上海這兩個區(qū) ，贏麻了

2021-2025年，十四五期間，上海的發(fā)展速度有目共睹。

上海成為國內(nèi)首個5萬億城市，全球第五。

人均GDP高達3.2萬美元，中等發(fā)達國家水平。

C919在上海量產(chǎn)、GPU芯片四小龍在上海、國產(chǎn)1類創(chuàng)新藥超過30個……

上海各區(qū)經(jīng)濟也都快速發(fā)展，發(fā)展最快的是徐匯、長寧、閔行。

徐匯由第6躍升第3，進步最大。

長寧由第10跳到第7，從下游躋身中游。

閔行由第3上升到第2，看排名閔行已經(jīng)到頂，不可能超越浦東。

長寧的數(shù)據(jù)有些特殊原因，我們后面再解讀。

今天重點看看徐匯、閔行，這倆鄰居有很強的共性，可以放一起講。

這些經(jīng)濟數(shù)據(jù)，對房地產(chǎn)市場有很強的參考意義。

徐匯房地產(chǎn)火爆，根源還是經(jīng)濟活躍。

經(jīng)濟發(fā)展不動，老百姓不賺錢，不管你搞什么濱江都成不了。

徐匯、閔行發(fā)展快，最主要的就是抓住了這幾年風(fēng)口。

一個人的命運要考慮歷史進程，一個區(qū)域更需要。

過去幾年上海發(fā)展很快，但是有些行業(yè)不景氣 。

比如批發(fā)和零售業(yè)，年均增速只有0.7%。

住宿和餐飲，年均增速2.5%。

黑色金屬，這五年產(chǎn)值還降低了10-15%。

石油、化工等等都發(fā)展停滯了。

發(fā)展快的主要就是三大先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

集成電路，五年累計增速超過200%，年均增速24%。

人工智能年均增速39%，生物醫(yī)藥年均24%。

徐匯、閔行就抓住了這些行業(yè)。

徐匯區(qū)的眼光一貫的準(zhǔn)，每次都和國運牢牢綁定在一起。

徐匯濱江原來定位的是文化、藝術(shù)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)帶，對標(biāo)巴黎左岸、倫敦南岸。

直到現(xiàn)在徐匯濱江也有濃厚的文化氣息。

2020年金融行業(yè)很火，到處都搞金融，董家渡金融城、北外灘航運金融，徐匯濱江也搞了西岸金融城。

很快金融熄火，三大先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)出爐，徐匯濱江重倉了人工智能。

其實人工智能早有苗頭，2017年上海提出規(guī)劃，2018年徐匯濱江就舉辦了首屆人工智能大會。

2020年上海十四五規(guī)劃中，把人工智能列入三大先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，徐匯濱江也開始重倉。

