用二手房換套新房：上海首例“住房收購置換”簽約 專家預(yù)計(jì)今年將有更多城市加入

一套二手房，直接賣給政府保障房平臺(tái)公司，再用這筆錢去買一套新房——這樣的交易，正在上海成為現(xiàn)實(shí)。

3月31日，上海市首例“住房收購置換”模式在靜安區(qū)簽約。據(jù)央視新聞報(bào)道，居民施先生將名下存量住房出售給區(qū)保障房公司，同時(shí)與新建商品房項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)簽訂購房合同，一次性完成“賣舊房+買新房”的置換操作。

在這一模式下，原本分散在市場(chǎng)中的二手房，被納入政府收購體系，并轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房；而原本可能受制于“舊房難賣”的改善需求，則在同一筆交易中被打通。

▲上海市首例“住房收購置換”模式在靜安區(qū)簽約

在持續(xù)強(qiáng)調(diào)“盤活存量商品房”的背景下，這一模式從收購新房延伸至二手房，被多位受訪專家視為政策工具的重要變化。與此同時(shí)，圍繞資金成本、收購規(guī)模及后續(xù)運(yùn)營的問題，也將成為該模式能否全面推廣的關(guān)鍵。

二手房納入保障房體系

為置換提供新渠道

據(jù)央視新聞報(bào)道，靜安區(qū)由區(qū)屬保障房公司作為實(shí)施主體，收購區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)清晰、總價(jià)適宜的成套小戶型存量住房。房源經(jīng)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化改造后，全部納入?yún)^(qū)級(jí)保障性租賃住房管理體系，并以低于同地段市場(chǎng)租金的標(biāo)準(zhǔn)，面向新市民、青年人等群體出租。

該模式為有住房改善需求的居民開辟置換新渠道：居民可先鎖定區(qū)內(nèi)新建商品房意向房源及購買條件，再向區(qū)保障房公司提交舊房收購申請(qǐng)；區(qū)保障房公司給居民房票專項(xiàng)用于置換，實(shí)現(xiàn)“舊房規(guī)范處置、新房順利購置”的閉環(huán)置換。

“十五五”期間，靜安區(qū)計(jì)劃新增供應(yīng)保租房約1.3萬套（間）。作為上海中心城區(qū)，靜安土地資源緊張，傳統(tǒng)模式已難以完全滿足保租房籌措的增量需求，為進(jìn)一步拓寬房源籌措渠道，靜安區(qū)開拓了“住房收購置換”這一創(chuàng)新模式，為保租房籌措注入新動(dòng)能。

▲（資料圖）2025上海國際城市與建筑博覽會(huì)（上海城博會(huì)）靜安區(qū)展臺(tái)展示的城市更新、老房舊房改造

實(shí)際上，這一政策在2月初就已經(jīng)啟動(dòng)。據(jù)新華社報(bào)道，2月2日，上海收購二手住房用于保障性租賃住房項(xiàng)目工作實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)。上海市浦東新區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū)作為首批試點(diǎn)區(qū)。

從新房到二手房

政策重心從控增量轉(zhuǎn)向盤活優(yōu)化存量

這一模式的出現(xiàn)，是近年來房地產(chǎn)政策從“增量”走向“存量”的延伸結(jié)果。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)在接受紅星新聞?dòng)浾卟稍L時(shí)表示，自2025年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議及2026年《政府工作報(bào)告》多次提及“盤活存量商品房”以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策重心已從單純的增量控制轉(zhuǎn)向存量盤活和優(yōu)化。

他提到，早期的收儲(chǔ)實(shí)踐主要集中在收購房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的未售新建商品房。而當(dāng)前，以上海、杭州、濟(jì)南、太倉等城市為代表，收購對(duì)象開始從“新房庫存”延伸至二手房市場(chǎng)。通過為老舊二手房提供“官方退出通道”，直接激活住房置換鏈條，同時(shí)以較低成本快速籌集位于成熟區(qū)域的保障性房源。

嚴(yán)躍進(jìn)梳理的案例顯示，目前多地已開展類似探索。例如，上海浦東、靜安、徐匯等區(qū)域由區(qū)屬公租公司收購小戶型二手房用于保障性租賃住房；江蘇太倉通過“以舊換新”模式，由國企收購舊房并用于保障房或人才公寓；浙江杭州富陽、山東濟(jì)南起步區(qū)等地，也通過收購二手房與新房置換聯(lián)動(dòng)推進(jìn)政策落地。

