業(yè)委會(huì)人數(shù)不過半，居委會(huì)代行職責(zé)行不行？“業(yè)委會(huì)履職難”的這些基層解法

來源：滾動(dòng)播報(bào)

（來源：上觀新聞）

滬上某小區(qū)遇到棘手問題：老舊小區(qū)改造迫在眉睫，但原業(yè)委會(huì)委員7人僅剩3人，不足總數(shù)1/2，無法正常履職。情急之下，小區(qū)業(yè)主大會(huì)討論通過業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定，由居委會(huì)代行職責(zé)，組織開展老舊小區(qū)項(xiàng)目征詢、公示等。但這卻遭到業(yè)主質(zhì)疑并起訴。對(duì)此，法院會(huì)怎么判？

近日，在馬橋鎮(zhèn)鄰松黨群服務(wù)中心，一場(chǎng)“業(yè)委會(huì)履職賦能”活動(dòng)吸引了閔行全區(qū)各街鎮(zhèn)的居民區(qū)黨組織書記、業(yè)委會(huì)主任代表、律師代表等到場(chǎng)學(xué)習(xí)討論。在現(xiàn)場(chǎng)，律師代表任明飛揭曉了上述“居委會(huì)代行業(yè)委會(huì)職責(zé)”案例的后續(xù)——法院駁回了業(yè)主起訴，認(rèn)定居委會(huì)程序合法、民意基礎(chǔ)扎實(shí)（同意率85%）。但律師同時(shí)強(qiáng)調(diào)：“代行職責(zé)不是越權(quán)，而是應(yīng)急托底。關(guān)鍵在于程序透明、依法依規(guī)、尊重民意。”

“業(yè)委會(huì)建起來難，運(yùn)轉(zhuǎn)好更難。”閔行區(qū)有關(guān)部門表示，前不久，該區(qū)還圍繞“業(yè)委會(huì)履職難點(diǎn)”課題展開問卷調(diào)查，數(shù)據(jù)顯示，“缺乏法律、財(cái)務(wù)、工程等專業(yè)知識(shí)”占比近四成，“程序規(guī)范與監(jiān)督缺失”占兩成，“人選與組建難”占近兩成，“職責(zé)邊界不清與協(xié)同不暢”占約16%。

業(yè)委會(huì)“不敢干、不會(huì)干、干不順”的痛點(diǎn)，到底怎么破？閔行一些小區(qū)在解難題中展開積極探索。

“多重身份”搭橋梁

當(dāng)天，馬橋鎮(zhèn)四季悅園業(yè)委會(huì)交叉任職干部陳潔娣來到現(xiàn)場(chǎng)，以自身“黨支部委員+居委會(huì)委員+業(yè)委會(huì)委員”的多重身份，講述了“小區(qū)機(jī)械車位改造”的攻堅(jiān)故事。這是困擾小區(qū)近十年的棘手問題。

她介紹，四季悅園于2021年3月成立黨支部，5月成立居委會(huì)，同年10月組建業(yè)主委員會(huì)。小區(qū)有2處立體車庫(kù)，共規(guī)劃車位181個(gè)，卻因設(shè)備老化導(dǎo)致無法啟用、設(shè)計(jì)缺陷常常引發(fā)剮蹭、運(yùn)營(yíng)高耗無力承擔(dān)等問題，陷入“建而難用，棄之可惜”的尷尬境地。

面對(duì)如此困局，作為交叉任職干部，陳潔娣向居民區(qū)書記提出建議，由黨支部牽頭“搭建平臺(tái)+主持三會(huì)”：居委會(huì)結(jié)合社區(qū)云、四百大走訪等開展“入戶走訪+問卷調(diào)查”；業(yè)委會(huì)組織業(yè)主開展“線上問卷+線下座談”；小區(qū)物業(yè)配合業(yè)委會(huì)，開展相應(yīng)的“詢價(jià)報(bào)價(jià)+形成方案”等工作。

經(jīng)過一段時(shí)間的民意調(diào)查，首場(chǎng)“四位一體”會(huì)議如期召開，大部分業(yè)主認(rèn)為應(yīng)該拆除立體機(jī)械車庫(kù)，有11戶居民持反對(duì)意見。根據(jù)大多數(shù)民意，居民區(qū)去咨詢有拆除資質(zhì)的單位，卻得知要支付30萬-60萬元的拆除費(fèi)。這個(gè)錢誰來出？所幸，經(jīng)多方打聽，他們找到了可以免費(fèi)上門拆除及回收的單位。

與此同時(shí)，居民區(qū)多次邀請(qǐng)鎮(zhèn)房管辦、設(shè)備需求方、四方共治工作專班及黨員骨干開展協(xié)調(diào)會(huì)商，通過“三會(huì)”機(jī)制充分收集業(yè)主意見，最終形成機(jī)械車庫(kù)拆除方案。之后，依據(jù)《三個(gè)規(guī)約》組織召開業(yè)主大會(huì)，最終以96%的贊成率高票通過。招標(biāo)環(huán)節(jié)，小區(qū)還通過微信群實(shí)時(shí)直播，邀請(qǐng)業(yè)主代表全程參與監(jiān)督，確保全過程公開透明、規(guī)范有序。

