物業(yè)大變局，業(yè)主即將當(dāng)家作主

兄弟姐妹們，這是一個(gè)天大的好消息！

物業(yè)橫行霸道亂收費(fèi)的時(shí)代可能真的要結(jié)束了，國(guó)家要正式出手整治物業(yè)行業(yè)的亂象了！

就在最近，全國(guó)人大代表樊蕓提出了一個(gè)建議，她說(shuō)：應(yīng)該在官方文件表述中，將“物業(yè)管理”統(tǒng)一改為“物業(yè)服務(wù)”，因?yàn)槲飿I(yè)公司不是小區(qū)的管理者更不是小區(qū)的主人，他們的工作是為小區(qū)的業(yè)主服務(wù)，可現(xiàn)在的很多物業(yè)公司，他們以主人翁的姿態(tài)自居，不僅亂收費(fèi)、不作為，甚至還公然侵占業(yè)主的權(quán)益，很多朋友敢怒不敢言，維權(quán)也沒(méi)有門路，像這種亂象我們必須要進(jìn)行整治！

消息傳出，全網(wǎng)支持，大量的老百姓給她的建議點(diǎn)贊，并稱樊蕓為人民的好代表！

更有意思的是，只過(guò)了短短兩天時(shí)間，在3月9日當(dāng)天，住建部就親自給樊蕓打了電話，說(shuō)她的建議已經(jīng)被采納，以后《物業(yè)管理?xiàng)l例》將正式改名為《物業(yè)服務(wù)條例》，這意味著中國(guó)的物業(yè)行業(yè)將迎來(lái)一場(chǎng)歷史級(jí)的大變局！

你不要以為改動(dòng)的只是兩個(gè)字，這其實(shí)顛覆的是整個(gè)物業(yè)行業(yè)基本的商業(yè)邏輯！

為什么現(xiàn)在很多物業(yè)公司無(wú)法無(wú)天？

因?yàn)樵谖飿I(yè)服務(wù)這個(gè)領(lǐng)域，一直都存在著非常嚴(yán)重的“權(quán)責(zé)混亂”的現(xiàn)象。

上世紀(jì)80年代深圳第一批商品房出現(xiàn)的時(shí)候，當(dāng)時(shí)的人們發(fā)現(xiàn)了一個(gè)嚴(yán)重的問(wèn)題，那就是小區(qū)的垃圾沒(méi)人清理、綠化沒(méi)人維護(hù)，小區(qū)的大門也沒(méi)有人值守，存在明顯的安全漏洞。

為了解決這些問(wèn)題，深圳政府就派人去隔壁香港進(jìn)行實(shí)地考察學(xué)習(xí)，最后把香港的物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)引入了內(nèi)地，當(dāng)時(shí)的物業(yè)服務(wù)有三個(gè)典型的特征：

1

非常專業(yè)，不管是保潔、保安還是維修師傅，都受過(guò)專業(yè)的培訓(xùn)。

2

有償服務(wù)，業(yè)主每年一起出錢，然后公示開支，讓物業(yè)給業(yè)主解決問(wèn)題。

3

秉承業(yè)主至上的理念，那時(shí)候的物業(yè)服務(wù)人員，他們非常清楚自己就是為業(yè)主解決問(wèn)題的服務(wù)人員，他們的態(tài)度非常好，對(duì)業(yè)主也非常客氣，因?yàn)檫@是他們的衣食父母！

可不知道從什么時(shí)候開始，中國(guó)內(nèi)地的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)就徹底變味了。

首先是物業(yè)服務(wù)突然變成了物業(yè)管理，物業(yè)公司從服務(wù)者一夜之間轉(zhuǎn)變成了管理者，仿佛小區(qū)所有的業(yè)主都是寄人籬下的租客，他們才是小區(qū)真正的主人。

