誰來入主廣州馬場重奢？

觀點網 243輪競價，9小時鏖戰，236億元總價。

2026年2月25日18時59分，當廣州公共資源交易中心的電子屏最終定格，一場關于珠江新城“最后一塊拼圖”的爭奪戰落下帷幕。

越秀地產從保利、華潤、珠實等七家頭部房企的圍剿中突圍，以超過26%的溢價率，將馬場地塊收入囊中。

這不是一場常見的土拍：8.55萬元/平方米的住宅樓面價刷新了廣州單價紀錄，236億元總價位列羊城土地出讓史第二。

然而，在商業體林立的珠江新城，在銷售額破百億的太古匯周邊，市場真正關注的焦點從來不是住宅——而是約33.7萬平方米的商業商務空間，以及附著于出讓文件上的出讓條件：競得人須引進一家高端時尚百貨運營企業，項目建成運營后6年內，銷售貢獻累計不低于300億元。

年均50億元的銷售額門檻，將絕大多數運營商擋在了門外。

放眼全國，能跨越這一數字的商業品牌屈指可數，懸念由此而生：究竟是SKP南下補位，還是有“程咬金”半路殺出？

懸念不會持續太久，根據出讓條件，競得人須在1個月內與天河區政府簽訂產業項目進駐協議。

“馬年、馬場、‘馬’上進階”。廣州市政府官網轉發刊登的新聞稿用這樣的諧音梗表達了對這塊土地的期許。在官方表述中，馬場片區的定位被拔高至“世界級消費地標”，與聚龍灣太古里、華潤萬象城并列成為廣州建設國際消費中心城市的三大引擎。

這意味著，無論最終是誰入主，廣州高端商業持續多年的“太古匯獨舞”都將畫上句號，一場由SKP、太古地產、華潤萬象商業等共同演繹的重奢混戰，已在珠江兩岸拉開帷幕。

最新消息稱，越秀地產馬場項目將舉行活動，簽約希爾頓旗下華爾道夫酒店及華聯SKP。

是SKP嗎？

外界對馬場商業如此關注，本質上是對核心城市核心資源的極度重視。

在市場看來，跑馬場地塊是珠江新城最后一塊能定義城市頂奢高度的絕版土地，也是“近年來廣州土地市場罕見的復合型大體量優質資產”。

資料顯示，此次出讓的地塊為天河區黃埔大道以南、馬場路以東地塊（馬場1期地塊）總用地面積19.45萬平方米，出讓宗地面積17.40萬平方米，計容總建面56.7萬平方米，包含了住宅、商業、商務、服務設施、其它交通設施、中小學等多重用地功能。

圖片來源：地塊規劃文件，商業客截取

共分為5幅子地塊：AT111338地塊可建設用地面積2.64萬平方米，總建筑面積12.82萬平方米，用途為代建石牌回遷商業樓。

AT111333地塊可建設用地面積2.47萬平方米，總建筑面積11萬平方米。AT111337地塊可建設用地面積2.94萬平方米，總建筑面積11.27萬平方米，兩幅地塊為住宅用途。

剩下的AT111321地塊、AT111323地塊則為此次土拍的重頭戲，前者可建設用地面積2.99萬平方米，總建筑面積12萬平方米；后者可建設用地面積2.22萬平方米，總建筑面積8.9萬平方米。

根據由廣州市天河區人民政府為甲方的，地塊競得人為乙方的《珠江新城東區AT111321、AT111323地塊產業項目進駐協議書》：

乙方須結合片區產業發展規劃在珠江新城東區AT111321地塊引進一家高端時尚百貨運營企業，項目建成運營后6年內，銷售貢獻累計不低于300億元。

同時，乙方須在珠江新城東區AT111323地塊建設一家計算容積率建筑面積不低于4.5萬平方米的國際知名五星級酒店以及同品牌酒店式公寓，項目建成運營后的6年內，經營產值貢獻累計不低于20億元。

據此，在所有猜測中，SKP始終被認為是最有可能的一個。

這不是毫無根據的臆測，馬場地塊出讓條件幾乎像是為SKP“量身定制”。放眼國內市場，能夠同時滿足業績門檻、拓展意愿、品牌資源三重條件的百貨運營商，確實不多。

相比具有地域屬性的杭州商旅集團（杭州大廈）、武漢武商集團（武商MALL）、鄭州丹尼斯集團（大衛城），SKP的適配性明顯更高。

更關鍵的信息來自4年前——2022年廣州市政府曾與北京華聯集團簽署戰略協議，明確計劃引入華南首個SKP項目。

后續也有傳聞稱，馬場地塊一級整理方越秀集團，一直作為牽頭方推進與SKP母公司華聯集團的談判，也一直與后者團隊進行深度對接。

從一級整理方到最終投得地塊，花費236億元真金白銀，還未算后續可能高達百億級別的投資（AT111321、AT111323地塊項目總投資額為不低于60億元），對于越秀來說，引入一個能夠兌現“6年300億”承諾的合作方，是必須贏下的籌碼。