中指研究院發(fā)布的《2026年一季度中國房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)與趨勢(shì)展望》中提到，2026年各地將持續(xù)推進(jìn)收購存量商品房，其中收購二手房將成為重點(diǎn)。報(bào)告指出，上海浦東新區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū)已開展相關(guān)試點(diǎn)，預(yù)計(jì)更多城市將跟進(jìn)落地，加速二手房庫存去化。

激活置換鏈條

能否推廣考驗(yàn)資金與運(yùn)營能力

嚴(yán)躍進(jìn)分析，當(dāng)前各地收購二手房用作保障房的實(shí)踐呈現(xiàn)出多個(gè)顯著特征。一方面，收購標(biāo)準(zhǔn)趨向精細(xì)化與區(qū)位導(dǎo)向，與收購新房關(guān)注“整棟未售”不同，收購二手房更強(qiáng)調(diào)“區(qū)位匹配”和“戶型實(shí)用”。同時(shí)，資金閉環(huán)與金融工具深度結(jié)合，將收購二手房與激活新房市場(chǎng)進(jìn)行綁定。地方國企（城投平臺(tái)）的角色也從傳統(tǒng)的“土地供應(yīng)商”向“市場(chǎng)穩(wěn)定器”和“住房資源運(yùn)營商”轉(zhuǎn)變。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)居民家庭來說，這一政策能顯著降低改善性需求的“置換風(fēng)險(xiǎn)”，激活“賣一買一”鏈條，尤其是破解這兩年部分城市二手房掛牌激增的問題，有助于穩(wěn)定市場(chǎng)核心群體的預(yù)期。

中指研究院上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜則提到，這一舉動(dòng)一方面能有效支持?jǐn)U充保租房供給，優(yōu)化區(qū)域布局與房型結(jié)構(gòu)，降低新市民、青年人居住成本，提升人才吸引力。另一方面通過政府收購存量二手房，有利于穩(wěn)定二手房成交供需與價(jià)格預(yù)期，緩解庫存壓力，并帶動(dòng)一手房去化，有效促進(jìn)租購并舉格局形成。

不過，從實(shí)際推進(jìn)條件來看，相關(guān)約束同樣存在。

中指研究院在上述報(bào)告中提到，運(yùn)用專項(xiàng)債收購存量商品房是推進(jìn)去庫存的重要方式，據(jù)中指不完全統(tǒng)計(jì)，2025年以來，浙江、山東、湖南等多地，先后發(fā)行合計(jì)超43億元專項(xiàng)債券用于收購存量商品房，整體發(fā)行速度仍偏慢。資金成本偏高是影響收購工作開展的重要因素之一。

在運(yùn)營層面，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉此前接受紅星新聞?dòng)浾卟稍L時(shí)表示，收購過來的這些位于中心區(qū)、配套成熟、有通勤優(yōu)勢(shì)的二手房，經(jīng)過二次裝修后，如果租金適宜，必然會(huì)受到歡迎。但在供給端，這種大體量資金投入的“重資產(chǎn)”模式在規(guī)模上較難做大，后期還要看收購以后的出租情況、租金回報(bào)等。

嚴(yán)躍進(jìn)也提到，這一模式會(huì)面臨資金可持續(xù)性壓力、估值公允性與道德風(fēng)險(xiǎn)防范、后續(xù)運(yùn)營效率等眾多問題的挑戰(zhàn)。

從上海靜安的首單簽約來看，收購二手房用于保障性租賃住房，已經(jīng)從政策探索進(jìn)入實(shí)際操作階段。央視新聞在報(bào)道中提到，該模式為保租房籌措及住房改善提供了可復(fù)制、可推廣的試點(diǎn)實(shí)踐。

嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，預(yù)計(jì)今年將有更多城市加入這一行列，收儲(chǔ)規(guī)模有望進(jìn)一步擴(kuò)大。二手房市場(chǎng)的供給壓力將隨之緩解，同時(shí)有助于各地積極探索一二手房聯(lián)動(dòng)等機(jī)制，為保障房制度與產(chǎn)品的優(yōu)化提供重要啟示。

紅星新聞?dòng)浾?劉亞洲 北京報(bào)道

編輯 張尋 審核 任志江