兩會定調(diào)！2026如何穩(wěn)樓市？

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3月5日上午，十四屆全國人大四次會議召開，國務(wù)院總理李強(qiáng)作政府工作報告，回顧2025年工作，介紹“十五五”時期主要目標(biāo)和重大任務(wù)，以及2026年經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展總體要求和政策取向。針對房地產(chǎn)的內(nèi)容主要包括：

● 加強(qiáng)初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求；

●著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等。深化住房公積金制度改革。優(yōu)化保障性住房供給，加快危舊房改造。有序推動安全舒適綠色智慧的“好房子”建設(shè)，實施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動。進(jìn)一步發(fā)揮“保交房”的白名單制度作用，防范債務(wù)違約風(fēng)險。深入推進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的基礎(chǔ)制度和配套政策建設(shè)。

●高質(zhì)量推進(jìn)城市更新，穩(wěn)步實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)、城中村等改造。盤活利用存量土地和閑置房屋設(shè)施。

表：《政府工作報告》房地產(chǎn)提法對比

資料來源：政府網(wǎng)，中指研究院綜合整理

今年兩會政府工作報告對房地產(chǎn)的表述與中央經(jīng)濟(jì)工作會議總體路徑保持一致，與2025年政府工作報告相比，更加強(qiáng)化保障和改善民生，強(qiáng)調(diào)住房政策和人口生育政策的結(jié)合，進(jìn)一步兼顧短期穩(wěn)市場和中長期制度建設(shè)，強(qiáng)化統(tǒng)籌增量和存量，統(tǒng)籌防風(fēng)險和促發(fā)展，房地產(chǎn)相關(guān)提法的變化和特點主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

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房地產(chǎn)內(nèi)容放在兩項重點任務(wù)中，強(qiáng)調(diào)住房在保障和改善民生中的作用

本次政府工作報告中房地產(chǎn)主要內(nèi)容放置在“更大力度保障和改善民生”和“加強(qiáng)重點領(lǐng)域風(fēng)險防范化解和安全能力建設(shè)”兩項重點任務(wù)中，彰顯房地產(chǎn)在保民生、防風(fēng)險中的重要性，其中“保障和改善民生”任務(wù)位置提前，由去年的第十位提至第八位，且關(guān)鍵詞由“加大力度”調(diào)整為“更大力度”，或意味著2026年政策力度將進(jìn)一步加大；“防風(fēng)險”任務(wù)由第六位調(diào)整至第十位，“防風(fēng)險”依然是重要前提，彰顯政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，堅持底線思維不動搖。

需求端支持人群更加具有針對性，與人口生育政策結(jié)合，未來政策或?qū)⒏泳?xì)化

住房需求端政策放置于“更大力度保障和改善民生”任務(wù)中，支持人群更加具有針對性，初婚初育家庭住房保障、多子女家庭改善性住房需求是重點，預(yù)計2026年需求端政策或?qū)⒏芋w現(xiàn)精細(xì)化和精準(zhǔn)性，住房政策與人口生育政策結(jié)合是重要方向，近期多地優(yōu)化樓市政策，已經(jīng)體現(xiàn)出政策精細(xì)化特征。如近日南充在全省率先探索將結(jié)婚支持納入政策體系，為在本市范圍內(nèi)首次結(jié)婚登記的夫妻，按貸款額度的1%提供一次性個人住房消費(fèi)貸款財政貼息，享受貼息政策的最高貸款額度為20萬元。

樓市定調(diào)由“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”調(diào)整為“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，彰顯綜合發(fā)力穩(wěn)市場重要性

本次房地產(chǎn)定調(diào)由“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”調(diào)整為“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，延續(xù)中央經(jīng)濟(jì)工作會議提法，表明當(dāng)下穩(wěn)樓市在防范化解風(fēng)險中的重要性，止跌回穩(wěn)是穩(wěn)市場的重要一面，穩(wěn)定市場預(yù)期等也是重要內(nèi)容。2026年是“十五五”開局之年，錨定中長期高質(zhì)量發(fā)展目標(biāo)，推動市場穩(wěn)定發(fā)展至關(guān)重要，只有市場穩(wěn)定，才能為高質(zhì)量發(fā)展奠定堅實基礎(chǔ)。

樓市定調(diào)由“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”調(diào)整為“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，彰顯綜合發(fā)力穩(wěn)市場重要性

