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北京樓市丨未來科學城地塊官宣案名，未來城·星寰時代

一、項目基本面速覽：星寰時代的“硬指標”

當我們在審視一個新項目，尤其是位于未來科學城這種國家級戰略高地的項目時，拋開宏大的敘事，回歸其最基礎的“硬指標”，是判斷其價值底色的第一步。未來城·星寰時代，這些核心數據構成了它的基本面畫像。

核心區位與開發背景

項目坐落于北京市昌平區未來科學城一期核心區，具體位于CP01-1703-0002、0003地塊。這里被描述為“能源谷核心板塊”和“北京最成熟的1平方公里”，是未來科學城發展十六年沉淀的核心區域。其與地鐵17號線未來科學城站的直線距離僅400-600米，步行可達，該站未來規劃為與北部聯絡線的換乘樞紐。

項目的主導開發商是深耕區域多年的北京未來科學城置業有限公司（昌平區屬國有控股企業），并引入了貝好家作為合作方，雙方曾在昌平合作過“國譽星城”項目。具體開發主體為北京未來科技城昌信置業有限公司

規劃與體量數據

• 占地面積：總占地面積約4.3公頃（43,000平方米），其中兩幅住宅地塊的合計用地面積約2.86公頃。
• 建筑面積：總建筑面積約9.95萬平方米，其中地上建筑面積約6.35萬平方米，住宅部分建筑面積約6.18萬平方米。
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• 容積率與綠化：項目整體容積率約為2.17，綠化率（綠地率）為30%，共同確保了適中的居住密度和社區綠意。
• 總戶數：規劃共建設15棟住宅樓，總計約647戶。

總平面圖顯示，西側的CP01-1703-0002地塊項目規劃9棟5-18F洋房+小高層住宅樓，除了西側的1＃住宅樓，大致分為南北兩排，北排2-4＃住宅樓，南排5-9＃住宅樓。層高均超過3米。

西區東側有一棟單獨的鄰里共享公共空間，高度6.8米；西區中央有250㎡的室外活動場地和454㎡的集中綠地。

總平面圖顯示，東側的CP01-1703-0003地塊項目規劃6棟7-18F洋房+小高層住宅樓，根據地塊形狀呈現圍合式分布，層高同樣均超過3米。

東區西側也有一棟獨立的鄰里共享空間，高度6.8米；東區中央有200㎡的室外活動場地。

總的來看，東西區合計15棟住宅樓，共647套房源。整體北高南低，各棟樓之間樓間距較大，且面寬資源較好，目測各棟樓的采光和通風情況優越。

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產品與價格預期

• 物業類型：這是一個純粹的住宅項目，但整體包含三幅地塊：兩幅住宅用地（0002、0003），以及一幅將打造為綜合性科技文化交流中心的文化設施用地（0001地塊）。
• 戶型面積：主要面向青年家庭和首置改善客群，戶型面積段集中在75平方米至135平方米之間，主打三居室和四居室。具體包括約75-100㎡的三居，以及約110-135㎡的四居。
• 價格與開盤：截至2026年1月，項目尚未公布官方售價和具體開盤日期。其住宅樓面價約為2.32萬元/平方米。
• 綜合市場預測，其最終售價可能落在 “5字頭”，即單價約5萬至5.5萬元/平方米左右，總價預計400萬起。關于預計交付時間，目前官方渠道尚未公布確切信息。

這些“硬指標”清晰地勾勒出星寰時代的基本輪廓：一個由區屬國企主導、位于成熟產業核心區、地鐵上蓋、中等密度、主打緊湊型改善產品的新盤。它為后續深入分析其享有的規劃紅利和市場競爭地位，奠定了堅實的數據基礎。

二、未來科學城一期規劃紅利

如果說項目的基本面是“硬資產”，那么其所在區域的規劃紅利，則決定了未來價值的“成長性”。星寰時代最大的底氣，來源于其坐落的未來科學城一期“能源谷”核心區，并非一張待兌現的“藍圖”，而是一個已持續建設16年、配套高度成熟的“現成品”。

TOD樞紐地位升級，從“單線”到“雙線”的確定性

交通是區域價值的先行指標，星寰時代在此擁有近乎“頂配”的起點與明確的升級路徑。

• 即享紅利（已落地）：項目距地鐵17號線未來科學城站僅400-600米，屬于純正的地鐵盤。17號線作為設計時速100公里/小時的南北大動脈，已開通運營，可實現4站直達望京、8站至工體，半小時通勤國貿CBD，高效連接核心就業區，價值基底堅實。
• 確定性增量（2025-2030）：未來科學城站已規劃為17號線與北部聯絡線的換乘樞紐。北部聯絡線是串聯海淀、昌平、順義、懷柔，連接三大科學城的重要線路。這一“雙線換乘”格局的確立，將把項目站點從普通地鐵站升級為區域級交通樞紐，極大提升其輻射能級和人口吸附力，這是寫在規劃中的確定性升級。

