如果有人告訴你房?jī)r(jià)要開始回升，你會(huì)不會(huì)覺得這個(gè)人腦子有問題？

如果有人告訴你房?jī)r(jià)要開始回升，你會(huì)不會(huì)覺得這個(gè)人腦子有問題？而且他還特別堅(jiān)定地說，起碼有40%的上漲空間，你是不是更覺得他瘋了？

但如果告訴你，說這話的是國(guó)際知名投行摩根大通，你就得認(rèn)真聽聽了。就在上個(gè)月，摩根大通發(fā)布了一份重磅報(bào)告，沒有用干巴巴的宏觀數(shù)據(jù)盲目唱多，而是擺事實(shí)、講道理，明確指出：有一個(gè)地方的樓市，是真的回暖了。

摩根大通發(fā)現(xiàn)，此前房?jī)r(jià)跌得最狠的香港，從去年3月開始，房?jī)r(jià)已經(jīng)反彈超過10%。過去幾個(gè)月乃至半年里，房地產(chǎn)板塊，尤其是港股地產(chǎn)板塊，已經(jīng)走出了明顯漲幅，個(gè)別企業(yè)漲幅不小。比如機(jī)構(gòu)重倉(cāng)的一只地產(chǎn)鏈基金，今年以來上漲11%，大幅跑贏市場(chǎng)。

不難看出，已經(jīng)有不少機(jī)構(gòu)資金，在用真金白銀押注樓市回暖。所以拆解這份報(bào)告，我們能從香港樓市回暖中，看清未來內(nèi)地樓市回暖的關(guān)鍵信號(hào)，甚至找到出手的最佳時(shí)機(jī)。

當(dāng)然，肯定有人會(huì)質(zhì)疑，覺得房?jī)r(jià)跌多了反彈很正常，反彈過后還是會(huì)繼續(xù)跌。但香港這輪反彈，最大的特點(diǎn)是量?jī)r(jià)齊升，絕非簡(jiǎn)單的技術(shù)性反彈。

數(shù)據(jù)很能說明問題：2025年香港整體房產(chǎn)買賣合約80700宗，同比上漲18.7%；成交額達(dá)到6142億港元，同比上漲15%。這輪上漲，有成交量托底，完全經(jīng)得起推敲。

摩根大通的報(bào)告，早就預(yù)料到會(huì)有人質(zhì)疑，還給出了更有說服力的判斷。他們對(duì)比全球各國(guó)樓市歷史走勢(shì)發(fā)現(xiàn)：樓市短期反彈，一般不會(huì)超過30周；一旦超過30周，這座城市大概率會(huì)開啟3到5年的長(zhǎng)期上漲周期。

而香港這輪反彈，已經(jīng)持續(xù)了快50周。

因此摩根大通篤定：香港樓市已經(jīng)跨過復(fù)蘇初期，即將邁入長(zhǎng)達(dá)數(shù)年的擴(kuò)張周期。樂觀預(yù)期下，未來漲幅能超過80%；就算保守估計(jì)，也有40%的上漲空間。

這個(gè)數(shù)字聽起來很夸張，但別急著反駁，我們?cè)倏匆粋€(gè)核心指標(biāo)：房?jī)r(jià)收入比。簡(jiǎn)單說，就是一個(gè)家庭不吃不喝，多少年能買一套房，相當(dāng)于房子的真實(shí)估值。

香港樓市高點(diǎn)時(shí)，房?jī)r(jià)收入比高達(dá)20多倍，如今降到了14倍。一方面是此前房?jī)r(jià)大跌，另一方面是香港政府連續(xù)推出擴(kuò)張性財(cái)政政策，直接給居民發(fā)錢，實(shí)實(shí)在在提高了民眾收入。

如果未來香港樓市持續(xù)回暖，房?jī)r(jià)收入比從14倍重回20倍的高點(diǎn)，漲幅剛好超過40%。

說到這，肯定又有人反駁：香港真有那么多人買房嗎？

你能想到的，專業(yè)研究機(jī)構(gòu)早就考慮到了。香港作為國(guó)際化大都市，只要政策放寬，根本不愁人口流入。這幾年香港大幅放寬優(yōu)才引進(jìn)通道，降低內(nèi)地及國(guó)際人士購(gòu)房契稅，吸引了一大批高凈值人群，這些人都是有實(shí)力全款或高首付買房的群體。

