贈(zèng)與協(xié)議效力起爭(zhēng)議，北京房產(chǎn)律師幫原告贏(yíng)拆遷房屋贈(zèng)與官司

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案情介紹

被繼承人周德山與劉桂珍系夫妻關(guān)系，生育六名子女，分別為長(zhǎng)子周明輝（被告）、次子周明軒（原告）、三子周明杰（被告）、四子周明麗（被告）、小女周明霞（被告）、長(zhǎng)女周明芳（已故）。劉桂珍于1994年去世，周明芳于2004年去世，被告趙偉、趙娜系周明芳之子女，周德山于2016年去世。

涉案核心財(cái)產(chǎn)為一號(hào)房屋（周德山名下老宅基地房屋）及拆遷安置房二號(hào)房屋（60平方米）。一號(hào)房屋系周德山名下宅基地房屋，2014年，周德山與騰退人甲公司、乙村民委員會(huì)簽署《騰退補(bǔ)償協(xié)議書(shū)》，約定一號(hào)房屋騰退，可享受安置房建筑面積50平方米（后協(xié)議約定贈(zèng)與的安置房為60平方米），周德山為唯一被安置人口。

2014年8月14日，周德山（贈(zèng)與人）與周明軒、周明杰、周明麗、周明霞（受贈(zèng)與人）簽署《贈(zèng)與協(xié)議》，明確約定：一號(hào)房屋拆遷后，拆遷安置的60平方米樓房（二號(hào)房屋）贈(zèng)與周明軒，同時(shí)對(duì)拆遷補(bǔ)償款作出分配，明確未贈(zèng)與長(zhǎng)子周明輝及已故長(zhǎng)女周明芳的繼承人（趙偉、趙娜）。

原告周明軒訴至法院，請(qǐng)求確認(rèn)該《贈(zèng)與協(xié)議》有效，訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。庭審中，各方抗辯意見(jiàn)分歧較大：被告周明輝不同意原告訴求，主張《贈(zèng)與協(xié)議》無(wú)效，理由為周德山年老不識(shí)字、無(wú)民事行為能力，簽字非本人真實(shí)意思表示，協(xié)議系原告與其他受贈(zèng)人惡意串通簽署，且周德山無(wú)權(quán)處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)（主張宅基地補(bǔ)償系周德山與劉桂珍共同財(cái)產(chǎn)），同時(shí)認(rèn)為贈(zèng)與協(xié)議系實(shí)踐性合同，安置房未辦理登記交付，協(xié)議未成立；被告趙偉、趙娜亦不同意原告訴求，認(rèn)為自身應(yīng)享有繼承權(quán)；被告周明杰、周明麗、周明霞認(rèn)可《贈(zèng)與協(xié)議》有效，周明杰提出原告起訴構(gòu)成濫用訴權(quán)，不同意承擔(dān)訴訟費(fèi)用。

原告周明軒委托律師提交《贈(zèng)與協(xié)議》原件、《騰退補(bǔ)償協(xié)議書(shū)》、村委會(huì)出具的宅基地及房屋確認(rèn)材料、周德山簽字確認(rèn)的房屋歸屬說(shuō)明等證據(jù)，佐證協(xié)議系各方真實(shí)意思表示；周明輝雖質(zhì)疑周德山簽字真實(shí)性，卻未申請(qǐng)筆跡鑒定，亦未提交證據(jù)證明周德山無(wú)民事行為能力或協(xié)議存在惡意串通。

裁判結(jié)果

確認(rèn)贈(zèng)與人周德山與受贈(zèng)人周明軒、周明杰、周明麗、周明霞于2014年8月14日簽訂的《贈(zèng)與協(xié)議》有效；

該判決生效后，原告周明軒成功確認(rèn)《贈(zèng)與協(xié)議》合法有效，為后續(xù)辦理拆遷安置房（二號(hào)房屋）的權(quán)屬登記、實(shí)現(xiàn)贈(zèng)與權(quán)益奠定基礎(chǔ)；各被告的無(wú)效抗辯均未被采信，充分體現(xiàn)專(zhuān)業(yè)律師精準(zhǔn)梳理贈(zèng)與協(xié)議效力、固定核心證據(jù)、反駁無(wú)理抗辯的優(yōu)勢(shì)，為拆遷房屋贈(zèng)與協(xié)議效力認(rèn)定案件提供了典型參考。

法院說(shuō)理

法院認(rèn)為，本案核心爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：《贈(zèng)與協(xié)議》的效力認(rèn)定、周德山是否構(gòu)成無(wú)權(quán)處分、贈(zèng)與人是否具有民事行為能力、贈(zèng)與協(xié)議是否為實(shí)踐性合同。結(jié)合案件事實(shí)及法律規(guī)定，具體說(shuō)理如下：