當(dāng)出現(xiàn)這種心態(tài)轉(zhuǎn)變時(shí)，很多問(wèn)題就接連出現(xiàn)了：第一個(gè)是不作為。

小區(qū)的道路破了、綠化死了、樹木過(guò)于茂盛、蚊蟲大量繁殖，這些事情物業(yè)視若無(wú)睹，還有地下室車庫(kù)滲水、消防通道堵塞、衛(wèi)生服務(wù)不達(dá)標(biāo)等現(xiàn)象也頻繁的出現(xiàn)，業(yè)主無(wú)比氣憤，就找物業(yè)去理論，結(jié)果物業(yè)態(tài)度傲慢、百般推諉，甚至是直接與業(yè)主發(fā)生沖突。

比如說(shuō)2023年西安媒體就報(bào)道過(guò)一個(gè)新聞，當(dāng)?shù)匾粋€(gè)有2800多戶人的中型小區(qū)，業(yè)主向物業(yè)反饋地下車庫(kù)長(zhǎng)期滲水，結(jié)果物業(yè)拖了1年都沒(méi)有處理，積水最深的時(shí)候，水位直接淹到了業(yè)主的小腿那里，出門開個(gè)車簡(jiǎn)直就像是劃船一樣，像這種嚴(yán)重的問(wèn)題，物業(yè)竟然視若無(wú)睹，最后沒(méi)辦法，業(yè)主集體抗議，大量的人開始拒絕繳納物業(yè)費(fèi)，引發(fā)了小區(qū)內(nèi)部的大混亂！

第二個(gè)是物業(yè)公司收費(fèi)不合理，支出不透明。

在武漢有個(gè)三環(huán)外的偏遠(yuǎn)小區(qū)，物業(yè)費(fèi)用每平米竟然高達(dá)3.6元人民幣，直逼很多市中心的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，只要業(yè)主追問(wèn)為什么這么高，物業(yè)的統(tǒng)一回復(fù)就是，因?yàn)槲覀兪俏逍欠?wù)標(biāo)準(zhǔn)。

更魔幻的是，業(yè)主在繳納了高額的物業(yè)費(fèi)之后，竟然還有額外的維修費(fèi)、保潔費(fèi)、車位管理費(fèi)、車位清潔費(fèi)等等，一個(gè)月加起來(lái)，光交給物業(yè)的錢，都頂?shù)蒙夏承┑褪杖肴后w十來(lái)天的工資了。

而且貴就算了，你好歹應(yīng)該公示收入開支明細(xì)吧，結(jié)果有的物業(yè)公司不僅說(shuō)不清楚資金的具體用途，甚至還將公共區(qū)域的收益，比如說(shuō)廣告位、停車位收入全部據(jù)為己有。

最讓人難以理解的是，有些物業(yè)竟然可以公然侵犯業(yè)主的權(quán)益，比如說(shuō)把小區(qū)的公攤區(qū)域出租出去賺取額外的收入，業(yè)主明明在承擔(dān)公攤的費(fèi)用，買房和繳納物業(yè)費(fèi)的時(shí)候都在計(jì)算公攤面積，結(jié)果到了分錢的時(shí)候卻完全沒(méi)有業(yè)主啥事，等于說(shuō)業(yè)主只有出錢的權(quán)利，完全沒(méi)有享受權(quán)益的權(quán)利！

還有前些年頻繁傳出的，物業(yè)挪用維修基金的事情，幾百萬(wàn)上千萬(wàn)的維修資金，平時(shí)大家沒(méi)有關(guān)注，可等到小區(qū)電梯要維修，水電要改造的時(shí)候，物業(yè)卻突然說(shuō)沒(méi)錢，那這筆錢到底去了哪里？物業(yè)也說(shuō)不清楚！

你說(shuō)這種權(quán)責(zé)混亂，不作為、亂收費(fèi)、公然侵占業(yè)主權(quán)益的物業(yè)公司，哪個(gè)老百姓會(huì)喜歡？

為什么這兩年取消物業(yè)公司的呼聲此起彼伏？為什么物業(yè)費(fèi)斷交潮成了一個(gè)席卷全國(guó)的社會(huì)現(xiàn)象？因?yàn)橹袊?guó)很多物業(yè)公司，他們提供的服務(wù)真的匹配不上他們收的物業(yè)費(fèi)用，大家覺(jué)得不公平，不合理，所以才會(huì)用拒絕繳費(fèi)來(lái)進(jìn)行抗議！

