2026兩會解讀｜租賃新信號

2026年全國兩會，為住房租賃市場定下了“穩市場、優租賃、建好房”的基調。透過政府工作報告及代表委員的提案，可以看到一條清晰的邏輯線：行業正全面進入以“存量盤活、品質提升、長效構建”為核心的高質量發展階段，租賃領域的各類需求也正在“被看見”。

基于兩會釋放的最新信號，我們圍繞租賃領域梳理了三大核心維度：

制度保障

公積金松綁與存量盤活

公積金改革：報告明確提出“深化住房公積金制度改革”。

意味著公積金也將更大力度地支持租賃消費，未來提取公積金支付房租的門檻將進一步降低，額度將進一步提高，甚至可能實現“按月直付”或“沖還租”。

存量盤活：探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等。

這是一個“一箭雙雕”的策略。政府或國企將收購市場上滯銷的商品房，改造成保障性租賃住房，這一舉措在上海已經正式提出，2月份徐匯、靜安和浦東新區正式官宣將收購內環內符合標準的“老破小”改造為保障性租賃住房。這意味著未來的保租房將不再局限于偏遠的集體用地，而是會出現大量地段優越、配套成熟、原本就是商品房標準的租賃房源，徹底改變“保租房=偏遠/老舊”的刻板印象。

URI城市租住研判：

這兩項直指租賃市場的核心痛點，公積金的松綁將直接提升年輕人的租房上限，而存量盤活則讓租賃房源的素質實現了“彎道超車”。

分層供給

從“一張床”到“全齡友好”

URI城市租住觀察到，2026年租賃保障的顆粒度變得極細，政策覆蓋人群范圍更加廣泛，包含了全類型、全生命周期，被重點提及的人群包括初婚初育家庭、高校畢業生、青年人、以及面臨租房困境的老年人：

政府工作報告提及“加強初婚初育家庭住房保障”。

首次明確提出“加強初婚初育家庭住房保障”，是一個極具戰略意義的信號。為了應對人口挑戰，國家將住房保障視為生育支持的一部分，將住房保障與人口政策深度綁定。未來，符合條件的年輕家庭在申請保租房、公租房時，將獲得優先權或租金減免，讓“生得起”也能“住得下”。

北京市人大代表李峰巖提出優化青年租賃供給，提升青年居住體驗。并建議，支持企業面向青年群體開發特色化、個性化服務。例如結合青年面試、求職等需求，提供便利化換租服務；結合青年生活特點，提供保潔、快修、早餐團購等增值服務。

政協委員彭永東提交了《關于完善重點群體多元化租住服務的提案》，其中建議到建議：面向高校畢業生，建議加大分散式機構托管房源供給；面向家庭型租住人群，建議政府將收儲的保障房以市場化方式進行配租；面向獨居老人，建議構建“租賃+養老”服務融合模式；面向城市保障群體，建議支持低效商辦住房改造為保障性租賃住房。

無獨有偶，上海市人大代表陸益在上海兩會上指出的“65歲禁租令”現象，揭示了老年人面臨的租房歧視與適老化設施缺失問題，并呼吁建立房東救濟制度、在公租房中配置適老租賃住房。

URI城市租住研判：

住房租賃領域的顆粒度正在逐步變小，從宏大敘事轉向對具體痛點的精準拆解。“加強初婚初育家庭住房保障”將住房與人口戰略掛鉤，是試圖以民生需求引導市場需求；另外，青年人、老年人這兩個重點群體的租住便利性、租住權利都被納入考慮，從職住平衡到保障老年租房權益，我們的“居住安全網”正在變得更加完善。

品質升級

破“租房就是低配”的刻板印象

今年政府工作報告提及：有序推動安全舒適綠色智慧的“好房子”建設,實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動。

北京兩會期間，市政協委員、錢嘉宏建議，加快構建完善的“好房子”標準與技術應用體系。包括大力推廣綠色建筑、超低能耗建筑、健康建筑等新技術與新工藝，重點攻克漏水、噪聲、反味竄味等群眾反映的痛點問題，全面提升住宅的宜居性、耐久性及適老適童的適應性。

兩會期間，全國人大代表姚勁波提出，建立“好房子”信息披露制度，推行統一編號與二維碼標識，實現“一案一碼、全程可追溯”。

URI城市租住研判：

顯然“好房子”建設不是僅僅局限于買賣市場，租賃住房同樣被納入“安全、舒適、綠色、智慧”的標準體系。未來租賃住房將配置智能門鎖、水電表，以及針對老人的緊急呼叫系統等將是可以預見的升級。

“一案一碼”不僅對推動二手房交易的信息透明有重要意義，對租賃領域同樣有重要的影響：建議建立“好房子”信息披露制度，推行“一案一碼、全程可追溯”，租客在看房前，通過掃描二維碼就能查詢該房源的安全、隔音、空氣質量等關鍵指標，這將徹底打擊“甲醛房”、“隔斷房”，讓租客擁有充分的知情權，提升居住體驗。

租房與買房的生活品質鴻溝，正在被政策和技術一點點填平。

從2026 年兩會為房地產行業勾勒的發展藍圖來看，從多層次供給體系的構建到重點群體的精準服務，從 "好房子" 標準的落地到行業生態的持續優化，住房租賃正成為保障民生、穩定市場、促進房地產高質量發展的重要支撐。

隨著各項政策的落地見效，租客將享受到更優質、更安全、更便捷的租住服務，金融支持的需求、職住平衡的需求、居住品質升級的需求、老年人租房權利保障的需求等都逐漸被“看見”，住房租賃市場也將迎來更具活力與韌性的發展新階段。

數據來源：公開數據 URI復核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內容審核:韓曉

內容復核:山楂美式

運營編輯:樹懶