第一，法律適用問(wèn)題。本案法律事實(shí)發(fā)生于《民法典》施行前，應(yīng)適用當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋規(guī)定。民事法律行為自成立時(shí)生效，符合法定要件的贈(zèng)與協(xié)議合法有效。

第二，《贈(zèng)與協(xié)議》的真實(shí)性與贈(zèng)與人民事行為能力認(rèn)定。周明輝主張周德山年老不識(shí)字、無(wú)民事行為能力，協(xié)議非其真實(shí)意思表示，但未提交任何證據(jù)佐證，且經(jīng)法院詢(xún)問(wèn)，未申請(qǐng)筆跡鑒定，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。結(jié)合原告提交的村委會(huì)證明、房屋歸屬說(shuō)明、周德山在其他文件中的簽字痕跡，能夠確認(rèn)《贈(zèng)與協(xié)議》系周德山真實(shí)意思表示，周德山簽署協(xié)議時(shí)具有完全民事行為能力，協(xié)議簽字捺印真實(shí)有效。

第三，無(wú)權(quán)處分抗辯的認(rèn)定。周明輝主張周德山處分了夫妻共同財(cái)產(chǎn)（劉桂珍的遺產(chǎn)），但劉桂珍于1994年去世，宅基地使用權(quán)不屬于遺產(chǎn)，不能繼承，其宅基地使用權(quán)已隨死亡終止；涉案被騰退的一號(hào)房屋系1997年重新建設(shè)，發(fā)生于劉桂珍去世之后，并非夫妻共同財(cái)產(chǎn)，周德山作為唯一被安置人口，對(duì)拆遷安置房（二號(hào)房屋）享有完整處分權(quán)，不構(gòu)成無(wú)權(quán)處分。

第四，贈(zèng)與協(xié)議的性質(zhì)認(rèn)定。周明輝主張贈(zèng)與協(xié)議系實(shí)踐性合同，因安置房未登記交付而未成立，該主張無(wú)法律依據(jù)。涉案《贈(zèng)與協(xié)議》系諾成性合同，各方簽字捺印后即成立生效，不動(dòng)產(chǎn)贈(zèng)與的登記交付系物權(quán)變動(dòng)要件，并非協(xié)議生效要件，協(xié)議約定的贈(zèng)與內(nèi)容不違反法律規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定有效。

第五，惡意串通的認(rèn)定。周明輝主張?jiān)媾c其他受贈(zèng)人惡意串通，但未提交任何證據(jù)證明，結(jié)合周明杰、周明麗、周明霞的陳述及協(xié)議內(nèi)容，能夠確認(rèn)協(xié)議系各方真實(shí)意思表示，不存在惡意串通情形。

勝訴辦案心得

結(jié)合本案辦理過(guò)程、法院裁判思路，針對(duì)“拆遷安置房贈(zèng)與協(xié)議效力”這一高頻復(fù)雜場(chǎng)景，總結(jié)核心勝訴要點(diǎn)、實(shí)務(wù)維權(quán)技巧及風(fēng)險(xiǎn)提示，為類(lèi)似案件中受贈(zèng)人提供維權(quán)參考。

鎖定贈(zèng)與協(xié)議核心要件，夯實(shí)勝訴基礎(chǔ)。本案勝訴的關(guān)鍵是確認(rèn)《贈(zèng)與協(xié)議》符合法定生效要件：一是協(xié)議系贈(zèng)與人與受贈(zèng)人親筆簽字捺印，無(wú)篡改、偽造痕跡，結(jié)合其他簽字文件佐證簽字真實(shí)性；二是贈(zèng)與人簽署協(xié)議時(shí)具有完全民事行為能力，通過(guò)村委會(huì)證明、房屋處置記錄等證據(jù)，反駁“年老無(wú)民事行為能力”的抗辯；三是協(xié)議內(nèi)容不違反法律規(guī)定，明確贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)系贈(zèng)與人合法財(cái)產(chǎn)，無(wú)無(wú)權(quán)處分情形。專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)律師可精準(zhǔn)審查贈(zèng)與協(xié)議的效力要件，提前預(yù)判抗辯風(fēng)險(xiǎn)，為協(xié)議效力認(rèn)定提供有力支撐。