研報(bào)測(cè)算，未來幾年，香港每年至少新增2.5萬個(gè)家庭住房需求，成家就要買房，剛需非常扎實(shí)。對(duì)香港這樣的城市來說，只要政策導(dǎo)向正確，人口從來不是問題。

還有一個(gè)更關(guān)鍵的點(diǎn)：現(xiàn)在在香港買房，有利可圖。

這個(gè)利潤(rùn)，來自兩個(gè)方面。

第一，利息低。香港當(dāng)前房貸利率3.25%，比前幾年低了很多，再加上購(gòu)房返贈(zèng)、未來降息預(yù)期，實(shí)際購(gòu)房利率甚至低于3%。

第二，正利差套利。目前香港房產(chǎn)平均租金回報(bào)率在3%，當(dāng)房貸實(shí)際利率低于租金回報(bào)率時(shí)，就形成了正向利差。這意味著，你貸款買房后出租，租金不僅能覆蓋月供，還能小有盈利。

正是這種穩(wěn)賺的套利空間，吸引國(guó)際資本持續(xù)流入香港樓市。

低估值、人口持續(xù)流入、購(gòu)房有套利空間，這就是香港樓市實(shí)現(xiàn)反轉(zhuǎn)的三大核心密碼。

而這三個(gè)條件，在內(nèi)地核心城市，已經(jīng)開始出現(xiàn)苗頭。

以上海為例，二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)跌回2016年水平，估值處于低位。更關(guān)鍵的是，從2025年下半年開始，上海住宅整體租金收益率，已經(jīng)超過10年期國(guó)債收益率。低估值、有利差，這兩個(gè)核心條件，上海已經(jīng)基本具備。

今年2月初，上海開始在核心區(qū)域收儲(chǔ)二手房，不少國(guó)企重點(diǎn)盯上內(nèi)環(huán)、中環(huán)內(nèi)，總價(jià)400萬以下、70平米以下的老破小。這類房子通勤便利、配套成熟、功能性強(qiáng)、性價(jià)比高，是市場(chǎng)上最搶手的剛需房源。

今年1月，上海二手房成交量時(shí)隔一年重新回升，主要就是靠這類剛需房源拉動(dòng)。

很多人會(huì)擔(dān)心：中國(guó)老齡化加劇，總?cè)丝谙陆担磥頉]人買房了？

從全國(guó)總量看是這樣，但從結(jié)構(gòu)上完全不是。參考隔壁日本就知道，日本總?cè)丝诔掷m(xù)下滑、老齡化嚴(yán)重，企業(yè)為了招人，只能向東京都市圈集中；年輕人為了找工作，也只能往東京擠。

到2025年，日本總?cè)丝?.2億，卻有3700萬人集中在東京都市圈，占全國(guó)總?cè)丝?0%，而東京都市圈面積僅占日本國(guó)土3.5%，人口還在持續(xù)流入。

放到國(guó)內(nèi)也是一樣，北京、上海、深圳這類一線城市，成都這類強(qiáng)二線城市，未來會(huì)持續(xù)吸引年輕人和產(chǎn)業(yè)集聚。這些城市的房?jī)r(jià)，雖然不一定能復(fù)制香港的漲幅，但想再跌10%、20%，概率已經(jīng)非常小。

真正危險(xiǎn)的，是那些老齡化嚴(yán)重、年輕人口持續(xù)外流、基建基本停滯的中小城市和縣城。

這半年來，地產(chǎn)股、建材等地產(chǎn)上下游板塊，時(shí)不時(shí)就會(huì)出現(xiàn)一波拉升，本質(zhì)就是有資金已經(jīng)看清了這個(gè)邏輯，提前埋伏，賭地產(chǎn)行業(yè)否極泰來。

現(xiàn)在幾乎所有人都知道房地產(chǎn)不行了，不管是現(xiàn)實(shí)房?jī)r(jià)還是資本市場(chǎng)股價(jià)，都已經(jīng)跌到了谷底。當(dāng)一個(gè)行業(yè)被絕大多數(shù)人極度看空，只要基本面不再惡化、沒有更壞的預(yù)期，底部就已經(jīng)到來，也就具備了價(jià)值反轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)。