宅基地房屋贈(zèng)與糾紛，北京房產(chǎn)律師幫受贈(zèng)人確認(rèn)房屋及宅基地使用權(quán)

（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

被繼承人周德山與劉桂芬（均已去世）系夫妻關(guān)系，二人育有二子一女，分別為長(zhǎng)子周建明、次子周建輝、女兒周建蘭、。周建明與被告趙秀琴系夫妻關(guān)系，二人育有獨(dú)女原告周小雨，周建明已去世。周德山的父母（周振海、張翠花，均已去世）育有一女周建英（化名）、一子周德山。

涉案一號(hào)房屋、二號(hào)房屋、三號(hào)房屋均為某村宅基地房屋，其中一號(hào)房屋為本案核心爭(zhēng)議房屋（院落內(nèi)正房4間，系合法建筑），宅基地使用權(quán)登記涉及周振海、周建明名下，周小雨戶籍登記在一號(hào)房屋內(nèi)，系該村農(nóng)業(yè)戶籍。

2008年，周建英與周德山簽訂《遺產(chǎn)放棄協(xié)議書(shū)》，約定周建英自愿放棄對(duì)父母（周振海、張翠花）遺留房產(chǎn)的繼承權(quán)，全部房產(chǎn)由周德山繼承。

2013年，周德山、劉桂芬與趙秀琴、周建輝、周建蘭在村人民調(diào)解委員會(huì)主持下簽訂《分家協(xié)議書(shū)》，明確約定一號(hào)房屋歸趙秀琴所有，二號(hào)房屋歸周建輝所有，三號(hào)房屋歸周建蘭所有（周德山、劉桂芬對(duì)三號(hào)房屋享有居住權(quán)），各方簽字確認(rèn)，民調(diào)委加蓋公章。

2015年，周德山起訴要求確認(rèn)2013年《分家協(xié)議書(shū)》無(wú)效，法院作出A號(hào)民事判決，認(rèn)定該協(xié)議合法有效，駁回周德山訴訟請(qǐng)求，該判決已生效（庭審中周建輝認(rèn)可協(xié)議系全家協(xié)商簽訂）。同日，周德山、劉桂芬、周建輝、周建蘭另行簽訂《協(xié)議書(shū)》，約定周建蘭放棄全部財(cái)產(chǎn)，趙秀琴僅分得一號(hào)房屋4間，二號(hào)房屋歸周建輝所有，由周建輝負(fù)責(zé)二位老人養(yǎng)老送終。后周建蘭起訴要求撤銷該協(xié)議，法院作出B號(hào)民事判決，以證據(jù)不足駁回其訴訟請(qǐng)求，該判決已生效。

2021年，趙秀琴與周小雨簽訂《贈(zèng)與協(xié)議》，約定趙秀琴將其通過(guò)2013年分家協(xié)議獲得的一號(hào)房屋無(wú)償贈(zèng)與周小雨，房屋已由周小雨居住使用，協(xié)議自簽訂之日起生效，周小雨需履行對(duì)趙秀琴的贍養(yǎng)義務(wù)。趙秀琴非該村戶籍，無(wú)法辦理房屋過(guò)戶登記。

為確認(rèn)贈(zèng)與協(xié)議效力及房屋、宅基地使用權(quán)歸屬，周小雨訴至法院，提出三項(xiàng)訴訟請(qǐng)求：1. 確認(rèn)《贈(zèng)與協(xié)議》有效；2. 確認(rèn)一號(hào)房屋所有權(quán)及對(duì)應(yīng)宅基地使用權(quán)歸其所有；3. 本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。

被告趙秀琴答辯稱，同意原告訴求。被告周建輝答辯稱，僅同意按照2015年簽訂的《協(xié)議書(shū)》執(zhí)行，認(rèn)可趙秀琴僅分得一號(hào)房屋4間，但不認(rèn)可贈(zèng)與協(xié)議的相關(guān)權(quán)益。被告周建蘭未出庭答辯，視為放棄答辯及舉證質(zhì)證權(quán)利。

庭審中查明，趙秀琴與周建明結(jié)婚后一直居住在一號(hào)房屋內(nèi)，房屋僅進(jìn)行翻修未翻建；村委會(huì)出具證明，確認(rèn)一號(hào)房屋為合法建筑；各方均認(rèn)可2013年分家前，三座院落系獨(dú)立院落，周建輝亦認(rèn)可一號(hào)房屋已分家給趙秀琴。

