玉湖十年，“城北封面”的價值復盤

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春節前，建筑設計圈都被一個消息刷屏：位于杭州玉湖中的余杭美術館入選了全球頂級建筑媒體Dezeen的“中國年度十佳建筑”榜單。

一個去年底才正式開館的“本土小建筑”，忽然就成了國際視野里的標桿，并在專業圈層里獲得了現象級的關注，這事引發了很多人的討論。

其實，不只是余杭美術館，和它同時建成的玉湖YOHOOPARK，早在去年就已經相繼獲得“2025年度杭州市民日‘最具品質體驗點’”稱號，以及“2025年度AURA亞洲城市更新獎”。

而余杭美術館此次的出圈，不僅讓自己成為杭州新晉的 “文藝頂流”，更像一枚醒目的勛章，為玉湖板塊的崛起寫下了最有力的注腳。

很多人第一次聽說玉湖，還是五六年前的事。

那時的杭州城北，良渚古城遺址剛申遺成功，人們對于這片區域的印象，還停留在從“城北剛需洼地” 到 “萬象城紅利前夜” 的混沌期。“吃不準”是當時很多人的心理狀態。

誰也想不到，短短數年，玉湖板塊就從一張規劃圖紙，長成了如今高樓林立、湖光瀲滟的城市新地標——這里既有余杭美術館的藝術底蘊，也有城北萬象城的商業繁華，更有玉湖YOHOOPARK這樣的潮流地標，成了年輕人扎堆的 “生活秀場”，和白領創客青睞的城北人居高地。

這一切是怎么發生的，未來的玉湖板塊，還會有哪些值得期待的品質樓盤、稀缺宅地推出？

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玉湖的收官之作

雖然余杭美術館和玉湖YOHOOPARK一出身就風華正茂，但說起整個玉湖板塊的崛起，卻不是一蹴而就的 “網紅速成”，而是一場長達十余年的 “規劃兌現”。它的緣起，甚至可以追溯到良渚新城成立之前。

2018年，杭州市啟動大城北地區規劃建設三年行動。良渚新城隨后也針對玉湖板塊所在的商務核心區開展了新一輪高水準的城市設計。

根據城市設計方案，整個商務核心區以玉湖為核心，以東西兩段郁宅港綠道走廊串聯起整個板塊。濱水第一圈層以公園、商業、文化為主，第二圈層以商業、辦公、公寓及住宅為主。

2021年，玉湖一期啟動建設。作為板塊的 “開篇之作”，一期并沒有急于蓋樓，而是把重心放在了生態基底的打造上。約15萬平方米的湖面雛形初現，環湖綠道、親水平臺、景觀植被同步落地，甚至特意保留了原生的水杉林，讓自然與城市無縫銜接。

一期主體成型后，玉湖二期緊接著也于2022年啟動建設。相比一期的 “原生態”，二期更注重 “人文與生活的融合”，重點打造了玉湖YOHOOPARK、余杭美術館、音樂噴泉、上岸市集、湖畔營地等人文與商業配套，由此奠定了玉湖“生態+人文+潮流” 的三重底色，使得它有別于一般 “長輩散步的公園”，而成為年輕人的 “生活主場”。

如果說一、二期是玉湖的 “底子”，那么正在建設中的玉湖三期，就是整個板塊的收官之作和畫龍點睛之筆。

整個三期項目總用地面積約7.6萬平方米，公園部分投資約2.3億元，預計將于今年內建成。目前，沈港路以北約1.9萬平方米的景觀綠化已經完工，機電安裝同步收尾；2# 地下車庫樁基工程完成100%，土石方和支撐梁施工有序推進；標志性的彩虹橋，下部結構也已完成施工。

未來，玉湖三期將帶來星河攬月挑臺、專業泵道樂園、全齡段游憩小廣場，還會打通與一二期的環湖綠道，形成約6公里的閉環景觀帶。更重要的是，三期的 2# 地下車庫將與公園、周邊社區互聯互通，雨天出行、推車遛娃，再也不用受天氣困擾。

除了湖景的迭代與潮流地標落地，玉湖的 “城市配套” 也在一步步兌現。

不遠處，城北萬象城的玻璃幕墻在陽光下格外耀眼，作為杭州城北體量最大、業態最豐富的商業綜合體，它自開業以來，就成了整個城北的 “消費中心”，也徹底終結了過去城北人 “逛街必去市中心” 的歷史。

