預(yù)制板房“全拆”？明確：一部分人的機(jī)會(huì)已經(jīng)開始了

過(guò)完春節(jié)，特意考察了不少老城區(qū)，說(shuō)實(shí)話，住在預(yù)制板房里的那些居民，日子確實(shí)不太好過(guò)。

房子老化，外墻裂的裂、掉的掉，漏水是家常便飯，夏天熱冬天冷，隔壁說(shuō)話都能聽見。屋里又暗又潮，白天都得開燈，那股霉味兒怎么都散不掉。連停個(gè)車都費(fèi)勁……

這些業(yè)主都盼著拆遷，想換個(gè)新環(huán)境。好在最近兩年各地都在推舊改政策，總算給他們看到點(diǎn)希望。今天咱就來(lái)聊聊，這波舊改里藏著啥機(jī)會(huì)。

01.舊改政策有了，但規(guī)模比不了當(dāng)年棚改

5月份，中央發(fā)布的《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見》里說(shuō)，要穩(wěn)妥推進(jìn)危險(xiǎn)住房改造，加快拆除改造D級(jí)危險(xiǎn)住房。

政策一落地，預(yù)制板樓房業(yè)主們欣喜不已。

住建部門說(shuō)了，這一波拆遷主要針對(duì)三類房子：

①有安全隱患的危房和預(yù)制板樓

②卡在城市核心區(qū)、影響規(guī)劃的舊小區(qū)

③基礎(chǔ)設(shè)施太差的城中村

咱們看個(gè)數(shù)據(jù)：全國(guó)城鎮(zhèn)的房子總共有662億平方米，其中不少是上世紀(jì)50到80年代蓋的預(yù)制板房，現(xiàn)在都成“老弱病殘”，鋼筋銹了，結(jié)構(gòu)也老化了。

浙江那邊提了個(gè)"拆除優(yōu)先、安全第一"的口號(hào)，杭州的浙工新村已經(jīng)開始"原拆原建"了。

不過(guò)有一個(gè)現(xiàn)實(shí)落差，2015年棚改年均拆建600萬(wàn)套，實(shí)際上更多，現(xiàn)在住建部計(jì)劃的危舊房改造才100萬(wàn)套。

所以說(shuō)，這次的機(jī)會(huì)是有，可跟10年前那波棚改比，規(guī)模差遠(yuǎn)了。

02.普通人的機(jī)會(huì)，補(bǔ)償已經(jīng)沒那么美了

還有一個(gè)現(xiàn)實(shí)大家要清楚：就算你家要拆了，也別指望能一夜暴富。

比如，上海徐匯區(qū)東安一村二村的拆遷戶，每平米補(bǔ)償13萬(wàn)多，60平米的房子能拿到近800萬(wàn)現(xiàn)金，這已經(jīng)是運(yùn)氣很好了。

但問(wèn)題是，他們要在同區(qū)域買個(gè)新房或者次新房，這點(diǎn)錢還不夠，自己還得再掏400萬(wàn)往上，因?yàn)橥瑓^(qū)域內(nèi)的一手房總價(jià)普遍在1100-1300萬(wàn)。

同是一線城市，廣州白云區(qū)最高補(bǔ)償才7590塊一平米，這差距也太大了吧。

再比如鄭州金水區(qū)未來(lái)路片區(qū)，看著補(bǔ)償方式挺多，有1:1.2的安置房，還有貨幣補(bǔ)償再加8%獎(jiǎng)勵(lì)。

當(dāng)然，即使如此，現(xiàn)在給錢補(bǔ)的概率還是比較少，現(xiàn)在各地更熱推“房票安置”，就是拆遷戶拿著房票只能買指定樓盤，幫開發(fā)商去庫(kù)存，自己沒多少選擇權(quán)。

河南安陽(yáng)有個(gè)村更絕，規(guī)定"預(yù)制板房一律賠兩萬(wàn)五"，根本不管你房子實(shí)際值多少錢。

你不接受？想推翻重來(lái)？評(píng)估體系復(fù)雜，法律程序又多，更是難啊！

03.到底誰(shuí)能從舊改里賺到錢？

估計(jì)就以下這幾類人：

①城市管理者

這個(gè)不用多解釋了吧？現(xiàn)在各地推房票安置，既幫開發(fā)商去了庫(kù)存，又緩解了政府資金壓力，一舉兩得。比如北京懷柔區(qū)把107公頃的礦區(qū)改造成科技園區(qū)，帶動(dòng)了整個(gè)科學(xué)城的產(chǎn)業(yè)升級(jí)。

②建筑商和材料商

福建那邊發(fā)了份《施工臨設(shè)預(yù)制化應(yīng)用導(dǎo)則》，推動(dòng)裝配式建筑發(fā)展。全國(guó)城鎮(zhèn)有4738.8萬(wàn)棟房子，如果都這么改，能帶動(dòng)上萬(wàn)億的投資規(guī)模，建筑商建材商妥妥的贏家。

③嗅覺靈敏的投資客

核心區(qū)地段優(yōu)勢(shì)，老房子一旦列入改造拆遷，妥妥的拆遷收益，比如上海徐匯區(qū)拆遷公告一出來(lái)，周邊老房子租金三個(gè)月就漲了20%。那些早早就布局核心地塊的老小區(qū)，就等拆遷撈一筆，即使不拆，租金收益也能穩(wěn)賺不賠。

04.怎么才能讓拆遷真正成為好事？

有人問(wèn)，難道預(yù)制板房拆改就只能制造新的不公平嗎？

也不是，要實(shí)現(xiàn)拆遷利國(guó)利民，可以從這幾點(diǎn)入手：

第一，政策信息得透明。

比如貴陽(yáng)某個(gè)老房改造，政府把規(guī)劃圖紙、安置方式、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置時(shí)間表全公開，業(yè)主們?nèi)瘫O(jiān)督，公正透明，少了暗箱操作。

第二，居民得有權(quán)自己說(shuō)了算。

北京某老小區(qū)試點(diǎn)"原拆原建"，讓居民自己選擇過(guò)渡安置的方式，回遷房還能花錢買面積。

第三，也得保障小商販的利益。

桂林某個(gè)老小區(qū)改造，原來(lái)街道小商販優(yōu)先拿到了新商業(yè)街的攤位經(jīng)營(yíng)權(quán)。

說(shuō)到底，這場(chǎng)舊改對(duì)沒什么資源的普通人來(lái)說(shuō)，更像一場(chǎng)帶風(fēng)險(xiǎn)的生存博弈。但對(duì)嗅覺靈敏的人，這就是財(cái)富洗牌的機(jī)會(huì)。

住建部說(shuō)的"A/B級(jí)修繕、C/D級(jí)拆除"，本來(lái)是想精細(xì)化管理。但機(jī)會(huì)來(lái)了，你能不能接的住？

提醒你盯緊房屋鑒定、摸透補(bǔ)償細(xì)則、握緊投票權(quán)。

一句話，看懂了劇本，就能維護(hù)權(quán)益。