產(chǎn)業(yè)升級(jí)重塑樓市格局：高端走強(qiáng)，中端承壓

文｜鄧浩志

春節(jié)檔樓市總體表現(xiàn)如下圖：

不用太多解釋?zhuān)偟膩?lái)說(shuō)就是下滑得很厲害。

春節(jié)是傳統(tǒng)淡季，成交量少一點(diǎn)是正常的，但今年春節(jié)和去年春節(jié)相比較，新房成交量跌了接近60%，來(lái)訪量同比也下跌了20%以上。

另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，這次超長(zhǎng)春節(jié)檔期，9天內(nèi)銷(xiāo)售10套以上房源的樓盤(pán)全國(guó)只有十個(gè)左右，基本集中在西安、成都、合肥、天津這些城市。一是由此可見(jiàn)近期樓市的低迷，而且是一路延續(xù)了去年年中開(kāi)始的低迷行情。另外也預(yù)示著接下來(lái)的小陽(yáng)春行情，以上這些城市可能會(huì)表現(xiàn)得好于全國(guó)的平均水平。 至于二手房行情，去年四季度開(kāi)始有所回暖。但我之前已經(jīng)分析過(guò)，如果樓市復(fù)蘇，不會(huì)出現(xiàn)這種一個(gè)市場(chǎng)好，一個(gè)市場(chǎng)差的情況。唯一的解釋是有因素導(dǎo)致市場(chǎng)分化。到目前為止，我并沒(méi)有看到國(guó)內(nèi)比較專(zhuān)業(yè)的研究人員對(duì)此事有比較全面，合理的解釋。

我個(gè)人認(rèn)為，可能和以下原因有一定關(guān)系：

1、二手市場(chǎng)去年四季度出現(xiàn)比較明顯的全面價(jià)格下調(diào)，性?xún)r(jià)比更好，是促使成交的關(guān)鍵因素之一；

2，4月份新生報(bào)名， 二三月份是傳統(tǒng)學(xué)位房旺季，今年春節(jié)來(lái)得晚，所以春節(jié)檔也并入了學(xué)位房成交旺季；尤其有優(yōu)質(zhì)學(xué)位的二手房，是最近交易的主力。

3、以廣州為例，最近半年，二手交易超6成是200萬(wàn)以下總價(jià)的房源，說(shuō)明大城市"極剛"客戶(hù)總規(guī)模還是很大的，市場(chǎng)長(zhǎng)時(shí)間低迷之后，集中釋放一批需求，顯現(xiàn)了購(gòu)房需求的韌性。

強(qiáng)調(diào)一下，近期很多客戶(hù)之所以選擇二手，是因?yàn)?00萬(wàn)以下總價(jià)已經(jīng)可以在主城選二手；但200萬(wàn)以下新房，主城沒(méi)有，近郊也沒(méi)有，得到遠(yuǎn)郊。

第三個(gè)猜測(cè)可能也體現(xiàn)了住房消費(fèi)降級(jí)之后的新的購(gòu)買(mǎi)趨勢(shì)。廣州情況如此，其他城市情況可能也類(lèi)同。而樓市的未來(lái)，很可能是要么足夠便宜，最普通的剛需也能買(mǎi)得起（大概是一線(xiàn)城市200萬(wàn)左右，二線(xiàn)城市100萬(wàn)以?xún)?nèi)）；要么足夠豪華，滿(mǎn)足產(chǎn)業(yè)升級(jí)換擋之后，誕生的一小批超級(jí)富豪的需求。

強(qiáng)調(diào)一下，我個(gè)人認(rèn)為這次高科技產(chǎn)業(yè)升級(jí)，新增的總財(cái)富似乎只集中到極少一部分人手中，并不像當(dāng)年房地產(chǎn)和制造業(yè)興盛時(shí)候，很多人都能分得一杯羹，各城市中端價(jià)格的房源成交量出現(xiàn)了塌陷式的下跌。以廣州為例，21年最火的400~00萬(wàn)段物業(yè)，這幾年價(jià)格下跌幅度最大，成交下滑也最嚴(yán)重。