本次強(qiáng)調(diào)要“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給”，當(dāng)前房地產(chǎn)市場新房庫存量依然較大，控制新增土地供給、去化庫存是直接改善市場供求關(guān)系、修復(fù)市場預(yù)期的關(guān)鍵舉措。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，全國300城住宅用地成交面積連續(xù)回落，今年1-2月同比下降約三成；31個省市政府工作報告中，多地提出要“建立與商品房去化周期相掛鉤的房地產(chǎn)用地供應(yīng)機(jī)制”“科學(xué)安排土地供應(yīng)”，部分城市已公布供地計劃，供地規(guī)模多繼續(xù)回落，預(yù)計2026年住宅用地供應(yīng)將延續(xù)“提質(zhì)縮量”特點，特別是庫存量較大的地區(qū)或片區(qū)，新增土地供給或?qū)⑦M(jìn)一步縮量，從源頭上改善市場供求關(guān)系。

圖：全國300城住宅用地供求規(guī)模變化

資料來源：

時隔十年政府工作報告再提房地產(chǎn)“去庫存”，但與上一輪去庫存不同，本輪庫存涉及新房和二手房，政策也有望針對性落位。本次首提“探索多渠道盤活存量商品房”，明確提出“鼓勵收購存量商品房用于保障房”，強(qiáng)調(diào)“鼓勵”，或體現(xiàn)出收購存量商品房將更多由地方主導(dǎo)，且除了收購新建商品房外，我們認(rèn)為收購二手房也將是各地去庫存、盤活存量的重要舉措。2月初，上海三區(qū)已經(jīng)試點收購二手住房用于保障性租賃住房，對市場預(yù)期產(chǎn)生積極影響，預(yù)計未來將有更多城市跟進(jìn)落地，增加保障房供給的同時，也可以打通新房、二手房置換鏈條，促進(jìn)住房需求釋放。

在此過程中，收購資金來源或?qū)⒊蔀闆Q定收購規(guī)模的關(guān)鍵因素之一，近兩年多地通過發(fā)行專項債收購存量商品房，根據(jù)中指不完全統(tǒng)計，2025年以來，浙江、四川等省市共發(fā)行相關(guān)專項債超43億元；年初保障性住房再貸款利率下降至1.25%，有望為收購存量商品房提供更多支持，預(yù)計2026年將有更多配套政策出臺，保障性安居工程補(bǔ)助資金、城中村改造專項資金等用于收購存量商品房或成為更多城市探索的方向。

另外，收購存量閑置土地方面，根據(jù)中指不完全統(tǒng)計，截至2026年2月末，28個省市已公示的擬使用專項債收購閑置存量土地的總金額超7700億元，專項債實際發(fā)行超3350億元，占比約43%，預(yù)計2026年收購存量閑置土地仍是去庫存的重要一環(huán)。

優(yōu)化保障性住房供給，“優(yōu)化”彰顯保障性住房供給的思路調(diào)整

經(jīng)過多年發(fā)展，我國住房保障范圍不斷擴(kuò)大，住房保障水平持續(xù)提升，本次“優(yōu)化保障性住房供給”延續(xù)了“十五五”規(guī)劃建議提法，未來優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)、供給規(guī)模等或是重點，2026年各地有望進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)以需定建、以需定購，并通過多種方式籌集保障房，優(yōu)化保障房供給對改善房地產(chǎn)市場預(yù)期也會產(chǎn)生積極影響，我們認(rèn)為通過“補(bǔ)人頭”方式落實住房保障，如加大租金、購房補(bǔ)貼力度，既能有效緩解市場供給壓力，又能避免資源錯配和浪費(fèi)。

另外，加快危舊房改造也是優(yōu)化供給、改善居住環(huán)境的重要內(nèi)容，2026年推進(jìn)節(jié)奏加快，預(yù)計通過貨幣化/房票安置，也將為市場釋放住房需求，提升房地產(chǎn)市場活躍度。

兩會政府工作報告首提“深化住房公積金制度改革”，公積金政策或是2026年惠民生、穩(wěn)市場的重點舉措之一

今年政府工作報告首次提出“深化公積金制度改革”，延續(xù)中央經(jīng)濟(jì)工作會議提法，成為2026年房地產(chǎn)工作的任務(wù)之一。根據(jù)中指監(jiān)測，2022年以來，各地公積金政策就已成為各地促進(jìn)住房需求釋放的重要工具，2025年，全國各地出臺公積金政策超300條，今年以來，福建、銀川、武漢等地接連優(yōu)化公積金政策，精準(zhǔn)支持居民住房消費(fèi)，包括提高公積金貸款額度、擴(kuò)大提取支持范圍、優(yōu)化異地購房提取限制等方向，如福建在擴(kuò)大提取支持范圍方面，明確支持裝修提取、支持購買車位提取、支持城市更新提取等。預(yù)計2026年公積金政策也將更加細(xì)化，靈活調(diào)整公積金繳存政策（擴(kuò)大覆蓋范圍）、拓展公積金使用范圍、提升資金使用效率等將是政策聚焦點，進(jìn)一步發(fā)揮公積金在惠民生和穩(wěn)市場中的作用。