裁判結(jié)果

原告周小雨與被告趙秀琴于2021年7月28日簽訂的《贈(zèng)與協(xié)議》有效；

位于某村一號(hào)房屋（院落內(nèi)正房四間）及該院落的宅基地使用權(quán)歸原告周小雨所有；

本案全部訴訟費(fèi)用由被告周建輝承擔(dān)。

該判決核心意義在于：明確宅基地房屋分家協(xié)議經(jīng)生效判決確認(rèn)有效后，權(quán)利人有權(quán)處分房屋；宅基地房屋贈(zèng)與協(xié)議需符合“受贈(zèng)人為村集體成員”的條件，真實(shí)意思表示且不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的，應(yīng)認(rèn)定有效；依據(jù)房地一體原則，受贈(zèng)人取得房屋所有權(quán)的，同時(shí)享有對(duì)應(yīng)宅基地使用權(quán)；被告以“認(rèn)可后續(xù)分家協(xié)議”為由抗辯，不能否定在先合法有效協(xié)議及贈(zèng)與協(xié)議的效力，充分體現(xiàn)專業(yè)律師精準(zhǔn)援引法律原則、鎖定核心證據(jù)的優(yōu)勢(shì)，為宅基地房屋贈(zèng)與確權(quán)糾紛提供典型參考。

法院說(shuō)理

法院認(rèn)為，本案核心爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：《贈(zèng)與協(xié)議》是否有效；原告周小雨是否有權(quán)取得一號(hào)房屋所有權(quán)及對(duì)應(yīng)宅基地使用權(quán)；被告周建輝的抗辯理由是否成立。結(jié)合案件事實(shí)及法律規(guī)定，具體說(shuō)理如下：

第一，贈(zèng)與協(xié)議的效力認(rèn)定。贈(zèng)與合同是贈(zèng)與人將自己的財(cái)產(chǎn)無(wú)償給予受贈(zèng)人，受贈(zèng)人表示接受贈(zèng)與的合同。本案中，趙秀琴通過(guò)2013年《分家協(xié)議書(shū)》取得一號(hào)房屋的合法權(quán)益，該分家協(xié)議已被A號(hào)生效判決確認(rèn)有效，趙秀琴作為房屋合法權(quán)利人，有權(quán)處分自己的財(cái)產(chǎn)。《贈(zèng)與協(xié)議》系趙秀琴與周小雨的真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，且周小雨系該村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，具備取得宅基地使用權(quán)的主體資格，故涉案《贈(zèng)與協(xié)議》合法有效。

第二，房屋所有權(quán)與宅基地使用權(quán)的確認(rèn)。因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭(zhēng)議的，利害關(guān)系人可以請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利。根據(jù)房地一體原則，宅基地使用權(quán)與房屋所有權(quán)不可分割，取得房屋所有權(quán)的，自然享有對(duì)應(yīng)宅基地的使用權(quán)。本案中，周小雨依據(jù)合法有效的《贈(zèng)與協(xié)議》，有權(quán)取得一號(hào)房屋的所有權(quán)，同時(shí)享有該房屋對(duì)應(yīng)的宅基地使用權(quán)。

第三，被告抗辯理由的處理。被告周建輝主張僅認(rèn)可2015年簽訂的《協(xié)議書(shū)》，但該協(xié)議并未否定2013年《分家協(xié)議書(shū)》中關(guān)于一號(hào)房屋歸趙秀琴所有的約定，且2013年《分家協(xié)議書(shū)》已被生效判決確認(rèn)有效，周建輝在之前的訴訟中亦認(rèn)可該協(xié)議系全家協(xié)商簽訂，其現(xiàn)以“僅認(rèn)可后續(xù)協(xié)議”為由抗辯，不能否定趙秀琴對(duì)一號(hào)房屋的合法處分權(quán)，故對(duì)其抗辯理由，法院不予采信。

勝訴辦案心得（勝訴方律師視角）

結(jié)合本案辦理過(guò)程、法院裁判思路，針對(duì)“宅基地房屋贈(zèng)與、分家協(xié)議效力、房地一體原則適用”等高頻農(nóng)村房產(chǎn)糾紛場(chǎng)景，總結(jié)核心勝訴要點(diǎn)、實(shí)務(wù)維權(quán)技巧及風(fēng)險(xiǎn)提示，為宅基地房屋糾紛提供參考。