整合核心佐證證據(jù)，構(gòu)建完整證據(jù)鏈。針對(duì)被告的多項(xiàng)抗辯，我們重點(diǎn)整合四類(lèi)證據(jù)：一是《贈(zèng)與協(xié)議》原件，直接證明協(xié)議的成立；二是《騰退補(bǔ)償協(xié)議書(shū)》及村委會(huì)證明，確認(rèn)拆遷安置房的產(chǎn)權(quán)歸屬，反駁無(wú)權(quán)處分抗辯；三是周德山在其他文件中的簽字樣本、房屋歸屬說(shuō)明，佐證其簽字真實(shí)性及民事行為能力；四是其他受贈(zèng)人的陳述，印證協(xié)議系各方真實(shí)意思表示，反駁惡意串通指控。

精準(zhǔn)反駁無(wú)理抗辯，強(qiáng)化我方主張。針對(duì)被告提出的四大核心抗辯，我們逐一突破：一是反駁“無(wú)權(quán)處分”，明確宅基地使用權(quán)不繼承、涉案房屋系贈(zèng)與人單獨(dú)所有，贈(zèng)與人具有完整處分權(quán)；二是反駁“無(wú)民事行為能力”，強(qiáng)調(diào)被告無(wú)證據(jù)佐證，且未申請(qǐng)筆跡鑒定，應(yīng)承擔(dān)舉證不能后果；三是反駁“實(shí)踐性合同”，明確贈(zèng)與協(xié)議系諾成性合同，簽字即生效，登記交付僅為物權(quán)變動(dòng)要件；四是反駁“惡意串通”，結(jié)合協(xié)議內(nèi)容及當(dāng)事人陳述，無(wú)任何證據(jù)證明串通行為，該抗辯不成立。

厘清拆遷安置房贈(zèng)與的特殊性，規(guī)避維權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。拆遷安置房贈(zèng)與不同于普通房屋贈(zèng)與，需重點(diǎn)關(guān)注三點(diǎn)：一是確認(rèn)贈(zèng)與人對(duì)安置房的合法處分權(quán)，核查拆遷協(xié)議中的被安置人、房屋產(chǎn)權(quán)歸屬，避免因無(wú)權(quán)處分導(dǎo)致協(xié)議無(wú)效；二是明確贈(zèng)與協(xié)議的生效條件，區(qū)分協(xié)議生效與物權(quán)變動(dòng)的不同，避免因未辦理登記而誤認(rèn)為協(xié)議無(wú)效；三是妥善保管協(xié)議原件及拆遷相關(guān)材料，留存贈(zèng)與人簽字樣本，便于應(yīng)對(duì)簽字真實(shí)性、民事行為能力等爭(zhēng)議。

拆遷房屋贈(zèng)與協(xié)議核心風(fēng)險(xiǎn)提示。此類(lèi)案件中，受贈(zèng)人需重點(diǎn)防范幾類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)：一是簽訂贈(zèng)與協(xié)議時(shí)，確保贈(zèng)與人具有完全民事行為能力，最好有見(jiàn)證人在場(chǎng)，留存簽字錄像、談話(huà)記錄，避免后續(xù)被質(zhì)疑意思表示真實(shí)性；二是明確贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的合法性，核查房屋產(chǎn)權(quán)、拆遷安置資格，確認(rèn)贈(zèng)與人無(wú)無(wú)權(quán)處分情形；三是妥善保管贈(zèng)與協(xié)議、拆遷協(xié)議、產(chǎn)權(quán)證明等全部證據(jù)，避免因證據(jù)缺失導(dǎo)致無(wú)法反駁對(duì)方抗辯。

最后，若您正面臨拆遷房屋贈(zèng)與協(xié)議效力爭(zhēng)議、老年人簽署協(xié)議的真實(shí)性認(rèn)定等問(wèn)題，切勿拖延，應(yīng)及時(shí)委托專(zhuān)業(yè)的遺產(chǎn)繼承律師介入。律師可協(xié)助您審查贈(zèng)與協(xié)議效力、收集核心佐證證據(jù)、反駁對(duì)方無(wú)理抗辯、參與訴訟維權(quán)，順利實(shí)現(xiàn)拆遷安置房的贈(zèng)與權(quán)益，最大程度維護(hù)自身合法權(quán)益。本律師團(tuán)隊(duì)專(zhuān)注于遺產(chǎn)繼承、拆遷房屋、贈(zèng)與協(xié)議效力認(rèn)定等案件多年，擁有豐富的勝訴案例及實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，可全程代理當(dāng)事人參與訴訟、協(xié)商調(diào)解，助力客戶(hù)化解糾紛、勝訴維權(quán)。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶(hù)、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買(mǎi)賣(mài)、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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