華潤金茂豪宅銷售雪上加霜 恐遭周邊新增宅地背刺

上海市區供地節奏重啟，又將有新宅地入市

近期，虹口區嘉興社區控制性規劃作出調整，主要內容為增加了一幅住宅用地，位于瑞虹新城一期西北側。

雖然地塊體量不大，不足1萬平方米，但對于周邊樓盤，尤其是華潤外灘瑞府和金茂璞元銷售形成了一定壓力，而華潤金茂首開至今半年時間整體去化在50%左右。

虹口核心地段再添宅地

本次調整規劃的是虹口區嘉興社區C080301單元控制性詳細規劃hk306街坊，根據最新規劃，hk306-08地塊土地用途為Rr3，也就是三類住宅用地。

該地塊土地面積為7115平方米，容積率2.5，限高80米，總建筑面積約1.78萬平方米，屬于小型社區。

從地圖上來看，地塊東至太平橋支路，北至臨平路，具體位置在瑞虹新城一期西北側，可以說是地處瑞虹板塊核心地段。

因此，該地塊在商業配套、軌交出行、醫療教育等各個維度來說，都算是第一梯隊水平。

更重要的是，地塊體量較小，因此總價不會超過20億，對于中型房企來說在承受范圍之內，適合走快速開發路線。

華潤金茂銷售雪上加霜

不過，凡是有利必有弊，對于周邊樓盤來說，這幅地塊上市未必是個好消息，核心原因是地塊將會是區域內第一個新規樓盤，產品力必然會領先一籌。

與地塊比較近的樓盤主要有兩個，其一是金茂璞元，其二是華潤外灘瑞府，目前來看這兩個樓盤銷售并不算好。

距離相對較近的是金茂璞元，2025年8月25日首次開盤，推出99套，截至目前銷售78套，銷售率78.8%。2025年10月29日第二次開盤，推出111套，已銷售53套，銷售率47.7%。2025年11月28日第三次開盤，推出57套，已銷售13套，銷售率22.8%。

三次開盤累計推出267套，已銷售144套，整體去化率53.9%。

距離相對較遠的外灘瑞府也是開盤三次，一批次2025年9月14日推出119套，截至目前已銷售93套，銷售率78.2%。2025年10月25日第二次開盤，推出146套，已銷售50套，銷售率34.2%。2025年12月19日第三次開盤，推出93套，已銷售35套，銷售率37.6%。

三次開盤累計推出358套，已銷售178套，整體去化率49.7%。

可以看到，金茂華潤兩盤推盤節奏和銷售情況比較類似，銷售程度均在半數左右，去化率金茂更高，但絕對套數則是華潤更好。

隨著hk306-08地塊用途調整，意味著已有意向房企準備出手，如果最終拿地者不是金茂或華潤，那對于他們的銷售壓力將會雪上加霜。

相對而言，華潤壓力或許會更小一些，因其與新地塊不屬于同一個板塊，受到沖擊更小。