2023年徐匯濱江人工智能徹底爆發(fā)，徐匯濱江定位從文化創(chuàng)意全面轉(zhuǎn)向了人工智能和數(shù)字科技。

現(xiàn)在徐匯匯集了1500多家人工智能企業(yè)，755家大模型，備案數(shù)據(jù)占全市61%。

十四五期間人工智能產(chǎn)值增加300%以上，這才拉高了經(jīng)濟增速。

為了徐匯濱江，很多漕河涇的企業(yè)都搬了過去。

很多人盯著漕河涇看，說漕河涇有些辦公樓空了，路上行人少了。

這也可能是事實，徐匯濱江辦公樓一個接一個建成，徐家匯地標(biāo)也在建成，辦公面積越來越大。

但是產(chǎn)業(yè)增速跟不上，辦公樓空置率理應(yīng)越來越高。

這是全市的問題，全國的問題。

上海已經(jīng)是全球最大的甲級辦公樓市場，不應(yīng)該再建辦公樓。

建辦公樓也帶不來產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

過去可以，產(chǎn)業(yè)增速快，誰建了新辦公樓產(chǎn)業(yè)流向哪。

就跟水龍頭一樣，接到哪哪里就出水。

現(xiàn)在問題是水量有限，再拼命的接水龍頭沒多大意義了。

最重要的是做大水流。

看有些區(qū)域招商成績也風(fēng)風(fēng)火火，很多大企業(yè)入駐。

一查這些企業(yè)明細，很多都是區(qū)屬企業(yè)，或者原來辦公就在附近的。

現(xiàn)在建了新樓搬過去而已，企業(yè)搬到兩公里以外的新辦公樓，對區(qū)域發(fā)展沒任何意義。

但是報告里只寫企業(yè)搬入，不寫企業(yè)搬走，讓大家誤以為都是增量。

徐匯發(fā)展快，就是因為人工智能從無到有，是純純的增量，不是簡單的從漕河涇搬到徐匯濱江。

漕河涇確實也有企業(yè)搬走，但是也沒閑著，十四五期間全面更新，初步建成了航天城項目，落地了越界錦和尚城、鑫耀中城等新地標(biāo)。

現(xiàn)在這里儼然成了二次元文化中心，集成電路、生物醫(yī)藥增速也超過了100%。

當(dāng)然建辦公樓也不都沒用，有些外地搬來的總部對上海也是增量。

閔行這方面做了很多工作。

十四五期間前灣地區(qū)建了大量企業(yè)總部，信達醫(yī)藥在蘇州搬來，中國生物醫(yī)藥從北京搬來，正大天晴從蘇州搬來。

威高集團從威海搬來，云南白藥來自昆明，先聲醫(yī)藥來自南京，康方生物來自中山，東軟醫(yī)療來自沈陽。

有這些大項目入駐，十四五期間閔行生物醫(yī)藥增速高達180%。

這些企業(yè)為什么來？

生物醫(yī)藥是上海三大先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，政策給的足。

上海也有濃厚的產(chǎn)業(yè)氛圍，這些企業(yè)抱團企整體創(chuàng)新效率都會提升。

閔行在2020年積極擁抱，大虹橋火爆時期全面轉(zhuǎn)型生物醫(yī)藥。

后來大零號灣也加入進來，浦江地區(qū)原來就有基礎(chǔ)，形成了南部策源（大零號灣）、北部研發(fā)（前灣）、東部制造（浦江）的三區(qū)分工。

閔行現(xiàn)在認(rèn)清了自己，沒辦法跟市區(qū)卷金融、外貿(mào)這些服務(wù)業(yè)，連五星級酒店都沒幾家、高樓大廈都沒幾個，怎么跟市區(qū)卷。

閔行原來也嘗試過，后來很快轉(zhuǎn)型。

上世紀(jì)閔行以制造業(yè)為主，莘莊工業(yè)區(qū)、閔行經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)有大批的外企工廠。

這些工廠集中落戶時期，閔行發(fā)展非常快，抓住了那波國運。

2010年后該來的差不多都來了，增速就放緩了。

有些企業(yè)辦公在市區(qū)，工廠在閔行，閔行一想，為什么不自己建商務(wù)區(qū)。

辦公、工廠都要在閔行。

后來莘莊商務(wù)區(qū)崛起，新虹街道也建了大量辦公樓。

當(dāng)然結(jié)果大家也知道，并不順利，現(xiàn)在莘莊商務(wù)區(qū)空置率也有30%，億元納稅樓僅5棟。

所以看經(jīng)濟數(shù)據(jù)，有段時間閔行全市墊底。

現(xiàn)在大零號灣、前灣來了，閔行成了生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)兩大核心承載區(qū)之一，另一個是浦東。

這時風(fēng)口又來了，大國戰(zhàn)略需要發(fā)展航空航天，閔行又規(guī)劃了火箭星城。

其實過去閔行航空航天已經(jīng)是主要增量，十四五增速也在150%以上，規(guī)劃只是水到渠成。

外企都來了，自主研發(fā)就成了增量來源。

這一點閔行、徐匯不謀而合。

徐匯、閔行的成功，一方面是運氣好，有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。

徐匯本來就有漕河涇，閔行本來就有航天城。

更重要的是戰(zhàn)略眼光，能根據(jù)國家需要及時調(diào)整發(fā)展重點，而且有極強的執(zhí)行能力。

這些東西，才是房地產(chǎn)長期穩(wěn)定發(fā)展的基石。

過去二十多年，上海房價翻了這么多倍，其實就是國運的爆發(fā)。

日本樓市失去了三十年，原因非常復(fù)雜，但是一定有經(jīng)濟原因。

日本的經(jīng)濟份額不斷被侵占，國力不斷衰退，最終也會體現(xiàn)到房地產(chǎn)市場。

很多人擔(dān)心我們走日本老路，我們經(jīng)濟不走他們老路，房地產(chǎn)市場就一定不會。

有些區(qū)域的產(chǎn)業(yè)定位，聽起來也高大上，但沒有太多實質(zhì)，也不是國家急需的業(yè)態(tài)，就很難落地。

這樣的地方容易形成房價泡沫，反而需要避坑。

買房時預(yù)期這里會導(dǎo)入20萬就業(yè)人口，實際落地只有5萬人，那房價還不得打骨折？

當(dāng)然其他區(qū)域也不是不發(fā)展，而是多少遇到了一些問題。