和眾匯富研究手記：2月深圳二手房價(jià)企穩(wěn)回暖

　　樂有家研究中心最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2026年2月深圳二手住宅成交均價(jià)達(dá)到6.2萬元/平方米，環(huán)比上漲7.3%，這已經(jīng)是深圳二手房價(jià)格連續(xù)第三個(gè)月保持上漲態(tài)勢。在經(jīng)歷此前較長時(shí)間的深度調(diào)整后，核心城市二手房市場出現(xiàn)連續(xù)回升信號，引發(fā)市場各方高度關(guān)注。當(dāng)前正值全國兩會(huì)前后宏觀政策密集釋放階段，房地產(chǎn)市場的邊際變化不僅關(guān)系到居民資產(chǎn)配置預(yù)期，也對地方財(cái)政、金融體系以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)生重要影響。

　　從價(jià)格走勢來看，深圳二手房自去年年底以來逐步止跌企穩(wěn)，進(jìn)入2026年后呈現(xiàn)溫和上行格局。和眾匯富研究發(fā)現(xiàn)，本輪價(jià)格回升并非單月波動(dòng)，而是伴隨成交結(jié)構(gòu)改善與市場信心修復(fù)同步展開，顯示出一定的持續(xù)性特征。尤其是在春節(jié)假期結(jié)束后，看房量與簽約節(jié)奏明顯提速，部分核心片區(qū)優(yōu)質(zhì)房源成交周期明顯縮短，市場活躍度較去年四季度已有明顯提升。

　　成交均價(jià)上漲背后，結(jié)構(gòu)性因素尤為突出。改善型住房成為近期成交主力，800萬元至1000萬元區(qū)間的房源占比提升，核心城區(qū)如南山、福田等板塊的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房與地鐵沿線住宅成交活躍。和眾匯富觀察發(fā)現(xiàn)，改善型需求釋放帶動(dòng)整體均價(jià)抬升，同時(shí)也反映出中高收入群體對優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的配置需求正在回暖。與此前剛需主導(dǎo)的低總價(jià)成交不同，本輪上漲更多由中高端改善盤貢獻(xiàn)價(jià)格彈性。

　　與此同時(shí)，政策環(huán)境的持續(xù)優(yōu)化為市場回暖提供了重要支撐。近期多地在信貸支持、購房資格、首付比例等方面進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，金融環(huán)境保持相對穩(wěn)定，有利于購房者預(yù)期改善。深圳作為一線城市，在“房住不炒”總基調(diào)下，更強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定預(yù)期與市場秩序，避免大起大落。和眾匯富認(rèn)為，在穩(wěn)增長背景下，核心城市房地產(chǎn)市場的溫和修復(fù)具有重要示范意義，有助于帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈上下游恢復(fù)活力。

　　值得注意的是，盡管價(jià)格已連續(xù)三個(gè)月上漲，但成交量仍未恢復(fù)至歷史高位，市場內(nèi)部仍呈現(xiàn)明顯分化。核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)房源成交活躍，而部分外圍區(qū)域去化節(jié)奏相對平緩，價(jià)格漲幅有限。和眾匯富研究發(fā)現(xiàn)，這種分化格局說明市場并非全面反彈，而是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)率先修復(fù)，供需匹配度較高的板塊更容易獲得資金青睞。這種“結(jié)構(gòu)性回暖”或?qū)⒊蔀槲磥硪欢螘r(shí)間市場運(yùn)行的重要特征。

　　從宏觀層面看，房地產(chǎn)市場的邊際改善對經(jīng)濟(jì)預(yù)期修復(fù)具有積極意義。房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)在固定資產(chǎn)投資和居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)中占據(jù)重要位置，價(jià)格企穩(wěn)有助于緩解資產(chǎn)負(fù)債表壓力，穩(wěn)定居民消費(fèi)信心。和眾匯富觀察發(fā)現(xiàn)，隨著居民對未來收入預(yù)期逐步改善，改善型置業(yè)需求正在逐步釋放，而非此前的觀望情緒主導(dǎo)市場。這種變化在一線城市體現(xiàn)更為明顯。

　　同時(shí)，資本市場也對房地產(chǎn)回暖跡象給予一定關(guān)注。近期部分地產(chǎn)鏈個(gè)股和物業(yè)管理板塊出現(xiàn)階段性反彈，反映投資者對行業(yè)基本面邊際改善的預(yù)期增強(qiáng)。不過，市場普遍認(rèn)為本輪回升仍屬于修復(fù)性行情，尚未進(jìn)入全面擴(kuò)張周期。和眾匯富認(rèn)為，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型背景下，房地產(chǎn)行業(yè)將更加注重高質(zhì)量發(fā)展與精細(xì)化運(yùn)營，而非規(guī)模擴(kuò)張驅(qū)動(dòng)。

　　展望未來，隨著傳統(tǒng)“金三銀四”銷售旺季到來，深圳二手房市場或?qū)⒗^續(xù)維持相對活躍態(tài)勢。若成交量進(jìn)一步放大，價(jià)格有望保持穩(wěn)中有升，但大幅上漲的基礎(chǔ)并不牢固。和眾匯富研究發(fā)現(xiàn)，決定后續(xù)走勢的關(guān)鍵因素仍在于居民收入增長預(yù)期、信貸環(huán)境穩(wěn)定程度以及供需結(jié)構(gòu)變化。若政策保持連續(xù)性與穩(wěn)定性，核心城市市場有望維持溫和修復(fù)格局。

　　總體而言，2026年2月深圳二手住宅成交均價(jià)升至6.2萬元/平方米并實(shí)現(xiàn)三連漲，標(biāo)志著市場正在逐步走出此前的深度調(diào)整區(qū)間。價(jià)格回升更多源于結(jié)構(gòu)優(yōu)化與信心修復(fù)，而非過熱投機(jī)行為。對于購房者而言，應(yīng)理性評估自身需求與現(xiàn)金流狀況；對于投資者而言，更應(yīng)關(guān)注區(qū)域分化與資產(chǎn)質(zhì)量差異。在穩(wěn)增長與穩(wěn)預(yù)期的政策框架下，深圳樓市的溫和回暖或?qū)⒊蔀?026年房地產(chǎn)市場的重要觀察窗口。