未來城·星寰時代在了解周邊情況之前，先看一下地塊的位置。

北五環外，出了望京，出了來廣營橋一直向北，開車的話走京承高速，走到未來科學城南區。北區是商飛、神華等企業，南區是中海油等，南區住宅也多一些，還有保利大都匯，目前還沒有營業。

地塊就在17號線未來科學城地鐵站附近，從D口出來，走一小段斜線，再向南到第一個路口就是，總共480米左右，500米以內的地鐵盤還是比較舒服的。

所以這是一個17號線地鐵盤，而且17號線全線貫通后，甚至可以兼容全北京市的通勤需求。

未來科學城這一站向南能到望京、太陽宮、三元橋、芍藥居、西壩河、工體、東三環、使館區、東大橋、三里屯、永安里以及1號線沿線等區域；向東南能到亦莊，當然一般來說，在亦莊上班的人可能不會買未來科學城，除非有特殊情況。

比如你在軟件園上班，家人在亦莊上班，那么未來科學城也是可以考慮的。

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原因就在于，你媳婦向南多坐幾站到次渠、嘉會湖，換乘去經海路即可；而你在天通苑東向西去海淀，無論是軟件園、上地、馬連洼，還是永豐，都可以通過換乘直接到達。所以不用開車，僅靠地鐵就能覆蓋北京的西部和南部區域。

理論上只有在北京西南區域上班的人不適合買這里，比如在金融街、麗澤、豐科園、蓮石路、五棵松，畢竟距離太遠，相當于跨城通勤。但如果你在東部、北部上班，哪怕在亦莊，歇甲和未來科學城都是可以覆蓋通勤的。這是第一點，關于地理位置。

其他配套上面提到的地鐵通勤，那我買歇甲不是更好？歇甲更近，而且不用換乘，向西坐到海淀是始發站，向南也能正常乘坐17號線。

但是歇甲價格貴，單價肯定比未來科學城高。

歇甲除了價格貴一點，其他的配套100%都比未來科學城好嗎？今天看來，答案是否定的。

很簡單，歇甲目前還比較偏僻，還沒有完善的道路，未來的配套可能需要五六年甚至十年的時間才能完善。而未來科學城不一樣，它的配套是現成的，相當于“填空題”，不是“開荒盤”。

更多周邊的圖片篇幅原因，就不一一展示了，我們拍了視頻，還在制作中，歡迎入群蹲一手消息：

比如學校，歇甲、東小口等地的銷售會說旁邊有九年教育用地，預計會引進XXX學校，但未來科學城的學校是已經落實的，比如十一學校的小學和中學、清華稻香湖學校、中關村二小、北師大小學，這些學校有的已經運營2年，有的運營3年，還有的運營了5年以上。

隨著未來科技城央企的入駐，這里的教育需求還會持續增加，學校資源也會更穩定。

這些學校對于星寰時代這個項目來說，都是步行可達的，比如，北師大小學，甚至南側的國際學校都很方便；如果騎車，更遠一點的北師大二附中、北師大幼兒園等也能覆蓋。

再說說商業和人氣。很多人覺得未來科學城沒有人氣，這可能是過去的印象。現在17號線全線貫通后，工作日穩定在22萬到27萬之間，峰值能到28萬。

再加上本周六（1月31日），望京西站換乘站開通，可換乘13號線和15號線，客流量還會進一步攀升。未來科學城南北兩站都會帶來不俗的人流，商業也會隨之繁榮起來。

保利大都匯確定今年五月份開業，之前延遲開業那么長時間，就是因為17號線沒有貫通，客流上不來。現在17號線客流明顯上升，未來科學城的人也變多了，已經具備了開商業的必要條件。

除此之外，未來科學城北側還有一個三角形的公園，還要建音樂公園，以及科技文化交流中心等配套，整體配套非常完善。

所以歇甲并不是每一點都比星寰時代強，它只是比星寰時代近一站地鐵，但地鐵一站的距離很快就能抹平，而且歇甲價格更貴。

小區配置我現在得到的消息，星寰時代的物業是未來科技城自己的，因為整個未來科技城區域，很多寫字樓、辦公園區的物業都是他們自己的。

另外，星寰時代3月份開盤，9月份就會出實景，進度還是比較快的。

之前看報規圖覺得它沒有下沉庭院，實際上它不僅有下沉庭院還有會所，會所里包含乒乓球、羽毛球、籃球等運動設施（簡稱籃羽乒），沒有游泳池，但基礎運動需求都能滿足，不知道這個配置大家是否滿意。

整個小區有647套房，體量比較適中，不大不小。最值得一提的是它的面寬，比我們想象的要大很多。

此前規劃是三個小地塊，這次報規是將西側兩個地塊合并成了一個大地塊，中間的小路保留，整體從東到西有200多米長，面寬資源非常充足。

地塊面寬足，也會體現在戶型的面寬上，我們后面也會詳聊。

當然地塊的進深不夠，但沒關系，它只規劃了兩排樓，樓間距足夠。北側、南側頂著邊界規劃樓棟，哪怕減去樓棟本身，南北樓間距也有50~70米，完全能滿足居住舒適度。

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