議價30%！大東海江山府二手房，業主直讓33萬成交

今非昔比，如今的地鐵房，和之前大不相同了。

在房地產的江湖里，“地鐵房”一直是個響當當的角色，就像武俠小說里的名門正派，備受關注。

以前，地鐵建設沒有那么密集，很多城市都只有那么幾條地鐵線路，而且都集中在城市的核心位置，比如北京早期的地鐵1號線，2號線，都集中在主城區內，福州的的地鐵一號線，也是經過鼓樓區東街口位置。

因為地鐵線路少，大家對地鐵的關注度還比較低，城市的擴建也相對遲緩。現在呢，隨著城市的不斷擴張和發展，地鐵線路如雨后春筍般的涌現，就拿福州的地鐵來說，從最早的1號線，現在已經到了6號線，東至鼓山，西至上街，南至高新區，北至五四北，幾乎遍布了整個福州。

以前一些偏遠一點的區域，現在因為通了地鐵之后，搖身一變成了“地鐵房”，這就意味著我們買房子的人，有更多的選擇空間，通勤時間從30分鐘，縮短到了10幾分鐘，也更能夠被大家所接受。

這一點，對于預算不夠的人來說，無異于是一件好事。不僅可以以更低價格買房，同時還能住進環境更好的小區，除了有學區需求的人，其他人也更愿意進行置換。

在過去，地鐵房也是因為稀缺性和便利性，房價比普通的房子高出不少，有部分投資者買了地鐵房，等著升值，現在因為地鐵線路多，價格也開始分化。

加以這幾年，福州的房價一直處于下跌的狀態。譬如上街地鐵口的房子，單價已有5000多/平米的出現，鼓山腳下地鐵口的房子，單價10000左右，五四北地鐵口的單價也就在10000出頭一些。因此，地鐵口的房子已然成為剛需的最佳選擇。

今天，我也分析一套，已經成交的房源，作為地鐵房的代表，給大家做個成交案例分析。

成交小區：大東海中央府A區；

成交時間：2026年2月；

成交數據：產權75平米，2房1廳，高樓層，朝南，精裝修，71.9萬，成交單價9585元/平米。

房源成交分析：

1、這套房子掛牌75天時間，期間價格調整2次，成交前掛牌105萬，買家談33萬后成交，談價幅度達到30%以上，帶看客戶組數12組以上。具體賣房的原因不詳，對于一套100萬左右的房子，讓價幅度超30%，十分少見。

2、目前，大東海中央府A區，在售掛牌房源37套，出租房源76套，業主掛牌均價12772元/平米，大多數屬于毛坯房。成交這套房子，精裝修20多萬，戶型結構較好，主臥和客廳朝南，采光較好，特別適合老年人或是剛需居住。

3、小區共有14棟樓，2022年交付使用，共有1798戶業主，總高16層樓，容積率2.8，少部分商品房，多數為安置房。小區距離葫蘆陣地鐵口600多米，對面SM廣場在建設當中，未來的配套會更好一些，只要不靠近二環高架橋，總體居住環境給好評。

4、大東海中央府分為ABCD區，其中BC區相對更小一些，每個區的價格差異不是很明顯，基本上都在9000多/平米，與對面的四大金剛（北源云筑，左海望悅）幾個小區對比，它的性價比更加凸顯，只有商品房一半不到。

購房建議：

大東海中央府，核心優勢在于其立體交通網絡帶來的通勤效率與生活便利性，尤其適合依賴公共交通、追求高效出行的上班族和年輕家庭。

倉山區南二環與則徐大道交匯處，被多個資訊稱為“城市黃金分割點”。步行約150米即可到達地鐵1號線葫蘆陣站，真正實現“正地鐵口社區”，通勤至東街口、南門兜等核心區域僅需半小時左右。此外，周邊公交線路密集，二環快速路也便于自駕出行。

小區屬于高配比安商房項目，安置房占比高達90%，僅10%為商品房。這意味著未來社區人口結構復雜，可能影響整體居住品質和物業服務標準，對注重圈層的購房者需慎重考慮。

部分樓棟緊鄰南二環和則徐大道，雖出行便利，但車流量大，低樓層住戶可能面臨噪音干擾，影響居住舒適性。

大東海中央府B區（中央公館）曾因“逾期交房+嚴重減配”引發業主維權。

倉山區可以選擇的安置房比較多，大家慎重選擇。

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