最終，這個(gè)“硬骨頭”被成功啃下，實(shí)現(xiàn)一舉多贏：一來，黨建引領(lǐng)指明方向，民心得到進(jìn)一步凝聚，不僅免費(fèi)拆除機(jī)械車庫(kù)，還通過出售二手設(shè)備獲得公共收益近30萬元；二來，拆除后，業(yè)主認(rèn)為安全了，路寬了，小區(qū)明亮了，紛紛點(diǎn)贊；第三，在原先底層72個(gè)停車位的基礎(chǔ)上，增加了45個(gè)臨停車位。從問計(jì)于民開始，到所有工程結(jié)束，期間沒有接到一個(gè)12345投訴。

對(duì)此，陳潔娣感慨道：“交叉任職不是‘多頭占’，而應(yīng)是‘多頭干’。作為居委主任，我是指導(dǎo)者；作為支部委員，我是監(jiān)督者；作為業(yè)委委員，我是協(xié)調(diào)者；作為小區(qū)的業(yè)主，我是其中一位推動(dòng)者。”這樣的多重身份，為業(yè)委會(huì)履職搭建了很好的橋梁。

小區(qū)治理的“硬骨頭”，誰來啃？閔行區(qū)房管局有關(guān)人士指出，首先要有“敢干事”的人，要讓業(yè)委會(huì)真正成為業(yè)主信賴的“代言人”。推動(dòng)業(yè)委會(huì)從“建起來”到“轉(zhuǎn)起來”再到“強(qiáng)起來”，必須抓住三個(gè)關(guān)鍵：一是人選，通過“種子計(jì)劃”挖掘儲(chǔ)備人選；二是制度，用好小區(qū)“三個(gè)文本”這一制度基礎(chǔ)；三是指導(dǎo)監(jiān)督與賦能。

“三字訣”立規(guī)矩

閔行區(qū)銀康苑是典型的農(nóng)民動(dòng)遷安置小區(qū)，共有1768戶，近5000名常住人口，人戶分離多、出租率高，居民訴求也比較多元。

在現(xiàn)場(chǎng)，銀康苑居民區(qū)書記蔣時(shí)美分享了三件事，也展示了業(yè)委會(huì)的履職成效。“如果用三個(gè)字來概括我們的治理心得，那就是——領(lǐng)、議、信。”她說。

第一件事，用聯(lián)動(dòng)協(xié)同，破解外墻滲水這個(gè)“老大難”。

該小區(qū)自2016年交付以來，先后有491戶出現(xiàn)外墻滲水，過保維修、資金使用、施工協(xié)調(diào)的難度都很大。居民區(qū)第一時(shí)間全面排查、一戶一檔、建立臺(tái)賬，針對(duì)居民對(duì)維修基金使用的顧慮，黨員和樓組長(zhǎng)上門講政策、解疑惑，形成黨組織牽頭、業(yè)委會(huì)主抓、物業(yè)落實(shí)的協(xié)同機(jī)制，全程跟蹤、嚴(yán)把質(zhì)量。到目前，小區(qū)已完成維修431戶，剩下60戶也在有序推進(jìn)，真正把居民的“心頭病”變成了“放心事”。

這件事體現(xiàn)了“領(lǐng)”的力量——黨組織領(lǐng)方向、業(yè)委會(huì)領(lǐng)任務(wù)、物業(yè)抓落實(shí)，三駕馬車同向發(fā)力。

第二件事，用民主議事，辦好快遞柜微改造這件民生小事。

之前，小區(qū)快遞柜區(qū)域地面坑坑洼洼，一到雨天就積水，居民取件特別不方便。對(duì)此，居民區(qū)沒有自己拍板，而是組織黨員、居民代表、業(yè)委會(huì)一起到現(xiàn)場(chǎng)勘察，共同制定方案，趕在汛期前完成了改造。有居民說：“過去下雨取件要踮腳走，現(xiàn)在推嬰兒車都方便了。”

這件事體現(xiàn)了“議”的智慧——不替民做主，而是由民做主，大家的事大家商量著辦。

第三件事，靠規(guī)則與信任，破解物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)這塊“最難啃的硬骨頭”。

2025年以前，小區(qū)物業(yè)費(fèi)長(zhǎng)期是1.3元/平方米，成本嚴(yán)重倒掛，保潔、保安力量跟不上，服務(wù)上不去，小區(qū)一度陷入“低收費(fèi)—低服務(wù)—居民不滿意”的惡性循環(huán)。