我知道有人要說(shuō)了，你不滿意可以更換物業(yè)公司啊，可問(wèn)題是，更換物業(yè)公司需要成立業(yè)主委員會(huì)，而成立業(yè)主委員會(huì)又需要小區(qū)大多數(shù)人達(dá)成共識(shí)，還有流程也十分繁瑣，再加上業(yè)主本就是一盤散沙，所以導(dǎo)致很多小區(qū)交房十余年，依然沒(méi)辦法成立業(yè)主委員會(huì)，當(dāng)業(yè)主只能單打獨(dú)斗的和物業(yè)去博弈的時(shí)候，結(jié)局我們也可想而知！

而且物業(yè)他也想得很清楚，你看我再不爽，對(duì)我再不滿意，你也沒(méi)有換掉我的權(quán)力，甚至如果業(yè)主長(zhǎng)期拒絕繳納物業(yè)費(fèi)用，物業(yè)公司還可以去法院告業(yè)主，在這樣的情況下，業(yè)主就完全處于極端被動(dòng)的位置！

即便我們退一萬(wàn)步說(shuō)，就算業(yè)委會(huì)能夠順利成立，也成功更換了物業(yè)公司，可熟悉社會(huì)的都清楚，業(yè)委會(huì)那些人，搞不好比物業(yè)公司還要貪，幾個(gè)五六十歲的退休人員，一旦他們掌握了業(yè)委會(huì)的權(quán)利，那用不了幾年，小區(qū)的維修基金可能就會(huì)被掏空！

所以對(duì)于現(xiàn)在的很多業(yè)主來(lái)說(shuō)，物業(yè)服務(wù)這個(gè)問(wèn)題，真的已經(jīng)成了他們難以解決的心頭之痛！

看到這里，我們?cè)賮?lái)討論下開頭那個(gè)問(wèn)題，將“物業(yè)管理”統(tǒng)一改為“物業(yè)服務(wù)”，到底有什么意義？你不要以為只是改了兩個(gè)字，這是國(guó)家重新定義了物業(yè)公司的位置，相當(dāng)于住建部在告訴所有的物業(yè)公司——你不是小區(qū)的主人，也不是小區(qū)的管理者，你存在的意義是要為業(yè)主提供服務(wù)！

當(dāng)有了官方層面的定義之后，物業(yè)行業(yè)的亂象整治就有了法律依據(jù)，到時(shí)候很多系統(tǒng)性的變革就會(huì)跟著出現(xiàn)：比如說(shuō)可以引入物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，三個(gè)月物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)，將直接更換更合格的服務(wù)公司。

再比如說(shuō)強(qiáng)制公示物業(yè)收入和開支，由相關(guān)部門進(jìn)行監(jiān)督管理，避免出現(xiàn)物業(yè)貪污腐敗，侵占業(yè)主權(quán)益的現(xiàn)象。

甚至我們還可以引入公平合理的服務(wù)評(píng)價(jià)系統(tǒng)，每隔半個(gè)月就由專業(yè)人員對(duì)小區(qū)的整體服務(wù)進(jìn)行打分，避免物業(yè)出現(xiàn)躺平不作為的現(xiàn)象！

總而言之，這次物業(yè)管理變更為物業(yè)服務(wù)，這是中國(guó)物業(yè)行業(yè)一次歷史性的大變局，它首先激發(fā)的是我們的主人翁意識(shí)，然后也是給物業(yè)公司發(fā)出的最后警示，如果你們不能做好服務(wù)，那你們就只能卷鋪蓋走人，在這兩個(gè)核心思想的指導(dǎo)之下，未來(lái)中國(guó)小區(qū)一系列的問(wèn)題都會(huì)找到新的解決思路，這真的是一個(gè)利國(guó)利民的大好事！

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