北京
文/深圳進(jìn)深 李奕和
華潤(rùn)湖貝城市更新統(tǒng)籌片區(qū)的第二個(gè)住宅項(xiàng)目。
終于要來(lái)了。
就在近日，深圳規(guī)自局公布了瑯宸府《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及總平面圖。
項(xiàng)目位于羅湖區(qū)東門街道湖貝路南側(cè)、文錦中路西側(cè)，宗地號(hào)H215-0025。
用地單位為深圳市湖貝樂興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
董事長(zhǎng)為方朋，總經(jīng)理為謝顯華。
方朋，也是華潤(rùn)置地深圳大區(qū)總經(jīng)理。
股權(quán)上，湖貝樂興房地產(chǎn)由深圳市湖貝順潤(rùn)投資有限公司。
后者由華潤(rùn)置地控股、華潤(rùn)深國(guó)投信托持股60%、40%。
其實(shí)，瑯宸府項(xiàng)目正是華潤(rùn)置地主導(dǎo)的羅湖區(qū)湖貝統(tǒng)籌片區(qū)城市更新單元A9地塊。
項(xiàng)目在今年1月29日獲批準(zhǔn)命名為瑯宸府。
瑯宸府項(xiàng)目建設(shè)用地面積1.29萬(wàn)㎡，總建筑面積17.34萬(wàn)㎡。
容積率8.82，計(jì)容積率建筑面積12.69萬(wàn)㎡。
總平圖顯示，項(xiàng)目地塊主要由四棟19-46層的住宅、一棟44層的辦公/區(qū)級(jí)文化設(shè)施；
以及一座4層的變電站組成。
其中，住宅建筑面積6.27萬(wàn)㎡。
另外占大頭的還有辦公3.32萬(wàn)㎡、區(qū)級(jí)文化設(shè)施1萬(wàn)㎡；
商業(yè)3000㎡、變電站3950㎡。
四棟住宅由西往東，一字型排布。
1棟一、二單元連成一體，分別為42層、19層；
1棟三單元46層，1棟四單元29層。
2棟則是44層高的辦公/區(qū)級(jí)文化設(shè)施。
住宅的戶型配置上，只有1棟三單元能比較清楚看出是一層六戶設(shè)計(jì)；
另外的三棟住宅，看不太出來(lái)是多少戶。
樓棟的外形上，1棟一、二單元有點(diǎn)像是板樓，1棟四單元?jiǎng)t有點(diǎn)像保障房。
具體還要等更多公開信息的披露。
小區(qū)的總戶數(shù)，總平圖文件并沒有披露。
但機(jī)動(dòng)車停車位有披露是721個(gè)。
如果按1:1及以上的戶數(shù)車位比，總戶數(shù)應(yīng)該在700戶左右或者是以下。
湖貝統(tǒng)籌片區(qū)位于羅湖核心。
早在2013年列入深圳城市更新計(jì)劃，2019年一期開工。
其總用地面積約40萬(wàn)㎡，拆遷后可開發(fā)建設(shè)用地約17.3萬(wàn)㎡，規(guī)劃總建面約220萬(wàn)㎡；
包含商業(yè)約49萬(wàn)㎡、辦公約71萬(wàn)㎡、住宅（含保障房）約57萬(wàn)㎡、公寓約21萬(wàn)㎡及政府公共配套約20萬(wàn)㎡。
值得一提的是，項(xiàng)目還規(guī)劃有500米高超甲級(jí)寫字樓“湖貝塔”。
此前華潤(rùn)置地方面曾透露，湖貝項(xiàng)目的總投資達(dá)700億元。
據(jù)了解，此次瑯宸府所在的A9地塊，跟北側(cè)的A4地塊共為湖貝項(xiàng)目的首開區(qū)。
其A4地塊作為一期子項(xiàng)目，已建成為潤(rùn)月廣場(chǎng)（也叫“華潤(rùn)未來(lái)城”）。
在2022年9月已取證開盤。
如今的瑯宸府項(xiàng)目，其實(shí)是去年11月調(diào)規(guī)得來(lái)的。
當(dāng)時(shí)，湖貝統(tǒng)籌片區(qū)城市更新單元規(guī)劃修改。
最大的一點(diǎn)，便是A9地塊的用地性質(zhì)，由商業(yè)用地調(diào)整至二類居住用地 商業(yè)用地。
用地面積有所調(diào)整，規(guī)劃容積率由13.1調(diào)整至8點(diǎn)多。
也就是，地塊由之前的純商業(yè)用地，調(diào)整為住宅為主的商、住混合用地。
另外，C1地塊用地性質(zhì)，也由二類居住用地 商業(yè)用地，調(diào)整為商業(yè)用地 二類居住用地。
由偏向住宅的商、住用地，調(diào)整為偏向商業(yè)的商、住用地。
瑯宸府的很大一個(gè)優(yōu)勢(shì)，是位于羅湖核心。
項(xiàng)目步行到羅湖區(qū)政府兩三百米，直線距離地鐵湖貝站三四百米。
另外，整個(gè)湖貝項(xiàng)目規(guī)劃是一個(gè)地標(biāo)大城，建成后自身的配套就不差。
不過就項(xiàng)目而言，瑯宸府作為舊改盤，較高的容積率和居住密度也不可避免。
首先，項(xiàng)目的地塊不大，與周邊的建筑較近。
特別是南面，被現(xiàn)有的多棟建筑包圍。
而且項(xiàng)目的四棟住宅，有兩棟是42層、46層的超高層。
但樓棟彼此之間的樓間距，僅13米左右。
對(duì)項(xiàng)目的中低樓層而言，后續(xù)在采光、視野上或有一定影響。
相關(guān)公司：華潤(rùn)置地hk01109
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