碧桂園服務2025營收增9.6%-10.2%，凈利縮至5-7億

2月27日，碧桂園服務（6098.HK）發布2025年度未經審計業績預告，用一組反差鮮明的數據勾勒出公司戰略收縮期的經營全貌：全年綜合收入預計482-485億元（同比增9.6%-10.2%），歸母凈利潤卻縮至5-7億元，而截至年底現金儲備仍穩固在177億元以上。這份“增收、利減、現金流穩健”的業績背后，是公司主動優化業務結構的戰略抉擇，也暗藏著行業調整期頭部企業的成長韌性與潛在挑戰。

圖源：碧桂園服務公告

收入增長與利潤承壓的矛盾凸顯，核心基本面未改

利潤承壓主要源于兩項主動調整：一是對滿國環境商譽全額計提減值約9.689億元；二是清理長賬齡貿易應收款。受此影響，預計全年未經審核凈利潤4.5-6.5億元、歸母凈利潤5-7億元。需說明的是，商譽減值為非現金項目，不影響現金流與運營，歸母核心凈利潤仍維持24-27億元，核心盈利能力未受實質沖擊。

現金流方面，2025年經營活動現金流凈額不低于24億元，截至年底現金儲備不低于177億元。公司明確，2025年派息參照歸母核心凈利潤60%執行，2026年派息不低于15億元，已完成5億元股份回購。

歷史數據回溯：2024年盈利修復與2025年戰略收縮的邏輯銜接

2025年的收入增長的背后，是2024年持續經營優化的堅實基礎，而利潤承壓則源于公司主動收縮低效資產、優化業務結構的戰略抉擇——這一抉擇既適配行業轉型趨勢，也暗藏著成長韌性與潛在挑戰。

2024年中期財報顯示，上半年收入210.46億元、同比增1.5%，第三方收入占比達98.7%；2025年上半年關聯方收入占比仍維持1.1%低位。2024年上半年經營活動現金流凈額2.7億元，后續管控改善為2025年現金流穩健奠定基礎。

2024年全年財報顯示，全年收入439.93億元、同比增3.2%，核心凈利潤30.38億元；物業管理服務收入259.10億元、同比增4.9%，合計收費管理面積超11億平方米；社區增值服務收入41.94億元、同比增11.8%。

對比2024與2025年核心數據，收入增速從3.2%升至9.6%-10.2%，核心凈利潤從30.38億元回落至預告歸母凈利5-7億元，利潤承壓系主動收縮低效資產、優化結構導致。

行業視角審視：政策規范與市場壓力交織，戰略調整適配行業轉型

2024-2025年，物業行業處于“規范提質、結構調整”周期。政策層面，2024年物業服務納入現代服務業核心體系，2025年持續專項整治，推動行業從規模擴張向質量提升轉型。

市場層面，行業呈現“挑戰與機遇并存”格局：住宅市場承壓、非住甲方預算緊縮，但馬太效應加劇，頭部企業抗風險能力更強。碧桂園服務收縮滿國環境相關業務，與2024年發展思路一致；2024年電梯數字化系統落地，承接兩大機場城市服務。

同業對標分析：頭部優勢與盈利短板并存，差異化與差距同在

碧桂園服務頭部地位穩固，截至2024年底，收費管理面積超11億平方米、項目近8000個，與萬物云、保利物業同屬第一梯隊，98.7%的第三方收入占比遠超行業平均。

其優勢集中在現金流與業務協同，177億元現金儲備優于部分同行，業務多元且細分領域表現突出，獲多項優質ESG評級，這正是其成長韌性的核心體現；短板為盈利承壓、輔助業務下滑，盈利穩定性及非住拓展效率與頭部同行有差距，也構成了其潛在挑戰。

按核心業務板塊拆解經營現狀：

首先，是物業管理服務方面：規模擴容與盈利承壓的核心矛盾

該業務呈現“規模與盈利失衡”特征，規模與服務質量提升，但盈利壓力明顯，是整體利潤承壓的核心原因之一。

進展方面，2024年該板塊收入259.10億元、同比增4.9%，合計收費管理面積11.27億平方米；2025年中期收費管理面積10.63億平方米，第三方拓展簽約面積同比增66%，關聯方收入占比1.1%。2024年電梯數字化系統落地，2025年超300個虧損項目扭虧。

盈利端承壓：2025年中期整體毛利率降至18.5%（同比降3.5%），物業管理板塊毛利額減少約4000萬元；行業競爭導致物業費下行，降本增效成效未完全釋放。

其次，是社區增值服務方面：高增速與低基數的現實矛盾

該業務呈現“高增速與低貢獻不匹配”特征，增速亮眼但基數低、占比小，難以對沖整體利潤承壓。

進展方面，2024年收入41.94億元、同比增11.8%；2025年中期收入21.0億元、同比增5.3%，家居、酒類、新能源業務增速超50%。

短板為板塊規模小，收入占比不足10%；部分細分業務處于培育期，數字化賦能不足，業主消費意愿波動可能影響增長。

其次，是“三供一業”業務方面：收入爆發與現金流占用的短期矛盾

該業務呈現“短期投入與長期收益失衡”特征，2025年爆發式增長，但短期占用現金流，盈利穩定性待觀察。

進展方面，2025年中期收入50.7億元、同比增51.6%，業務范圍拓展至辦公物業、國企后勤等領域。

短板為短期現金流壓力大，2025年上半年經營活動現金流凈額-8.75億元，資金占用突出，盈利穩定性及投入產出比需優化。

此外，輔助業務方面：業務收縮與業績拖累的必然矛盾

輔助業務呈現“戰略收縮與短期拖累博弈”特征，整體疲軟，2025年主動收縮低效業務拖累短期業績。

進展方面，2024年承接兩大機場城市服務；2025年收縮低效業務聚焦核心，商業運營維持基礎運營。

短板為收入普遍下滑，2025年中期非業主增值、城市服務、商業運營收入同比分別降17.8%、18.0%、12.3%；城市服務因滿國環境計提商譽減值9.689億元。

最后，整體經營方面：現金流穩健與利潤承壓的核心矛盾匯總

整體呈現“現金流穩健與利潤承壓分化”特征：2024年經營活動現金流凈額38.73億元，2025年預告不低于24億元，現金儲備不低于177億元；第三方收入占比高，數字化轉型成效顯著。利潤承壓明顯，2025年歸母凈利僅5-7億元，主要受應收款清收折損、商譽減值9.689億元影響；長賬齡應收款清理、投入產出比優化仍需推進。

總的來說，碧桂園服務2024-2025年核心經營特征為“核心穩健、輔助承壓”，核心業務鞏固與盈利承壓、市場化成效與輔助業務下滑、現金流穩健與資產質量待優化并存。其公司核心業務雖有明確進展，但盈利、輔助業務、資產質量存在不足；2025年業績預告特征系主動優化業務結構導致，核心基本面未發生實質惡化。

此外，對于碧桂園服務還需關注四大挑戰：一是行業專項整治增加合規成本；二是非住業務拓展承壓，頭部競爭加劇；三是科技等領域持續投入影響短期利潤；四是應收款清理及商譽減值可能擾動短期業績，需關注資產質量優化進展。

（聲明：本文基于公司公開披露數據及行業公開信息整理，不構成投資建議。）