“好房子”側(cè)重“有序推進(jìn)”，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量也將是2026年重點

“好房子”建設(shè)是優(yōu)化供給的關(guān)鍵抓手，今年政府工作報告再提“好房子”，且側(cè)重“有序推動”，去年提出“完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范”后，5月《住宅項目規(guī)范》實施，多地出臺了“好房子”標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計今年或?qū)⑦M(jìn)一步推動標(biāo)準(zhǔn)落地執(zhí)行，更多城市將打造“好房子”示范項目，同時綜合考量“好房子”建設(shè)與存量住房銷售、市場預(yù)期變化等或?qū)⒊蔀楦鞯貓?zhí)行中需要統(tǒng)籌的內(nèi)容。

從“好房子”案例來看，中指建立了“好房子”標(biāo)桿100案例數(shù)據(jù)庫，全方位展示“好房子”圖譜，盡覽優(yōu)質(zhì)項目精髓。

同時，政府工作報告首提“實施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動”，是對“十五五”規(guī)劃建議中“推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”的進(jìn)一步落實，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量也將是2026年重點。

房地產(chǎn)新模式的構(gòu)建進(jìn)入深入推進(jìn)階段

房地產(chǎn)發(fā)展新模式提法由“有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”調(diào)整為“深入推進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的基礎(chǔ)制度和配套政策建設(shè)”，意味著房地產(chǎn)新模式的構(gòu)建進(jìn)入深入推進(jìn)階段，更加突出基礎(chǔ)制度和配套政策建設(shè)，預(yù)計2026年各地將進(jìn)一步探索房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度建設(shè)。

另外，本次政府工作報告再提“白名單”，強(qiáng)調(diào)進(jìn)一步發(fā)揮“保交房”的白名單制度作用，防范債務(wù)違約風(fēng)險。

高質(zhì)量推進(jìn)城市更新

近些年，從中央到地方城市更新政策密集發(fā)布，不斷為推進(jìn)城市更新構(gòu)建良好的政策環(huán)境。2025年，中辦、國辦印發(fā)城市更新專項文件，中央城市工作會議明確城市更新為推動城市高質(zhì)量發(fā)展的“重要抓手”，城市更新已經(jīng)上升到國家戰(zhàn)略高度，政策方向更加強(qiáng)調(diào)提質(zhì)增效，更加注重構(gòu)建可持續(xù)的城市更新模式和長效機(jī)制。各地的城市更新政策也更加注重項目落地的可行性與可持續(xù)性，多地出臺中長期行動方案或五年專項規(guī)劃，不斷完善政策體系，并聚焦重點領(lǐng)域精準(zhǔn)發(fā)力，老舊小區(qū)、城中村、低效樓宇/產(chǎn)業(yè)用地等成為核心抓手。

近期，深圳多部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范城市更新項目管理有關(guān)事項的通知》，優(yōu)化相關(guān)城市更新政策，同時破解難點堵點，簡化審批程序，加快實施城市更新項目。新政后，深圳新啟動的舊改項目，原則上不再強(qiáng)制配建保障房，未來將通過新增建設(shè)、存量房屋盤活、多元收購等各種渠道統(tǒng)籌落實保障性住房建設(shè)籌集要求，這也為其他城市提供了重要參考。

未來城市更新承擔(dān)的作用將更加重要和綜合，將更加緊密地與城市的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、現(xiàn)代化治理水平提升等深度融合。高質(zhì)量城市更新是2025年中央確定的重要方向，政府工作報告由去年“持續(xù)推進(jìn)城市更新”調(diào)整為“高質(zhì)量推進(jìn)城市更新”，意味著2026年將是深化落實的一年，年初自然資源部和住建部已經(jīng)發(fā)布《進(jìn)一步支持城市更新行動若干措施的通知》，后續(xù)配套的金融、財稅、土地等政策有望持續(xù)落位，政企合力、多元協(xié)同的城市更新模式將更加成熟，多元化的投融資模式將進(jìn)一步豐富。

