兩會(huì)看點(diǎn)！“深入推進(jìn)”釋放地產(chǎn)新信號(hào)？

導(dǎo)刊智庫發(fā)聲
“出臺(tái)新模式頂層方案后，各地都在探索，比如現(xiàn)房銷售，需要整個(gè)政策體系扶持，包括降地價(jià)、降利率、盤存量等等”——廣東省城市創(chuàng)新發(fā)展研究會(huì)智庫專家、廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉

政府工作報(bào)告提出 “深入推進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的基礎(chǔ)制度和配套政策建設(shè)”，應(yīng)如何理解 “深入推進(jìn)” 的內(nèi)涵？

廣東省城市創(chuàng)新發(fā)展研究會(huì)智庫專家、廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，可以從以下幾個(gè)方面來理解：

去年國家出臺(tái)新模式頂層方案后，各地都在探索，但無論保障加市場(chǎng)、人房地錢要素聯(lián)動(dòng)等，還是重點(diǎn)推進(jìn)的現(xiàn)房銷售、主辦銀行、項(xiàng)目法人實(shí)體地位，城中村改造，危舊房改造和非住宅盤活等，都需要基礎(chǔ)性制度和配套政策。以現(xiàn)房銷售為例，推現(xiàn)售，更重要的是，整個(gè)政策體系的扶持：

首先，在供地端，土地價(jià)格要全面下降。現(xiàn)售就是鼓勵(lì)開發(fā)商對(duì)產(chǎn)品精細(xì)打磨，本質(zhì)上是將房子看作大宗消費(fèi)品。既然金融屬性褪去了，前端的高地價(jià)就要打折扣了。現(xiàn)在，地價(jià)確實(shí)降了，但仍是大投入，加上施工單位和供應(yīng)商墊資也不可能了，前端的資金壓力很大。

其次，在融資端，利率也要全面降下來。金融屬性褪去了，風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致的不確定性下降，融資利率自然要降下來。另外，現(xiàn)售下交付更有保障，爛尾風(fēng)險(xiǎn)下降，融資利率也要降下來。

最后，在政策端，營商環(huán)境要全面創(chuàng)新。一方面，供地效率要高，開發(fā)商拿了地就能進(jìn)場(chǎng)開發(fā)，規(guī)劃報(bào)建、交付驗(yàn)收等流程也要優(yōu)化、精簡(jiǎn)。另一方面，供地政策和計(jì)劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)等規(guī)則統(tǒng)一、透明，不能產(chǎn)生“供地導(dǎo)向”（一切為了賣地）的規(guī)劃和政策調(diào)整。

總的來看，無論哪些新模式的內(nèi)容，都需要在供地端（存量盤活，規(guī)劃體系），開發(fā)報(bào)建，融資模式，部門合作，項(xiàng)目選取，利益權(quán)衡，基層治理等方面做大量的基礎(chǔ)性制度創(chuàng)新。這種創(chuàng)新，急需要各相關(guān)部門做自上而下的創(chuàng)新和實(shí)踐，也需要地方從試點(diǎn)中總結(jié)共性和經(jīng)驗(yàn)，形成政策繼承協(xié)同配合，還要可推廣、可復(fù)制。同時(shí)，還要與新型城鎮(zhèn)化、產(chǎn)城融合、文旅文創(chuàng)等內(nèi)需發(fā)展結(jié)合起來，探索內(nèi)需中的房地產(chǎn)定位和潛力。