"兩會"定調房地產，房企應該這樣做

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3月5日，政府工作報告在介紹2026年政府工作任務時提出，因城施策控增量、去庫存、優供給，探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等。房地產企業需積極調整自身發展策略，通過利用政策機遇，加速去庫存，多渠道盤活存量商品房；推動產品升級及房屋質量提升，加速自身"好房子"建設；筑牢現金流安全防線，多種形式化解經營風險；做實房地產開發項目公司制，推進構建房地產發展新模式，實現房企高質量發展。

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利用好政策機遇去庫存，多渠道盤活存量房

政府工作報告指出："著力穩定房地產市場"，"因城施策控增量、去庫存、優供給，探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等"。

積極利用收購存量房政策機遇，加速項目被收購。其一，房企可以積極利用地方收購存量房的機遇，接洽地方政府，促成存量房的收購。近兩年多地通過發行專項債收購存量商品房，如廣州、深圳、佛山、珠海等城市已完成4個項目共1377套的存量商品房用作保障性住房項目收購工作，收購金額14.43億元；廣西自治區也累計收購2.92萬套存量商品房用作保障性住房等。預計2026年將有更多配套政策出臺，保障性安居工程補助資金、城中村改造專項資金等用于收購存量商品房或成為更多城市探索的方向，房企均可持續關注并緊抓機遇。其二，房地產企業也可以積極關注高校收購存量商品房用作學生宿舍的機遇，積極接洽，促成存量房被收購。當前，部分大學也在陸續收購存量商品房用作學生宿舍，如2025年2月湖北大學收購352套存量商品房用于學生宿舍；9月，合肥工業大學擬使用1.17億元收購整棟公寓約315套等。未來，學校收購存量商品房用作學生宿舍的模式后續或在更多城市跟進落地，成為存量房收購的新渠道。

表：收儲存量房案例

數據來源：中指研究院綜合整理

探索多渠道盤活存量商品房。當前，部分房地產企業也在持續探索通過"商改住"、"住改租"等多種模式，擴寬盤活存量商品房的渠道。如盤龍城天縱城企業中心將改建為江漢大學附屬醫院盤龍院區，為"商業改醫院"的嘗試。北京豐臺區郭公莊中街18號院5號樓成為北京首個"非居住納保"樣本，該項目原為京投港·西華府辦公樓，由龍湖冠寓通過北交所摘牌后改建為728套保租房，為"商改租"的積極嘗試。本次會議也提到政府鼓勵多種盤活模式，未來，房地產企業可以更加深入的探索多渠道盤活存量商品房。

表：房企探索存量商品房盤活情況

數據來源：中指研究院綜合整理

推動產品升級及房屋質量提升，加速自身"好房子"建設

"好房子"建設是優化供給的關鍵抓手，今年政府工作報告再提"好房子"，指出"有序推動安全數據綠色智慧好房子建設"，"實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動"。當前，部分房地產企業已提出了自己的"好房子"產品標準，積極推進"好房子"建設。如2025年4月，在中建好房子營造體系發布會上，中海地產發布了中建營造體系下的首個好房子產品標準—— Living OS統；12月，中海地產又通過升級產品系，推出"萬方安和"全新產品系。未來，房地產企業需加速自身"好房子"建設，持續推動產品升級及房屋質量提升，并通過完善社區及配套設施建設，持續推出滿足人民需求的"好房子"產品。

表：部分企業"好房子"標準情況

數據來源：中指研究院綜合整理

利用好政策支持，筑牢現金流安全防線，化解經營風險

經營安全性也在本次政府工作報告中提及，"加強重點領域風險防范化解和安全能力建設"，另外，"白名單"說法也再次被提到，強調進一步發揮"保交房"的白名單制度作用，防范債務違約風險。房地產企業要積極利用政策獲取資源支持，加快資金回籠。對于房地產企業而言，現金流是貫穿其全經營鏈條的核心生命線。因此，房地產企業需充分利用行業支持政策獲取資源與支持，加快資金回籠，筑牢現金流安全防線、化解經營風險，實現穿越行業周期穩健可持續發展。其一，財務自律，構建安全防線抵抗風險。通過杠桿率嚴控與債務結構優化來實現財務韌性，避免在市場波動中避免流動性危機。其二，使用"白名單"政策，獲取金融支持。當前，"白名單"機制正在持續推進，未來，房地產企業應系統梳理自身在建、待建商品住房項目，重點篩選"四證"齊全、合規經營、聚焦保交樓的項目，主動對接地方城市融資協調機制工作專班，按要求提交項目資料，爭取納入"白名單"管理。其三，積極推進有息債務展期。一是全面梳理自身有息債務情況，明確債務到期時間、金額、債權人及債務類型，區分核心債務與非核心債務，優先推進短期到期、償債壓力大的債務展期；二是制定合理的債務展期方案，結合企業資金回籠計劃、項目建設進度，明確展期期限、還款計劃及增信措施，體現企業償債誠意與能力。三是加強與金融機構、債券持有人的溝通協商，充分說明企業經營狀況、資金困難及后續發展規劃，爭取債權人理解與支持，達成債務展期共識。其四，積極利用收儲土地政策優化土儲結構，利用收儲存量房政策盤活存量房。其五，優化資產結構。對滯重資產、劣勢項目提前"排雷"，主動出清風險；通過剝離低效資產，回籠資金投向高周轉、高盈利項目，持續優化資源配置；強化現金流管理，加速銷售回流現金。

表：2025年擬使用專項債收儲土地

數據來源：中指研究院綜合整理

做實房地產開發項目公司制，推進構建房地產發展新模式

本次會議中，房地產發展新模式提法由"有序搭建相關基礎性制度，加快構建房地產發展新模式"調整為"深入推進房地產發展新模式的基礎制度和配套政策建設"，意味著房地產新模式的構建進入深入推進階段。近年來，構建房地產發展新模式被反復提及，2025年12月，住房和城鄉建設部部長倪虹在人民日報發表署名文章《推動房地產高質量發展（學習貫徹黨的二十屆四中全會精神）》指出，改革完善房地產開發、融資、銷售制度。在房地產開發上，做實房地產開發項目公司制，項目公司依法行使獨立法人權利，企業總部履行投資人責任，項目交付前，嚴禁投資人違規抽挪項目公司銷售、融資等資金，嚴禁抽逃出資或提前分紅。在房地產融資上，推行主辦銀行制，一個項目確定一家銀行或銀團為主辦銀行，項目開發、建設、銷售等資金存入主辦銀行，主辦銀行保證項目公司合理融資需求，形成主辦銀行與項目公司利益共享、風險共擔的機制。在商品房銷售上，推進現房銷售制，實現所見即所得，從根本上防范交付風險。房地產企業需積極跟進政策最新導向，深入推進構建房地產發展新模式，實現高質量發展。