而且，SKP也需要廣州。

從全國布局來看，這個被稱為“全球店王”的百貨品牌正在加速走出北京，也有與之匹配的招商與運營能力。

2017年西安SKP開業，迅速成為西北地區奢侈品消費的風向標。2019年-2022年，西安SKP銷售額從42億元直接翻了一倍達到95億元。特別是2021年，西安SKP引入全國第二家SKP-S后，全年銷售額更是激增21億元。

2022年，成都SKP以地面公園+地下商場的創新形態亮相。在完整開業的第一年2023年，成都SKP賣出了55億元貨品，翌年數據升至68億元。

2024年7月，武漢SKP開門迎客，與武商MALL同臺競技不落下風。數據顯示，該項目在2025年上半年銷售額突破20億元，并在下半年陸續迎來LOUIS VUITTON武漢第3家精品店等重磅門店啟幕。

但與上述已開業門店相比，SKP的儲備項目推進情況卻不甚理想。

據了解，高峰時期，SKP曾一度承諾在杭州、昆明、貴陽、呼和浩特、三亞、合肥等多地落子。但后續受市場調整影響，這些布局計劃大多難以落實。

2023年起，SKP通過剝離非主業、出售重資產等方式優化業務結構。未完成拿地的項目被暫時擱置，已獲取土地的項目如昆明SKP、呼和浩特SKP，相關地塊進行了出售處理。

目前，僅引入了新投資者的杭州SKP在緩慢推進中，但竣工時間已由最初的2025年延后至2027年，開業時間也更改至2028年。

對于SKP來說，馬場AT111321、AT111323地塊在建成后是由競得人（即越秀地產）自持全部物業且需整體確權，且未經廣州市規劃和自然資源局、廣州市天河區人民政府同意，在自持年限內不得分割處分，抵押、轉讓。

與越秀地產達成輕資產合作，是以較低投入切入大灣區核心城市，補齊華南版圖，完成全國重奢矩陣的最優戰略選擇。

還有什么選擇？

但有業內人士向商業客分享，出讓條件中“須在AT111321地塊引進一家高端時尚百貨運營企業”，可能無需嚴格地摳字眼，“高端時尚百貨運營企業”的說法或存在一定彈性空間，也可以理解為“零售商業”。

從這個角度，華潤萬象商業無疑是緊隨其后的有力競爭者。這家央企旗下的商業平臺，正以前所未有的速度重倉廣州。

目前，華潤萬象已在白鵝潭落地廣州第一座且是M1重奢定位的萬象城。據最新消息，項目現時進展順利，主體結構已實現封頂，預計將于2026年下半年開業。

另外，于2023年拿地的長隆萬博項目，原規劃打造“萬象天地之上、萬象城之下”的全新定位商業。但在最新發布的廣州市2026年重點建設項目計劃里，該項目被命名為“萬象城”。

短時間內落地兩座萬象城，華潤萬象商業展現了對廣州的雄心。但也正因如此，廣州能否容納得下三座萬象城，或者說兩座重奢萬象城是個問題。

以華潤過去的布局邏輯看，一方面，通過華潤萬象生活以輕資產模式積極擴張的都是非奢賽道項目，重奢項目向來追求自持。

另一方面，在“一城多匯”、“多城多匯”策略指引下，華潤萬象商業在不少重點布局城市落地了“萬象城”、“萬象天地”、“天地系列”“萬象匯”等多元產品體系，但在一座城市內布局兩座重奢萬象城，是十分罕見的操作。

就算在杭州、武漢、西安、鄭州等擁有兩座萬象城的城市，也只是一座M1、一座M2定位的配置。

現時，華潤置地只在深圳開出了深圳萬象城、深圳灣萬象城兩座重奢商場的“雙子星”模式。但兩個項目開業時間相距較遠，深圳萬象城是于2004年開業，深圳灣萬象城在2018年開業，且“完全體”實際是在2025年9月才最終呈現。

未來按照計劃，重慶也將成為擁有兩座重奢萬象城的城市。不過，第二座重奢商場——重慶中環萬象城開業時間也是2027年，新老項目開業時間相隔近13年。

依此判斷，就算廣州完全能容納多幾個萬象城重奢項目，抑或越秀地產有可能考慮出讓商業項目所屬地塊部分權益，但華潤進入馬場的可能性仍不算特別高。

再看港資力量——新鴻基地產與廣州淵源頗深，開發的天環廣場、IGC天匯廣場已成為天河商圈的標桿商業。

更重要的是，新鴻基地產擁有重奢商業的成熟產品線：上海IFC、上海環貿iapm、香港IFC Mall均是其代表作。但問題在于，新鴻基地產發展策略更傾向于“重資產持有、長期運營”，如上所述，如果越秀地產有辦法分拆部分地塊，新鴻基地產或許是可選項。

