越秀地產被下調評級

近日，穆迪下調越秀地產公司家族評級。

一、評級調整的核心事實

2026年3月6日，國際評級機構穆迪（Moody's）發布公告，對越秀地產股份有限公司（00123.HK）及其相關實體進行了一系列評級下調。

1. 主體評級下調：越秀地產的公司家族評級（CFR）從“Ba1”下調至“Ba2”。

2. 債務工具評級下調：

? 其中期票據計劃的高級無抵押評級從“(P)Ba1”下調至“(P)Ba2”。

? 由其擔保的Westwood Group Holdings Limited的中期票據計劃及債券的有支持高級無抵押評級從“Ba1”下調至“Ba2”。

3. 展望調整：將各實體的評級展望從“負面”調整為“穩定”。

二、評級下調的主要原因

穆迪助理副總裁兼分析師Daniel Zhou指出，此次下調主要基于以下兩點核心判斷：

1. 高杠桿水平將持續：穆迪認為，越秀地產的杠桿水平在未來12-18個月內將保持高位。其去杠桿進程慢于預期。

2. 盈利疲軟期延長：在房地產行業下行周期中，公司盈利疲軟期被延長，這持續對其盈利能力構成壓力，是去杠桿慢于預期的主因。

三、導致評級下調的經營與財務背景

評級調整的背后，是越秀地產在行業深度調整期所面臨的嚴峻經營現實。

? 盈利出現斷崖式下滑：2026年1月23日，越秀地產發布盈利預警，預計2025年度權益持有人應占盈利僅為0.5億至1億元人民幣，較2024年同比暴跌約90%至95%；核心凈利潤預計為2.5億至3.5億元，同比下降約80%至85%。這已是公司自2023年以來連續第三個年度盈利收縮，且降幅持續擴大。

? 銷售增長乏力且近期加速下滑：

? 2025年全年，公司實現合同銷售金額約1062億元，同比下降約7.3%，未能完成1205億元的年度銷售目標，在克而瑞行業排名中位列第九。

? 進入2026年，銷售下滑態勢加劇。2026年1-2月，公司累計合同銷售金額僅約71.06億元，同比大幅下降約44.6%；其中2月單月銷售額29.05億元，同比下降約53.3%。

? “規模”與“利潤”顯著失衡：公司呈現出“千億銷售額、不足億利潤”的極端局面，折射出房企在行業下行期以價換量、利潤空間被極致壓縮的普遍困境。

四、評級展望調整為“穩定”的依據

盡管下調了評級，但穆迪將展望調整為“穩定”，主要基于以下積極因素：

1. 業務基礎堅實：越秀地產憑借其業務基礎，實現了優于整體市場的銷售表現，這有助于公司逐步穩定其信用指標。

2. 流動性保持良好：穆迪預計越秀地產將保持良好的流動性。

3. 強大的母公司支持：公司將繼續獲得強大的母公司——廣州越秀集團的支持。穆迪在評級中已體現了因母公司支持而帶來的兩個子級的提升。

五、公司的其他重要動態

與嚴峻的銷售和盈利形勢形成對比的是，公司在土地儲備方面依然表現強勢，這或許也反映了其長期戰略與短期現金流之間的平衡考量。

? 逆勢重倉拿地，刷新地王紀錄：2026年2月25日，經過243輪、近9小時的激烈競價，越秀集團以236.0365億元的總價成功競得廣州天河區馬場地塊，溢價率26.6%，住宅可售樓面價約8.5萬元/平方米，刷新廣州住宅樓面單價紀錄，成為廣州“新地王”。此舉彰顯了其深耕核心城市的戰略定力。

? 財務基本面依然穩健：根據公司公告，盡管盈利下滑，但2025年經營性現金流凈流入超過100億元，年末現金及受限存款結余超過400億元，資金儲備充足。債務結構持續優化，融資成本降低，且“三道紅線”指標均保持“綠檔”。

總結而言，穆迪此次下調評級，是對越秀地產在行業長周期調整下盈利能力和去杠桿速度不及預期的即時反應。而“穩定”的展望，則承認了其作為廣州龍頭國企所擁有的扎實基本盤、穩健的財務緩沖墊以及強大的政府背景支持，這些因素構成了公司抵御行業風險、等待市場復蘇的基石。