沿著圍繞玉湖，一座座企業總部大樓早已拔地而起。日立、中建三局等多家世界和中國500強企業，德信服務、思享無限等上市公司，11家準獨角獸企業的全國或區域總部相繼入駐，讓玉湖板塊擺脫了 “睡城” 的標簽，成為 “產城融合” 的活力新區。

而在板塊西北面的智運新城，“天元公學良渚校區正在籌備中”的傳聞，更讓玉湖的價值再上一個臺階。這所杭州城西、城北公認的名校，一旦正式入駐，將補齊板塊高能級教育的短板，讓玉湖從 “生態宜居地”升級為 “全齡段宜居板塊”。

在此過程中，玉湖的板塊價值持續上升，市場也完成了從搖擺觀望到萬眾爭搶的蛻變。

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城北的人居高地

說起玉湖板塊的價值，它從來不是規劃師口中的 “未來可期”，而是市場用真金白銀投出的 “當下之選”。

早在玉湖規劃之初，華潤就率先出手，砸下重金，打造了板塊內的首個標桿住宅項目——萬象城臻珹幸福里。彼時，一些人還在猶豫 “買玉湖會不會太遠”，但幸福里開盤即售罄的火爆場面，徹底打破了市場的疑慮。

從2019年10月至2020年5月，幸福里先后4次開盤，均出現萬人搖盛況，中簽率低至1.9%，由此正式開啟了良渚繞城內板塊萬人搖、一房難求的時代。而同期開盤的拱墅區運河新城限價首秀、融創雙子星之一的風尚望和灣，卻遭遇了多次流搖。

對于那些搶房者來說，看中的正是玉湖的生態潛力與發展前景。而這種潛力和優勢，近年來愈發凸顯。

比如去年三土城市筆記曾經撰文介紹并組織粉絲團參觀過的中建·玉湖之星項目，就憑借 “一線湖景” 的核心優勢，收獲了一大批業主。從看房團的反饋來看，大家最認可的，就是它 “出則繁華，入則寧靜” 的居住體驗：步行可達玉湖YOHOOPARK，騎車5分鐘到城北萬象城，既享受湖景的靜謐，又坐擁潮流與商業的雙重便利。

如今，玉湖之星的銷售成績也已印證了市場的認可。2025年5月首次開盤，138套房源吸引來519組登記，不僅開盤即售罄，中簽率更是低至8.89%。這個數字放在去年杭州樓市的大背景下來看，已經算是頂流熱門了。據我了解，不少業主都是沖著玉湖板塊的成熟配套而來的。

隨著玉湖板塊入住率的逐年攀升，如今每到傍晚，玉湖周邊的道路上，滿是下班回家的車流。周末的玉湖YOHOOPARK 和萬象城，更是隨處可見推著嬰兒車、牽著老人的家庭。越來越多的主城改善家庭、年輕白領、良渚本地置換人群，選擇在玉湖安家。

玉湖，早已不再只是良渚核心區的一個人工湖，儼然已成為杭州城北當之無愧的 “人居首選地”。而這也進一步帶動了整個玉湖板塊乃至周邊區域土地價值的飛升。

去年7月，位于杭行路與通運路交叉口東南側的良渚東單元YH030304-08地塊（杭政儲出 [2025] 92 號）出讓，引來眾多大牌房企爭搶。經過35輪激烈競價，最終濱江集團以15.3億元總價、17472元 /㎡樓面價、29.65%的溢價率拿下，成為不限價時代杭州城北標桿級高溢價地塊，被輿論稱為 “勾莊壹號院”。

這塊網紅地后來由濱江與越秀地產合作開發為濱江?望舟府。目前，項目的實景示范區&樣板房已經對外開放，預計將于3月初首開。

客觀來說，望舟府的區位確實不錯，它緊鄰拱墅區，無縫銜接申花、運河新城，南北雙地鐵（祥園路站、杭行路站）、雙商業（萬科杭行薈、城北萬象城），開盤后大概率會成為城北又一個紅盤。

