京城老牌房企，悄悄換了圖紙

撰文 | 花姐

出品 |樓花網

每一個樓花，都是獨一無二的。

亡羊補牢，為時未晚。

大概是在3月6日，北京規(guī)自委朝陽分局不動聲色，更新了一版呼家樓南里CY00-0310-9001、9002地塊的報規(guī)圖。

兩天前，它首次發(fā)布時，圖紙很模糊，且越放大、越看不清，一些關鍵數據信息，只能靠盲猜。

針對這一點，花姐沒客氣，在《北京CBD豪宅，螺螄殼里做道場》一文中指出來了。

圖紙不清晰，這不符合報規(guī)圖公示的規(guī)則。

好在，北京規(guī)自委和首開股份，都發(fā)現了這個BUG，并及時修正。

新圖中的一些參數，一目了然。

首開呼家樓項目占地5300㎡，規(guī)劃地上建面7588㎡。其中，住宅規(guī)劃5508㎡，社區(qū)綜合服務規(guī)劃2080㎡。

尤其是9001住宅地塊，占地只有2700平米。

麻雀雖小，須五臟俱全。

五臟怎么排列？十分考驗設計師的功夫。

花姐讀完圖紙之后，發(fā)現設計師是花了心思的。

1、它只設計了1棟住宅樓，兩個單元，地上11層、建筑高度35.9米，預計單層層高約3.2米；

2、用疊羅漢的手法，將街坊路用到極致；

3、大力做地下文章，地下負13.2米，預計地下有3層。

正所謂是：螺螄殼里做道場。（咨詢首開呼家樓項目，加花姐微信：louhuar007）

總共32套豪宅

呼家樓項目最大的懸念，是戶型套數。

它的地上建面5508平米，11層，單層面積約500平米。兩個單元，怎么分配這500平米呢？

從圖紙上初看起來，好似有44套房，實則不然。

西單元只有一個電梯，西北角特意凹進去了，很有可能是一層一戶，共計11套。

東單元有兩個電梯，單層梯一戶，但北面有兩個紅色箭頭，東邊的箭頭，很有可能專門為東端戶首層而設。

這個東端戶很特別，從鳥瞰圖南面的外立面看，沒有內嵌式陽臺，加上南面有“變配電箱”。

花姐推測，東端戶首層可能是小區(qū)的物業(yè)用房或會所，約140平米。

關于有多少戶，從它只有42個機動車停車位、68個非機動車停車位，也可以找到答案——它的戶數最多不超過35套。

由于它身處CBD核心，車位配比超過1.2輛/戶，是大概率的。

據此，花姐認為，呼家樓項目東單元有21套住宅，西單元共計11套，總計32套房。

145平米和210米空中豪宅

首開股份拿下呼家樓項目，大概率會打造成迷你頂級豪宅。

花姐推測，它有兩款戶型：西邊單元兩戶，每戶建面145平米；東邊單元獨門獨戶，每戶210平米。

它的贈送手法，有兩種：

1、南向內嵌式陽臺，進深約1.2米，封閉，半贈送面積；

2、北向設備陽臺，進深約1米，封閉，全贈送。

由于所處地段好，贈送面積收緊。

來看下兩款戶型的尺寸：

1、145平米戶型：面寬約14米，進深約11米，南向三面寬、接近通面內嵌式陽臺，北面贈送一個設備陽臺（東邊戶多贈了一個），一梯一戶；

2、210平米戶型：面寬約16米，進深約14米，

南向四面寬、接近通面內嵌式陽臺，北向贈送一個長約7米的設備陽臺，一層一戶。

它與東單元西戶之間，北面特意做了凹進設計，目的是為了增加側面的采光，打造成270度空中豪宅的視線。

另外，花姐發(fā)現它還有一個顯著特點——每款戶型在南向，都設有衛(wèi)生間。

呼家樓項目的拿地樓面價5.88萬元/㎡，扣除2080㎡社服配套后，住宅的實際樓面地價約8.1萬元/平米。

據此推測，它的房價約11.5萬元/平米，單套總價為1600萬元至3000萬元。

螺絲殼里做道場

呼家樓項目的報規(guī)圖出得太慢，大概是圖紙來回修改，拖慢了開發(fā)進程。

從這張圖紙，花姐讀出了設計師的不易，也讀出了背后的心機。

通常情況下，一個樓盤，最基本的配置包括：配電室、室外運動場地、地上非機動車停車位、消防車道、回車場，還有車庫出入口，人行出入口，等等。

只有一棟住宅樓的呼家樓項目，也不例外。盡管它很迷你，卻很考驗設計師的水準。

在它的平面圖中，有兩處無頂蓋樓梯：一處在東北角緊挨街坊路；一處在西單元的正南方，中間通過一條人行通道，與外面馬路相連。

通過鳥瞰圖可明顯看出，這兩處無頂蓋樓梯的具體形狀。

顯然，它們是通向地下的。呼家樓項目的地下，究竟藏著什么秘密呢？

這兩處樓梯直通車庫的概率很小，畢竟42個車位并不需要過大的面積。

花姐判斷，很有可能是關于小區(qū)的其他配套設施，以及地下會所等其他設施。

在京城樓市，能這么規(guī)劃，呼家樓項目尚屬首次。

另外，在呼家樓項目2700平米住宅占地里，還有長約50米、寬8米的街坊路。

這條街坊路約400平米，導致可建住宅的地塊，僅剩2300平米，實際容積率從2.04升至2.4。

設計師必然要在街坊路動腦筋，向其借力。

花姐發(fā)現，設計師在街坊路上疊羅漢了：

1、北面的街坊路，至少和消防撲救場地、消防回車場、消防車道、室外活動場地、住宅地下室范圍線，都存在重疊，或交集；

2、由于車庫出入口設在東北角，占用了消防撲救場地。因此，它在西邊紅線外，補了一塊撲救場地。

但，是在紅線外，這能通過審批？

最后，吐槽一下，設計師沒有標出樓間距數字也就算了，連四面現狀住宅的高度，也省略了。