回暖信號拉滿！馬年樓市迎來拐點，2026 上車正當時

來源：大偉看樓市

步入 2026 丙午馬年，中國房地產市場在歷經近四年深度調整后，終于迎來政策底、市場底、信心底三底共振的關鍵拐點。從中央到地方、從需求端到供給端、從核心城市到全國范圍，多重利好密集落地、持續發酵，市場活躍度顯著提升，觀望情緒全面消散。對于剛需、改善及合理資產配置群體而言，2026 年正是把握樓市復蘇紅利、果斷上車的黃金窗口期。

一、政策全面托底：暖風密集，力度空前

本輪樓市回暖，最堅實的支撐來自全方位、系統性、一次性給足的政策組合拳，政策底已徹底夯實。中央經濟工作會議明確 “著力穩定房地產市場”，將穩樓市作為穩增長、穩預期的重要抓手，傳遞出清晰且堅定的托底信號。

需求端政策持續松綁，購房門檻與成本降至歷史低位。全國范圍內限購、限貸、限售等限制性政策全面優化，核心城市率先放寬購房資格，降低非戶籍家庭置業門檻；首付比例普遍下調，首套房最低降至 20%，二套房最低降至 30%，大幅減輕前期資金壓力。房貸利率維持低位運行，5 年期以上 LPR 保持穩定，多地首套房貸利率執行 3.2%—3.5% 區間，疊加公積金貸款額度上調、二套公積金認定標準放寬，月供壓力顯著緩解。

交易環節稅費優惠力度空前，二手房增值稅免征年限由 5 年縮短至 2 年，換房個稅退稅政策延續實施，部分城市發放購房補貼、契稅減免、房票安置等多重利好，直接降低置換與置業成本，激活沉寂已久的改善需求鏈。

供給端風險有序出清，行業信心逐步修復。房企融資 “白名單” 常態化落地，開發貸、債券發行、信托融資等渠道全面暢通，優質房企融資成本下降、資金周轉加快；“保交樓” 專項借款加速落地，專項債收儲閑置存量資產穩步推進，全國 26 個省市啟動存量土地與存量房源收購，總規模近 7700 億元，從根源上化解交付風險，穩定市場預期。

政策層面從 “局部微調” 轉向 “全面發力”，從 “被動應對” 轉向 “主動作為”，形成中央定調、地方落實、金融協同、供需雙向發力的閉環，為樓市回暖筑牢制度基礎。

二、市場筑底回升：量價企穩，拐點確立

政策效力持續傳導，市場端呈現量在價先、企穩回升的明確態勢，市場底正式確認，樓市單邊下行周期宣告結束。

成交量率先反彈，市場活躍度回歸高位。2026 年 1—2 月，全國 13 個重點城市二手房成交面積環比上漲 16%、同比大漲 33%；北京連續三個月網簽量穩定在 1.4 萬套以上，上海單月成交站穩 2.2 萬套高位，深圳同比漲幅超 25%，成都、杭州、武漢等強二線城市成交同比增幅普遍超 30%。春節假期樓市 “不打烊”，節后帶看量同比上漲 31%，積壓需求集中釋放，為 3 月傳統小陽春奠定堅實基礎。新房市場同步回暖，核心板塊去化周期縮短，優質改善盤、地鐵盤、學區盤重現開盤熱銷、去化加速的景象。

價格端止跌企穩，下跌通道正式關閉。經過四年深度調整，全國 70 城新房、二手房價格較峰值分別回撤 10.1% 和 17.4%，泡沫充分擠壓，房價回歸合理區間。2026 年 1 月，全國百城新建住宅均價環比上漲 0.18%，結束長期下行趨勢，實現趨勢性轉正；70 城二手房價格環比降幅顯著收窄，一線城市核心板塊率先企穩，優質次新房掛牌價溫和上調，議價空間從過去 10%—15% 收窄至 5% 以內，業主惜售情緒上升，市場從 “買方主導” 向 “供需平衡” 轉變。

市場結構持續優化，改善需求成為主力。90—144 平方米品質改善戶型成交占比突破 55%，2026 年有望升至 60%，樓市從 “剛需為主” 轉向 “剛改并舉”，居住屬性回歸主流，“好房子、好社區、好服務” 成為市場共識，推動行業向高質量發展轉型。

