別硬吹“老破小”了，數(shù)據(jù)很打臉

市場(chǎng)一回暖就有很多人出來(lái)吹“老破小”。

什么老破小賣(mài)爆了、抄底老破小、老破小供不應(yīng)求等等。

微觀上確實(shí)有個(gè)別案例，全市范圍老破小依舊是最難賣(mài)的產(chǎn)品

225新政后確實(shí)有房東跳價(jià)，環(huán)線也遇到了。

本來(lái)說(shuō)好的245萬(wàn)，客戶(hù)其實(shí)心里接受了。

現(xiàn)場(chǎng)等房東三個(gè)多小時(shí)，房東來(lái)了直接說(shuō)255萬(wàn)一分不讓。

客戶(hù)直接跳起來(lái)罵街了。

也有朋友說(shuō)自己客戶(hù)連續(xù)談價(jià)三次，三次房子都被別人買(mǎi)走了。

但始終是個(gè)例，老破小并沒(méi)有全面的“房荒”。

很多大V為了說(shuō)明老破小賣(mài)得好，動(dòng)不動(dòng)拿成交數(shù)據(jù)：上海60%的成交都是300萬(wàn)以下的老破小。

聽(tīng)起來(lái)確實(shí)唬人，老破小占比這么高，好像全面反彈了。

其實(shí)低總價(jià)成交一直是主力啊。

300萬(wàn)以下成交一直占比60%左右。

還有機(jī)構(gòu)說(shuō)跟2020年比，300萬(wàn)以下占比提高了。

說(shuō)明老破小賣(mài)的比以前好。

這些人完全不懂房地產(chǎn)，更沒(méi)統(tǒng)計(jì)常識(shí)。

2021年賣(mài)400萬(wàn)的小區(qū)，現(xiàn)在賣(mài)200萬(wàn)了。

2021年這些小區(qū)統(tǒng)計(jì)到300-500萬(wàn)區(qū)間，現(xiàn)在統(tǒng)計(jì)到300萬(wàn)以下區(qū)間了。

那成交套數(shù)、占比肯定增加啊。

如果固定選100個(gè)老破小區(qū)當(dāng)樣本，現(xiàn)在月均成交套數(shù)肯定比2021年低得多。

老破小是更難賣(mài)了，不是更好賣(mài)。

這個(gè)數(shù)據(jù)還有一大硬傷：誰(shuí)說(shuō)300萬(wàn)以下的就是老破小了？

確實(shí)上海300萬(wàn)以下是成交主力，成交量前十的小區(qū)占了九個(gè)。

但是這些小區(qū)不是老破小啊，宜浩佳園是2009年的電梯房、城林雅苑是2013年的電梯房。

民間所謂的老破小指的是市區(qū)房齡很老的工人新村，這樣看前十名只有一個(gè)。

如果不限區(qū)域，老舊小區(qū)都算進(jìn)去，成交量前百小區(qū)中老破小占三分之一。

遠(yuǎn)郊動(dòng)遷房才是成交主力。

即使房?jī)r(jià)不下降，300萬(wàn)以下成交持續(xù)占60%，老破小成交也會(huì)減少。

越來(lái)越多的份額屬于郊區(qū)動(dòng)遷房。

所以數(shù)據(jù)上并不支持老破小火爆，總價(jià)下降帶來(lái)口徑誤差，動(dòng)遷房越建越多搶了份額。

上海哪些房子還要補(bǔ)跌？

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上面是這幾年的數(shù)據(jù)，只看眼下這兩個(gè)月，老破小確實(shí)有改善。

拿到數(shù)據(jù)了再跟大家分享。

微觀層面已經(jīng)有大量案例，剛需覺(jué)得差不多就出手了。

有些剛需客戶(hù)發(fā)現(xiàn)老破小不貴了，貸款200萬(wàn)月供才8000多。

現(xiàn)在房租5000多，公積金5000多，買(mǎi)套房子完全不影響生活品質(zhì)。

那為什么不去買(mǎi)房？

還有客戶(hù)算租金回報(bào)率，發(fā)現(xiàn)已經(jīng)超過(guò)3%，房貸利率3.05%，那買(mǎi)套房子得了。

出現(xiàn)上面這些樂(lè)觀因素，核心還是房?jī)r(jià)降了。

最近有老客戶(hù)出來(lái)看房，原來(lái)看的是靜安新城老破小三房，要600萬(wàn)左右。

現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)萬(wàn)源城尚郡小三房也是600多萬(wàn)。