但環顧整個玉湖板塊及周邊區域，有沒有比它區位及環境更突出，更能讓人眼前一亮的宅地呢？

我從3月3日召開的2026良渚經濟高質量發展大會土地資源推介環節里找到了答案。

它便是緊鄰玉湖三期的YH030703-34地塊（4號宅地）。

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最后的湖居宅地

熟悉玉湖板塊的人都知道，玉湖四周一圈基本都是商業或公共用地，宅地大多集中在一期、二期的東側。

而在三期附近，YH030703-34地塊是唯一標黃的宅地。同時，它也是近期環玉湖板塊唯一一塊待出讓的成熟宅地，堪稱 “天選湖居地”。

這塊地究竟有多優質呢？

論環境，它東鄰玉湖，西、南及西北三面是河港及公園綠地。這意味著，住戶下樓就能進入綠道、漫步湖濱、打卡彩虹橋，簡直是 “把家安在了公園里”。

論商業，地塊東面及南面一圈全是紅色的商業兼商務金融用地。其中東面相連的YH030704-11、YH030704-12兩個地塊，預計將打造超高層高端辦公，成為玉湖西岸雙地標商務集群。

而在地塊的東南面，則是CBD核心區商業水街。

論交通，地塊北側的八號支路、南側的九號支路，都是城市支路，沒有主干道的車流噪音與擁堵。但通過這兩條支路，又能快速銜接西塘路、良運路等主干道，真正實現 “離塵不離城”。

同時，地塊往東距離2號、4號線杭行路站，往南距離4號線好運街站，直線距離都不到1公里。

而在好運街站附近，良渚文化中心正在如火如荼地建設中。中心計劃將于2027年全面竣工并投入使用，屆時將成為周邊居民重要的文化活動場所。

最后來看下地塊本身。根據三土城市筆記從官方了解到的地塊基礎信息，可以說其中的每一項都精準踩中了當下杭州改善市場的 “痛點”：

1、用地面積28278平方米，約42畝，規模不大不小，加之沒有商業配套用房，正好適合開發商打造 “小而精” 的高品質純住社區，居住氛圍格外純粹。

2、容積率2.0-2.2，相較玉湖之星、望舟府，這塊新的湖居宅地密度偏低，可打造 18 層左右的小高層，甚至能在局部做洋房產品，樓間距充足，采光、通風都有保障。

3、建筑高度≤54米，既無超高層的壓抑感，站在陽臺，又能夠包攬郁宅港兩岸及玉湖板塊的湖光綠意。

4、綠地率≥35%、建筑密度≤22%，高于杭州普通宅地的基準要求，意味著社區內部會有充足的綠化空間和公共活動場地，無論是老人晨練，還是孩子玩耍，都有專屬區域。

另外，地塊還將配建一處550平方米的社區黨群服務中心，體量不大，不會影響社區的居住體驗，反而能為業主提供基礎的便民服務。

總的來說，在玉湖板塊核心區宅地日益稀缺的今天，YH030703-34地塊的即將掛牌出讓，相當于是給所有想在玉湖安家的改善家庭，遞上了一張 “壓軸入場券”。

它既坐擁玉湖十年開發的成熟紅利，又占據著 “緊鄰玉湖三期” 的稀缺區位，再加上適配改善需求的優質指標，堪稱2026年杭州樓市的 “寶藏地塊”。

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結語

2026年是“十五五”開局之年，也是玉湖建設新一個五年的開始。

十年前，玉湖還是一張白紙，規劃中的 “城市新中心”，還只是一個遙遠的愿景。

五年前，玉湖一期啟動建設，規劃藍圖一點點從紙面落到地面。

如今的玉湖，已經長成了配套成熟、人文濃厚、潮流匯聚、宜居宜業的城市新地標。

從華潤幸福里的開盤售罄，到中建玉湖之星的熱銷，再到備受關注、即將開盤的望舟府，玉湖的人居價值，在這十年中一點點被市場所驗證。

而這塊壓軸登場的YH030703-34地塊，更像是玉湖十年開發的 “集大成之作”——它收納了玉湖的湖光山色，承載了板塊的成熟配套，囊括了從潮流到高端的商業矩陣，也寄托了無數城北人對 “理想湖居” 的向往。

對于有意深耕城北的開發商來說，這塊地或許是馬年開年最值得期待、最應該把握的機會。

最終，它會花落誰家？敬請關注三土城市筆記，我們將持續跟蹤這塊地的出讓進度、開發商拿地動態，用最真實的調研、最客觀的分析，為大家解讀它的后續價值。畢竟，這樣的 “玉湖核心湖居地”，錯過，或許就是一輩子。

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