三、信心全面重塑：預期扭轉，共識形成

樓市長期低迷的核心癥結是預期轉弱、信心不足，而 2026 年馬年開年，市場預期已發生根本性扭轉，信心底同步確立。

從購房者端看，持續觀望群體加速入場，“買漲不買跌” 的傳統邏輯回歸。核心城市二手房掛牌量連續多月下降，拋壓減輕、流動性提升，意味著投資投機需求基本出清，市場以自住型、改善型真實需求為主，交易更趨理性穩定。過去 “不敢買、不想買” 的猶豫心態，被 “低利率、低門檻、低價格” 的三重優勢打消，入市意愿顯著增強。

從行業端看，房企債務風險化解取得實質進展，多家出險企業完成債務重組，土地市場逐步回暖，優質地塊競拍熱度回升，“政策 — 市場 — 房企” 良性循環逐步形成。開發商推盤節奏加快，定價更趨合理，以價換量轉向量價平衡，行業從 “求生” 轉向 “發展”。

從宏觀層面看，房地產作為國民經濟支柱產業的定位再次明確，穩樓市與穩經濟深度綁定，市場對行業長期健康發展的預期重新建立，不再過度悲觀，也不盲目樂觀，理性復蘇成為主流共識。

四、2026 年：窗口期明確，上車正當時

綜合政策、市場、資金、預期四大維度，2026 年上半年是確定性最高的置業黃金窗口期，對不同群體均具備顯著優勢。

第一，政策紅利最充足。當前寬松政策是階段性、托底性舉措，隨著市場企穩回暖，限購松綁、利率優惠、稅費減免、購房補貼等利好大概率逐步退出或收緊，未來再難有如此友好的政策環境。

第二，價格處于相對低位。經過充分調整，房價處于近四年低點，核心城市優質房源議價空間充足，非核心區域以價換量仍在延續，此時入市能以更低成本鎖定優質資產，避免后續價格回升帶來的購房壓力。

第三，風險釋放最充分。房企風險、交付風險、價格下行風險已基本釋放完畢，“保交樓” 全覆蓋，現房、準現房占比提升，買房安全性達到近年高點，無需再為爛尾、降價過度擔憂。

第四，供需結構最友好。當前市場房源供給充足、選擇空間大，購房者擁有更高話語權，能精挑細選匹配自身需求的房源，避免行情過熱后的房源緊張、捆綁銷售等問題。

對于剛需群體，2026 年能以最低首付、最低利率實現安居，減輕長期居住成本；對于改善家庭，置換鏈條暢通、稅費成本降低，可實現 “賣舊買新、以小換大、以舊換優” 的一步到位；對于合理資產配置者，核心城市、核心板塊的優質房產，依然是對抗通脹、保值增值的優質選擇。

五、理性判斷：結構性機會，擇優而入

需要明確的是，本輪回暖是穩健復蘇、結構性分化的回暖，并非全面普漲。2026 年樓市將呈現 “核心領跑、普通企穩、品質優先” 的格局：一線及強二線核心城市、人口流入區域、配套成熟板塊率先量價回升，具備更強韌性與升值潛力；三四線城市以去庫存、穩價格為主，更多是成交量修復，難現大幅上漲；產品層面，地段、學區、地鐵、物業、品質過硬的房源更抗跌、更易流通，遠郊、弱配套、低品質房源仍面臨去化壓力。

因此，2026 年上車需堅持三大原則：優先核心城市、優先核心板塊、優先優質房源；剛需重通勤與配套，改善重品質與舒適度，配置重流動性與安全性，不盲目跟風、不高杠桿、不碰風險資產，立足自身需求理性決策。

結語

2026 丙午馬年，是中國樓市告別調整、走向復蘇的轉折之年，也是普通購房者把握紅利的關鍵之年。政策全面托底、市場筑底回升、信心全面重塑，三重拐點共振，回暖信號清晰明確。

歷史經驗反復證明，樓市最佳置業窗口，往往出現在市場企穩、預期扭轉、行情未熱的拐點階段。2026 年，政策最友好、成本最適宜、風險最低、選擇最多，對剛需、改善而言，此時不搏，更待何時。果斷把握馬年樓市拐點，2026 上車正當時，用理性選擇，鎖定長期安心。