由老破小升級(jí)到標(biāo)桿小區(qū)，客戶(hù)也心動(dòng)了。

靜安府去年賣(mài)的很好，小三房已經(jīng)降到800多萬(wàn)，很多人敢出手。

大寧都800萬(wàn)了，還怎么降？

大寧賣(mài)700萬(wàn)嗎？那下游的桃浦、南大怎么辦？

現(xiàn)在南大700萬(wàn)的新房賣(mài)得很好，說(shuō)明市場(chǎng)接受度還可以。

給了大寧足夠底氣。

御橋也一樣，有一套大降價(jià)房源成交，總價(jià)創(chuàng)新低，成交突然就火爆了。

降到心里底價(jià)，總有人出手。

市區(qū)更不用講，3000萬(wàn)的房子降價(jià)到2000萬(wàn)，賣(mài)到起飛。

2000萬(wàn)原來(lái)是中產(chǎn)上限，3000萬(wàn)是豪宅門(mén)檻。

現(xiàn)在中產(chǎn)夠到豪宅房子，很多人就出手了。

所以是市場(chǎng)全面的向好，不單單老破小。

唯一的問(wèn)題是，上面這些針對(duì)的都是存量客戶(hù)，并沒(méi)有激活增量。

原先沒(méi)考慮買(mǎi)房的，還是不買(mǎi)。

2021年就在看房的會(huì)覺(jué)得靜安府800萬(wàn)劃算，今天才開(kāi)始看房的，看完上面這些可能會(huì)反感：

什么意思啊，賞我房子嗎，你們活該降價(jià)，肯定還要再降。

這就是市場(chǎng)現(xiàn)狀，存量活躍了，增量還沒(méi)來(lái)，大行情還需要時(shí)間。

225新政后新房成交很多，也是存量客戶(hù)，去年看過(guò)房子的趁熱定了。

增量客戶(hù)何時(shí)啟動(dòng)？

一方面要等救市，現(xiàn)在擠的牙膏還是盯著存量，沒(méi)一年社保還是買(mǎi)不了。

一方面要看行情，大行情到來(lái)剛需才會(huì)裹挾出來(lái)。

2016年大量剛需上車(chē)，最大的刺激就是房?jī)r(jià)漲瘋了。

先買(mǎi)的朋友、同事已經(jīng)翻倍，從沒(méi)考慮過(guò)買(mǎi)房的全面入場(chǎng)。

甚至連酒店式公寓、連環(huán)滬都給你搶光。

那是中介最幸福的時(shí)代，大量小白客戶(hù)對(duì)市場(chǎng)一無(wú)所知，讓他買(mǎi)哪買(mǎi)哪。

現(xiàn)在買(mǎi)房的客戶(hù)都是看房多年的，專(zhuān)業(yè)度秒殺很多中介，新房分銷(xiāo)就沒(méi)作用了。

環(huán)二擔(dān)心的是，上海沒(méi)有像2016年那樣儲(chǔ)備太多剛需。

這幾年人口流入放緩，購(gòu)買(mǎi)力儲(chǔ)備不夠。

能買(mǎi)房的，更多的還是置換群體。

這在全國(guó)都一樣，反復(fù)的提好房子，就是讓有房的人再買(mǎi)一次。

沒(méi)房的人，已經(jīng)不指望你們買(mǎi)了。

300萬(wàn)以下成交雖然還是60%，前面講過(guò)，計(jì)數(shù)小區(qū)多了很多。

這是因?yàn)榉績(jī)r(jià)下滑，400萬(wàn)的小區(qū)降到了200萬(wàn)。

原來(lái)200萬(wàn)的小區(qū)，其實(shí)成交減少了。

這也說(shuō)明剛需其實(shí)沒(méi)那么多。

現(xiàn)在買(mǎi)400萬(wàn)房子的人，在2021年很可能他們買(mǎi)700萬(wàn)的房子。

他們是真正的剛需嗎？

換句話說(shuō)，如果房?jī)r(jià)漲起來(lái)，300萬(wàn)以下占比會(huì)迅速降低。

現(xiàn)在買(mǎi)房極度保守，房貸不要超過(guò)現(xiàn)在房租、房貸不要超過(guò)公積金等等。

市場(chǎng)信心一旦恢復(fù)，杠桿意愿增強(qiáng)，總價(jià)區(qū)間就高了。

反而是中產(chǎn)小區(qū)爆發(fā)力更強(qiáng)。

其實(shí)用腳指頭想想老破小未來(lái)也不會(huì)火爆。

上世紀(jì)七八十年代設(shè)計(jì)的產(chǎn)品，匹配的是上世紀(jì)七八十年的生活方式，主力居民是上世紀(jì)七八十年代的剛需。

會(huì)在本世紀(jì)二十年代火起來(lái)？