北京
文/上海進深 嚴明會
最近，閔行蘭香湖的新盤有了新進展。
隨著項目規劃逐步推進，蘭香湖悅邸北區的效果圖和部分戶型過程稿陸續流出，市場也第一次比較清晰地看到了這個項目的大致輪廓。
主力戶型建面約136-168㎡，整體體量僅180套，定位明顯偏向改善客群。
從今年1月拿地到如今案名落定、產品信息初步披露，整個推進節奏相當迅速。
而更引人注意的是，這宗地背后的開發商——紫江集團。
今年1月6日，上海第十批次土拍中，紫江集團旗下的紫都置業與紫竹半島地產聯合體，以總價約20.09億元拿下閔行區MHP0-1005單元14-07地塊、14-09地塊、06-18地塊及06-19地塊部分地下空間，成交樓板價33440元/㎡，溢價率0%。
憑借這一次拿地，紫江旗下的紫竹半島地產躋身今年1月房企新增土地貨值榜單的TOP4。
在當前上海土地市場幾乎被國央企包圍的格局下，這家本土民企的突然出手，本身就有看點。
容積率僅1.01
地塊組合中，包含兩幅住宅用地和一幅商辦用地，其中，兩宗住宅地塊容積率均只有1.01。
在當下上海土地供應體系里，這幾乎已經貼近“限墅令”之后的理論下限。
過去兩年上海出讓宅地中，容積率≤1.5的比例大約只有5%，而1.01這樣的指標的更是少數。
具體來看：
14-07地塊：建設用地面積約3.17萬㎡，容積率1.01，限高24米；
14-09地塊：建設用地面積約2.26萬㎡，容積率1.01，限高24米；
此外，06-18地塊和06-19地塊部分地下空間，連接蘭香湖南路與悅蘭路，面積約8060㎡，涵蓋商業與社會停車場功能。
這樣的指標意味著項目幾乎必然會走低密改善路線。
從目前流出的戶型區間看，136-168㎡的面積段，也基本對標閔行及上海西南片區的改善需求。
地理位置同樣具有一定優勢。
項目位于蘭香湖沿岸，周邊就是此前紫江開發的蘭香湖系列項目。
蘭香湖所在區域位于“大零號灣”科技創新策源區，周邊匯聚了上海交大、華師大等頂尖高校，入駐企業超7000家，高知、高凈值人群比例較高，居住需求相對穩定。
同時，區域配套正在加速兌現，地鐵15號線已通車，在建的23號線未來可直達徐家匯，自駕通過虹梅南路高架、申嘉湖高速可覆蓋西南與浦東方向。
商業端，蘭香湖北街已投入運營，瑞金醫院閔行院區也預計將于2028年啟用。
整體來看，這是一塊典型的科創產業與湖居資源疊加的住宅板塊。
庫存告急
對于紫江來說，這次拿地還有一個更現實的原因：
其在上海的土地儲備已經不多。
過去幾年，依靠蘭香湖系列項目，紫江每年在上海的銷售規模穩定在50億元左右。
但到了2025年，其全口徑銷售金額下滑至23.21億，勉強卡位進入上海房企銷售榜單TOP50。
規模下降的核心原因，其實就是可售項目減少。
在這種情況下，補充一宗位于熟悉區域的土地，對企業來說是相對穩妥的選擇。
過去幾年，蘭香湖沿岸的住宅開發，幾乎一直由紫江體系主導。蘭香湖雅苑、蘭香湖壹號、蘭香湖2號、紫竹半島等項目，都出自紫江之手。
某種程度上，這里已經形成了一條相對完整的“蘭香湖產品序列”。
蘭香湖壹號是最早入市的一批項目之一。容積率約1.8，只做了6棟高層，沿著湖岸弧線排布，每棟樓幾乎都能看到湖景。
當年開盤時，套均2000萬，高層均價接近8萬元/㎡，在板塊內算是天花板級別的存在。
隨后推出的蘭香湖2號，則進一步強化了低密屬性，湖景資源豐富，部分產品成交價格一度接近13萬元/㎡。
對紫江來說，蘭香湖悅邸北區的出現的意義，更多在于板塊連續性：
熟悉板塊、熟悉客群、熟悉產品節奏。
這是一種典型的確定性打法。
對于一家長期深耕本地的企業來說，穩定有時比規模擴張更重要。
雄厚實業打底
紫江是一家創辦于1981年的本土民營投資控股集團，深耕閔行多年，與紫竹科學園區的發展幾乎同步。
紫江集團掌舵人沈雯，早年曾是上海縣馬橋公社的生產隊長。
1981年，他拿著3萬元啟動資金，帶領年輕人創業，從包裝制造業起步。1999年，沈雯帶領以包裝印刷為主業的“紫江企業”在上交所掛牌上市。
此后多年，包括可口可樂、百事可樂、雀巢、聯合利華等眾多國際消費品巨頭，都成為紫江的長期合作客戶。
如今，在房地產行業普遍承壓的背景下，紫江的制造業板塊依然為集團提供著穩定現金流。
2024年，紫江企業實現營業收入106.37億元，首次突破百億大關。
2025年前三季度，紫江企業的歸母凈利潤就達到了9.66億元，創下歷史新高。不出意外，其2025年全年的歸母凈利潤將首次突破10億元大關。
早在2021年，沈雯就曾向華東師范大學捐贈1億元人民幣支持教育發展。
如今67歲的沈雯，依然是紫江集團的核心掌舵人。
依托實業帶來的穩定現金流，對區域的深度熟悉，以及長期堅持的低密高端產品定位，紫江在蘭香湖的這一次出手，既是順勢而為，也可以說是水到渠成。
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