海上次出臺如此重磅的房地產(chǎn)政策，還是在 2024年的時候。現(xiàn)在回看，2024年5月和9月出臺的政策，都對市場產(chǎn)生了較大的影響，政策之后成交量和成交價均實現(xiàn)了快速反彈。正是因為有前車之鑒，使得我們也必須重視今天的政策，分析其潛在影響。

先簡單概括下今天政策的內(nèi)容，主要分為三條：

（1） 限購調(diào)整：社保或個稅 3改1，非滬籍社保或個稅滿3年，外環(huán)內(nèi)可增購1套，居住證滿5年的非滬籍人士，上海全市范圍可購1套；

（2） 公積金調(diào)整：公積金首套貸款，最高額度 160萬提高到240萬。二套住房公積金認房不認貸，多子女家庭購買第二套住房再上浮20%； （ 3）房產(chǎn)稅調(diào)整：本地家庭子女成年名下唯一一套免房產(chǎn)稅。未成年共有房產(chǎn)不計入審查范圍。

一般來說，房地產(chǎn)刺激政策主要分為兩個大類：第一類是降低購房門檻，比如放開限購數(shù)量、降低首付比例等，本質(zhì)是讓更多人有資格買房；第二類是降低購房成本，比如降低貸款利率、公積金限額調(diào)整等，本質(zhì)是讓購房者花更少的錢買房。

降低購房門檻，目的是增加潛在消費人群，比如上述第一條政策就是如此。降低購房成本，目的是增加現(xiàn)有消費人群的消費比例，比如上述第二條和第三條政策就是這樣。

這次新政，目的是什么？

不得不說，受困于全國房地產(chǎn)市場下行，上海房價雖然更為堅挺，但也從 2023年開始下跌。隨后，上海房價便正式開啟了下跌周期。這一過程中，從很多外資研報的調(diào)研數(shù)據(jù)中可以看到，居民對于房價預(yù)期在不斷惡化，購房意愿也在回落。

由于房地產(chǎn)牽扯的產(chǎn)業(yè)鏈過于龐大，為了穩(wěn)住經(jīng)濟和就業(yè)，房地產(chǎn)是無法被繞開的一環(huán)。而一線城市作為全國的風(fēng)向標，最近幾年頒布的救市政策其實一直不斷，也流傳最廣。

無論是哪類政策，本質(zhì)都是為了激發(fā)潛在購房者的消費欲望，從而實現(xiàn)扭轉(zhuǎn)預(yù)期的作用。

舉個例子，當汽車熄火后，就會有人在后面推著汽車走一段路程，直到幫助汽車再次點燃，從而重回正軌。政策的目的，從來都是扭轉(zhuǎn)預(yù)期（幫助汽車再次點燃），而不是親自下場（一直把車推回家）。

同樣的，這次新政的目的，也是為了扭轉(zhuǎn)大家的預(yù)期。

大家現(xiàn)在對上海房價的預(yù)期到底如何？

如果大家近期有上海買房需求，比較關(guān)注上海房地產(chǎn)市場的話，其實會發(fā)現(xiàn)，在最近幾個月，大家對上海房價的預(yù)期在慢慢發(fā)生變化。

根據(jù)上海安居客發(fā)的內(nèi)容顯示：上海二手房價格自 2022年8月創(chuàng)下歷史峰值后，歷經(jīng)3年多的調(diào)整期，終于在2025年年末2026年年初迎來明確的觸底反彈信號。房價低點定格在2025年10月（40976元/平），而2026年1月最新成交均價攀升至42703元/平，上漲1727元/平，漲幅達4.21%。

房價是居民對房地產(chǎn)預(yù)期最核心的指標，房價企穩(wěn)反彈，代表居民對未來房地產(chǎn)預(yù)期發(fā)生好轉(zhuǎn)，愿意給出真金白銀去購買。

還有一些輔助性數(shù)據(jù)，也在顯示上海房地產(chǎn)市場的好轉(zhuǎn)：

（ 1）成交量：上海月度成交已經(jīng)連續(xù)3個月站上2.2萬套，今年1月更是成交2.28萬套，創(chuàng)下近5年來1月份成交量的新高，喜迎開門紅。成交量上漲，代表買家看好市場，需求被壓制很久的剛需開始進場。

（ 2）掛牌量：目前上海二手房掛牌總量約14萬套，這是近幾年上海二手房掛牌量首次跌破15萬套。另外，從掛牌量趨勢來看，最近幾周掛量屢創(chuàng)新低，正呈現(xiàn)直線下降趨勢。掛牌量下降，代表賣家看好市場，紛紛持房惜售。

（ 3）租金回報率：據(jù)統(tǒng)計，近一年上海成交套數(shù)TOP30小區(qū)平均租售比已達2.3%左右，部分優(yōu)質(zhì)房源租售比超3%，遠超當前銀行五年期定期存款利率（低于1.8%）。租金回報率是衡量房價泡沫的核心指標之一，當租金回報率遠超五年期存款利率，代表買房不再是“虧本”的行為，也促使居民預(yù)期發(fā)生改變。