基于現(xiàn)有的理論和實踐經(jīng)驗，中指研究院能夠為各地政府、廣大城市更新服務(wù)商提供“十五五”城市更新業(yè)務(wù)專項規(guī)劃研究、城市更新發(fā)展調(diào)研報告、城市更新評價指數(shù)研究、城市/企業(yè)城市更新發(fā)展報告/白皮書、城市更新企業(yè)對標(biāo)研究、城市更新月度/季度/年度報告、城市更新項目測評等服務(wù)。。

2026年是“十五五”開局之年，本次政府工作報告綜合考量為調(diào)結(jié)構(gòu)、防風(fēng)險、促改革留出空間,為后期更好發(fā)展打牢基礎(chǔ)，將GDP增長目標(biāo)設(shè)定在4.5%-5%,并強(qiáng)調(diào)在實際工作中努力爭取更好結(jié)果，目標(biāo)制定更加務(wù)實。

為了實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)，政府工作報告強(qiáng)調(diào)要“發(fā)揮存量政策和增量政策集成效應(yīng)，加大逆周期和跨周期調(diào)節(jié)力度”，要施行更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，財政金融政策基調(diào)未變。財政政策方面，今年赤字率擬按4%左右安排,赤字規(guī)模5.89萬億元、比上年增加2300億元。擬發(fā)行超長期特別國債1.3萬億元，擬安排地方政府專項債券4.4萬億元，均與2025年保持一致。同時強(qiáng)調(diào)今年財政支出繼續(xù)保持相當(dāng)規(guī)模，要持續(xù)用力優(yōu)化支出結(jié)構(gòu)，更加注重支持提振消費(fèi)、投資于人、保障民生等方面，提高財政資金使用效益，住房是保障民生的重要內(nèi)容，2026年更多資金支持仍存在一定預(yù)期。

貨幣政策方面，政府工作報告提出“把促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長、物價合理回升作為貨幣政策的重要考量，靈活高效運(yùn)用降準(zhǔn)降息等多種政策工具，保持流動性充裕,使社會融資規(guī)模、貨幣供應(yīng)量增長同經(jīng)濟(jì)增長、價格總水平預(yù)期目標(biāo)相匹配”，預(yù)計2026年針對房地產(chǎn)的降息存在一定空間，有望繼續(xù)降低購房成本。

整體來看，本次政府工作報告進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)住房在保障和改善民生中的作用，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)風(fēng)險化解的重要性，并從供需兩端部署工作。近期多地出臺樓市支持政策，需求端、城市更新、土地政策等均呈現(xiàn)精細(xì)化特征，預(yù)計2026年各地房地產(chǎn)政策將更加細(xì)化，著力點也將更加精準(zhǔn)。2月底上海出臺“滬七條”，降低購房門檻、提高公積金貸款額度等對市場產(chǎn)生了積極帶動，特別是對二手房市場的提振效果更為明顯。根據(jù)上海市二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，新政后首周（2.25-3.3）市場迅速回暖，當(dāng)周日均成交套數(shù)達(dá)685套，尤其在政策落地后的首個周末，單日成交峰值達(dá)到1013套，超過春節(jié)前正常水平。

從政策趨勢來看，我們認(rèn)為2026年需求端仍將在降低購房門檻、降低購房成本、提高購房意愿和能力上發(fā)力，如核心城市繼續(xù)優(yōu)化限制性政策、降低房貸利率、降低中介費(fèi)、加大房貸利息抵扣個稅力度，更多城市加大購房補(bǔ)貼力度、給予住房貸款貼息、增加公積金政策支持等。供給端政策在嚴(yán)控新增土地供應(yīng)、收購存量商品房、“好房子”建設(shè)等方面繼續(xù)落實具體舉措。從房地產(chǎn)市場來看，根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，2026年以來，百城二手住宅價格環(huán)比跌幅連續(xù)收窄，房價走勢呈現(xiàn)一定積極變化，未來隨著更多城市進(jìn)一步推動政策落實到位，“小陽春”行情或值得期待。

表：近兩年主要宏觀指標(biāo)對比

資料來源：中指研究院綜合整理

中指研究院長期跟蹤中央及全國各地房地產(chǎn)相關(guān)政策，持續(xù)為政府部門和企業(yè)提供政策監(jiān)測服務(wù)，為各地政府完善房地產(chǎn)政策工具箱提供參考借鑒，同時幫助企業(yè)跟蹤政策變化，更好地把握政策窗口。。

人居夢想“好房子”展示專區(qū)

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