鎖定分家協(xié)議效力核心，夯實(shí)贈(zèng)與合法基礎(chǔ)。本案勝訴的關(guān)鍵是充分利用A號(hào)生效判決，確認(rèn)2013年《分家協(xié)議書(shū)》合法有效，證明趙秀琴系一號(hào)房屋的合法權(quán)利人，其贈(zèng)與行為具有合法前提。

強(qiáng)調(diào)受贈(zèng)人主體資格，契合宅基地使用規(guī)則。宅基地使用權(quán)的主體限于村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，我們重點(diǎn)舉證周小雨的戶籍在該村、系農(nóng)業(yè)戶籍，具備取得宅基地使用權(quán)的主體資格，同時(shí)證明贈(zèng)與協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，確保贈(zèng)與協(xié)議的效力得到法院認(rèn)可。

援引房地一體原則，全面主張房屋及宅基地權(quán)益。針對(duì)“宅基地使用權(quán)能否贈(zèng)與”的爭(zhēng)議，我們重點(diǎn)援引房地一體原則，主張受贈(zèng)人取得房屋所有權(quán)的同時(shí)，自然享有對(duì)應(yīng)宅基地使用權(quán)，無(wú)需單獨(dú)辦理宅基地過(guò)戶，契合農(nóng)村宅基地房屋的交易及繼承規(guī)則。房地產(chǎn)律師可幫助當(dāng)事人厘清房地一體的法律適用，全面維護(hù)受贈(zèng)人的合法權(quán)益。

駁斥被告無(wú)理抗辯，鎖定核心證據(jù)鏈。針對(duì)周建輝“僅認(rèn)可2015年協(xié)議”的抗辯，我們重點(diǎn)舉證2013年協(xié)議的生效判決、周建輝此前對(duì)該協(xié)議的認(rèn)可記錄，證明2015年協(xié)議未否定一號(hào)房屋的歸屬，被告的抗辯無(wú)事實(shí)及法律依據(jù)，徹底駁斥其無(wú)理主張。

核心風(fēng)險(xiǎn)提示與維權(quán)建議。宅基地房屋贈(zèng)與及分家協(xié)議相關(guān)糾紛需重點(diǎn)防范四大風(fēng)險(xiǎn)：一是分家協(xié)議未簽訂書(shū)面文件、未經(jīng)過(guò)民調(diào)委或村委會(huì)確認(rèn)，后續(xù)被親屬否認(rèn)；二是贈(zèng)與協(xié)議未明確房屋歸屬及贍養(yǎng)義務(wù)，引發(fā)履行爭(zhēng)議；三是忽視受贈(zèng)人主體資格，導(dǎo)致贈(zèng)與協(xié)議無(wú)效；四是未留存房屋合法產(chǎn)權(quán)、分家協(xié)議、贈(zèng)與協(xié)議等證據(jù)，遭遇糾紛時(shí)無(wú)據(jù)可依。建議：1. 家庭成員分家時(shí)，務(wù)必簽訂書(shū)面分家協(xié)議，明確房屋歸屬，最好經(jīng)村委會(huì)或民調(diào)委見(jiàn)證確認(rèn)，留存各方簽字原件；2. 宅基地房屋贈(zèng)與前，核查受贈(zèng)人是否為村集體成員，簽訂書(shū)面贈(zèng)與協(xié)議，明確雙方權(quán)利義務(wù)；3. 留存房屋翻修、居住使用的相關(guān)證據(jù)，佐證房屋歸屬及實(shí)際占有情況。

最后，若您正面臨宅基地房屋贈(zèng)與糾紛、分家協(xié)議效力爭(zhēng)議、宅基地確權(quán)等問(wèn)題，切勿盲目協(xié)商或應(yīng)訴。專業(yè)的房地產(chǎn)律師可協(xié)助您核查主體資格、梳理核心證據(jù)、援引法律原則、制定維權(quán)策略，幫您成功確認(rèn)贈(zèng)與協(xié)議效力、鎖定房屋及宅基地權(quán)益。本律師團(tuán)隊(duì)專注于宅基地房屋贈(zèng)與、分家協(xié)議糾紛多年，擁有豐富的勝訴案例及實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，可全程代理當(dāng)事人參與訴訟、協(xié)商調(diào)解，助力客戶化解糾紛、勝訴維權(quán)。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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