服務(wù)跟不上，居民怨氣大，這個(gè)局怎么破？居民區(qū)重點(diǎn)抓了四步。

第一步，精準(zhǔn)摸排，逐戶核實(shí)信息，確保表決不漏一戶。

第二步，用數(shù)據(jù)說話，委托第三方開展成本評(píng)估，測(cè)算合理價(jià)格為2.4元/平方米，之后又通過多輪居民座談，結(jié)合周邊小區(qū)行情與大家承受能力，最終把價(jià)格定在1.8元，把賬算明白、講透徹。

第三步，多方聯(lián)動(dòng)，業(yè)委會(huì)主任金健等老同志帶頭上門溝通。有一戶居民一開始反對(duì)最強(qiáng)烈，金主任前后去了三次，耐心解釋、真誠(chéng)溝通，最后居民說：“就沖你這態(tài)度，我同意。”

第四步，規(guī)范議事，嚴(yán)格落實(shí)馬橋鎮(zhèn)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》修訂要求，強(qiáng)化居民區(qū)黨組織前置審核，全程公開透明，保障居民的知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)。

最終，物業(yè)費(fèi)從1.3元調(diào)整到1.8元，以83.93%的高同意率順利通過。調(diào)價(jià)后，小區(qū)投訴同比下降35%，保安巡邏、保潔頻次、樓道照明、公共設(shè)施都有了明顯提升，實(shí)現(xiàn)了服務(wù)提質(zhì)、居民滿意。

這件事體現(xiàn)了“信”的成果——用數(shù)據(jù)贏得信任，用真誠(chéng)換取信心，用透明守護(hù)信賴。

現(xiàn)場(chǎng)專家點(diǎn)評(píng)說，回望這三件事，做法不同，但治理邏輯是相同的：一是黨建引領(lǐng)把方向，不包辦、不替代，搭平臺(tái)、強(qiáng)支撐、嚴(yán)規(guī)范；二是議事規(guī)則立規(guī)矩，用程序正義贏得群眾信任；三是賦能業(yè)委會(huì)強(qiáng)主體，讓業(yè)委會(huì)有章可循、有規(guī)可依、有力可借。

“三個(gè)不做”定底線

“違規(guī)的事情堅(jiān)決不做，老百姓不滿意的事情堅(jiān)決不做，沒有黨建引領(lǐng)的事情堅(jiān)決不做。”閔行夏朵園小區(qū)業(yè)委會(huì)主任陳錫賢一開場(chǎng)便亮出業(yè)委會(huì)的“三個(gè)不做”原則。

據(jù)了解，作為一座20年的老小區(qū)，夏朵園有25個(gè)水泵房，由于設(shè)備老化、水壓不穩(wěn)，居民紛紛抱怨冬天洗澡難。為此，小區(qū)每年要花費(fèi)60-80萬元維修基金，但問題不斷反復(fù)，引發(fā)居民不信任、投訴不斷。

2017年7月20日，夏朵園第一屆業(yè)委會(huì)備案成立。2018年11月，小區(qū)召開“四位一體”聯(lián)席會(huì)議，討論水泵房改造上門征詢意見實(shí)施方案。2019年5月，小區(qū)率先對(duì)74號(hào)及166號(hào)水泵房進(jìn)行試點(diǎn)改造。2020年8月，組織業(yè)主參觀已改造的166號(hào)泵房和未改造的2號(hào)泵房展示改造成效，獲得認(rèn)可。

“黨建引領(lǐng)不是口號(hào)，是業(yè)委會(huì)敢干事、干成事的‘定盤星’。”陳錫賢說。2021年一季度，小區(qū)生活水泵房由25個(gè)并聯(lián)成9個(gè)，全部改成直供水，實(shí)施智慧管理，改造工程圓滿結(jié)束。如此，小區(qū)終于搬走了壓在居民心口的一塊大石，一年還能至少節(jié)約維修基金50萬元。

在培訓(xùn)現(xiàn)場(chǎng)，不少居民區(qū)書記提出“維修基金使用不熟悉怎么辦”，陳錫賢結(jié)合實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)給出指導(dǎo)：維修基金以樓幢為單位，分清共區(qū)和公區(qū)使用，“維修基金是房子的養(yǎng)老錢，室內(nèi)修灶臺(tái)、下水道都不能用。有的物業(yè)公司會(huì)打擦邊球，書記們一定要把好關(guān)”。

關(guān)于如何監(jiān)督業(yè)委會(huì)規(guī)范履職，一位居民區(qū)書記也分享了自己的心得體會(huì)——公章使用有記錄、有審核；公共收益報(bào)表每季度在公眾號(hào)公示，讓錢“曬在陽光下”；資金使用按金額分級(jí)決策，全過程材料歸檔，“這既是對(duì)履職的保障，也是對(duì)自己的保護(hù)”。

原標(biāo)題：《業(yè)委會(huì)人數(shù)不過半，居委會(huì)代行職責(zé)行不行？“業(yè)委會(huì)履職難”的這些基層解法》

馬橋鎮(zhèn)供圖

來源：作者：解放日?qǐng)?bào) 黃勇娣