只是相比飄渺的“馬場商業”，新鴻基地產目前在廣州已落地的商業項目“南站ICC”，也需要著重推進。

對于另一位港資重奢玩家太古地產來說，亦同樣是“精力”問題。該公司在廣州現已落地一個重奢項目“廣州太古匯”，一個儲備高端項目“聚龍灣太古里”。

雖然在同一座城市運營兩個重奢項目對于太古來說并非難事，例如在上海就有前灘太古里和興業太古匯雙核驅動——只是對投資回報周期有嚴格要求的太古地產，要在短時間內在廣州再落地一個重奢項目，不是件容易的事。

恒隆地產是另一種可能性，作為內地重奢商業的頭部參與者，恒隆在上海、沈陽、無錫、昆明等城市的恒隆廣場均占據了當地奢侈品消費的制高點。

但恒隆集團向來強調“財務紀律”，目前重心更多放在通過輕資產或租賃模式對上海、無錫等已有項目進行升級拓展。對于新進入一個一線城市，態度趨謹慎。

此外還有九龍倉集團和香港置地，雖然都有自己成熟的重奢商場產品線，但兩個企業的主要優勢都位于香港，內地市場主要任務是“守業”。鑒于目前的競爭環境和時間約束，兩家企業入局的可能性較低。

至于K11，在香港尖沙咀落地有重奢標桿項目K11 MUSEA，但對于如何將高端品牌資源帶來內地市場，尚在摸索之中。

而且，鑒于母公司新世界發展目前面臨的困難，K11近幾年基本不會繼續做太大拓展，當前在廣州最主要的精力可能還是分配在廣州K11的升級上。

總體而言，上述幾位商業運營商，似乎都沒有SKP那樣迫切在廣州“占位”的需求。

即將到來的“混戰”

無論馬場最終花落誰家，一個確定的事實是，廣州重奢商業“太古匯獨舞”時代已經終結。

過去十年，廣州一直是北上廣深四大一線城市中重奢供給最稀缺的那個。

當北京有SKP、國貿商城、王府中環、三里屯太古里多足鼎立，上海有恒隆、IFC國金中心、港匯恒隆、興業太古匯+張園、前灘太古里群雄逐鹿，深圳有羅湖萬象城、深圳灣萬象城穩坐頭把交椅時，廣州能夠拿得出手的頂奢商場，只有天河路的太古匯。

2025年太古匯102億元銷售額固然亮眼，但這恰恰反襯出市場的供需失衡，大量高端消費需求被擠壓到了單一項目，其余不少購買力則外溢至香港、三亞或海外。

這一局面將在未來三年內被徹底改變。

聚龍灣片區太古里已進入建設快車道，預計2027年前后亮相。這個位于白鵝潭的項目，總規劃面積約15萬平方米，將延續太古里“開放式街區”形態，與珠江景觀帶深度融合。

項目已于2025年12月初步開街，初步帶來更強調生活方式和體驗式消費的品牌，但鑒于“無奢不太古”的慣例，聚龍灣太古里注定將與北京三里屯太古里一樣，逐步走向重奢定位。

太古匯作為廣州現有唯一重奢商場，以約13.8萬平方米的體量，2025年獲得正向增長的超百億銷售額，成績穩定。

目前，項目“匯坊”部分完成對文和友清退后，正在推動升級改造工程。2024年拿下的二期即“廣州文化中心”部分，也正在推進開發，2027年底完工后會為廣州太古匯提供強大的助力，令其商業體量提升至18.4萬平方米。

白鵝潭萬象城同樣值得期待，作為廣州首個重奢萬象城，商業面積26.9萬平方米，規劃引入包括Hermès、Louis Vuitton等在內超500個項目。

位于珠江新城花城匯的廣州K11開業已逾8年，也在醞釀新一輪迭代。雖然體量較小僅約7萬平方米、重奢比例不高，但在藝術策展和年輕客群運營上積累了一定口碑。

近年隨著市場格局變化，K11正通過品牌升級或門店擴容來加固防線，向重奢升級。目前，項目與開云集團加強合作，引入GUCCI、brunello cucinelli、Balenciaga、TOM FORD、balmain、TOD’S和Christian Louboutin、Yohji Yamamoto等奢侈品牌。

項目間競爭的白熱化將直接傳導至品牌端，對于頭部頂奢頭部品牌而言，在一座城市開出第二家、第三家門店已是標配。但品牌的開店節奏和資源分配是有限的，誰能搶到“廣州下一家店”，誰就能在下一階段的招商中占據先機。

這意味著，在白鵝潭萬象城、聚龍灣太古里先行的情況下，馬場地塊必須在品牌談判中拿出足夠的能力——SKP應該有這樣的招商能力。

據最新未經確認的市場消息，越秀地產將于3月2日舉行馬場項目簽約儀式，讓我們拭目以待。

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