沒有這三個(gè)條例，《物業(yè)管理?xiàng)l例》改名也未必能實(shí)現(xiàn)廣大業(yè)主所愿

引子

近日人大代表樊蕓建議《物業(yè)管理?xiàng)l例》改名《物業(yè)服務(wù)條例》，引發(fā)網(wǎng)上熱議，據(jù)說住建部還真的擬改名。有人拍案叫好，說切中要害；有人冷眼旁觀，說不過是文字游戲。

在我看來，改名只是給歪樓刷白漆，真正的死穴，是缺了三部護(hù)佑業(yè)主、卡死物業(yè)、管住監(jiān)管的硬條例。

物業(yè)是啥很多人不清楚？先把關(guān)系理清楚：

1、業(yè)主是產(chǎn)權(quán)人，是出錢的甲方；

2、物業(yè)是小區(qū)的房子、設(shè)施、公共區(qū)域，是咱們的財(cái)產(chǎn)；

3、物業(yè)服務(wù)人（物業(yè)企業(yè)，俗稱物業(yè)）是拿工資干活的乙方；

4、物業(yè)服務(wù)就是干保潔、保綠、保安、保修、保秩序，這 “五保” 的活兒。

物業(yè)服務(wù)委托，本是清楚明白的委托服務(wù)關(guān)系，為啥愣是被玩成了 “業(yè)主交錢受管，物業(yè)躺平收錢” 的鬧劇？且聽我道來！

物業(yè)管理VS物業(yè)服務(wù)

先看看物業(yè)管理?xiàng)l例咋說的，整理下來，形成如下框圖：

看來《物業(yè)管理?xiàng)l例》這名兒，沒取錯(cuò)！

但是條例實(shí)施后，為何張冠李戴了，物業(yè)管理的主體本應(yīng)該是業(yè)主，怎么現(xiàn)實(shí)中逐步變成了物業(yè)服務(wù)人來管理了，并且還凌駕業(yè)主之上了呢？

真想改名？請(qǐng)?jiān)倏纯锤拍詈瓦壿?/h5>

1. 四個(gè)概念

業(yè)主：房子的產(chǎn)權(quán)人（出錢、做主、享受服務(wù)）

物業(yè)：小區(qū)的房子、設(shè)施、公共區(qū)域（純財(cái)產(chǎn)，不是公司）

物業(yè)服務(wù)人：物業(yè)公司 （干活或管物的服務(wù)公司

物業(yè)服務(wù)：保潔、保綠、保安、保修、管秩序（物業(yè)公司服務(wù)干的活）

2. 四方關(guān)系

?業(yè)主（產(chǎn)權(quán)人）擁有→物業(yè)（財(cái)產(chǎn)）

?業(yè)主（委托人）聘請(qǐng)→物業(yè)服務(wù)人（服務(wù)商）

?物業(yè)服務(wù)人（服務(wù)商）針對(duì)→物業(yè)（財(cái)產(chǎn)）提供→物業(yè)服務(wù)（服務(wù)）

?物業(yè)服務(wù)→ 連接業(yè)主、物業(yè)、物業(yè)服務(wù)人的核心行為

3、關(guān)鍵避坑（糾正日常混淆）

(1)? 錯(cuò)誤：把「物業(yè)公司」叫「物業(yè)」

? 正確：物業(yè)是物（小區(qū)設(shè)施），物業(yè)公司是物業(yè)服務(wù)人

(2)? 錯(cuò)誤：物業(yè)服務(wù)是「管業(yè)主」

? 正確：物業(yè)服務(wù)是管物業(yè)（設(shè)施 / 區(qū)域）、服務(wù)業(yè)主

(3)? 錯(cuò)誤：物業(yè)歸物業(yè)公司所有

? 正確：物業(yè)歸業(yè)主所有，物業(yè)公司僅受托管理

可見物業(yè)需要管理，對(duì)物業(yè)服務(wù)人也需要管理，單個(gè)業(yè)主精力和能力都不足，所以要求成立業(yè)委會(huì)來管理物業(yè)，實(shí)施物業(yè)管理活動(dòng)。

但是業(yè)委會(huì)，他們都不想成立，然后那就讓物業(yè)服務(wù)人越俎代庖，或者讓居委會(huì)越俎代庖，所以演變成了物業(yè)服務(wù)人員來管理小區(qū)了。

我的乖乖，東家長(zhǎng)期不在崗，管家成了當(dāng)家人。

前期物業(yè)制度架空主人的始作俑者

從 “管理” 變 “服務(wù)”，理念是對(duì)的，但光改名字沒用。

現(xiàn)實(shí)里，多少物業(yè)把自己當(dāng)小區(qū)主人，門禁當(dāng)籌碼、車位當(dāng)工具、公共收益當(dāng)私房錢；業(yè)主維權(quán)難、換物業(yè)難、要賬更難，投訴一圈被踢皮球，監(jiān)管部門睜一只眼閉一只眼。

禍根就是前期物業(yè)期間，業(yè)主權(quán)益就被越俎代庖，物業(yè)條例中的物業(yè)管理人（業(yè)主）被拒之門外，不能參與進(jìn)來!

所以名字再好聽、再接地氣，若管不住物業(yè)服務(wù)人（物業(yè)企業(yè)）、若護(hù)不住物業(yè)管理人（業(yè)主和業(yè)委會(huì)）的權(quán)，估計(jì)最終都是空氣。

真能改變住宅物業(yè)服務(wù)的三個(gè)條例

住宅物業(yè)行業(yè)進(jìn)退維谷，根不在條例 “叫什么”，而在 實(shí)際“缺什么”：

• 缺一部《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人權(quán)利保護(hù)條例》
  把業(yè)主的共有權(quán)、知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)、解聘權(quán)寫死；讓成立業(yè)委會(huì)像成立物業(yè)公司那樣簡(jiǎn)單、那樣順暢；保護(hù)業(yè)主公共資產(chǎn)和小區(qū)公共收益像保護(hù)三有動(dòng)物麻雀那樣，誰(shuí)侵犯就重罰，這樣才能讓業(yè)主真正當(dāng)家做主，讓物業(yè)企業(yè)規(guī)矩做事。

• 缺一部《物業(yè)服務(wù)獎(jiǎng)懲條例》

服務(wù)達(dá)標(biāo)給激勵(lì)，偷工減料、態(tài)度惡劣就扣分、罰款、降級(jí)，嚴(yán)重的直接清場(chǎng)出局，讓物業(yè)不敢躺平、不能耍橫。

• 缺一部《物業(yè)服務(wù)監(jiān)管失職處罰條例》

監(jiān)管部門（物業(yè)管理科、街道、社區(qū)）不作為、亂作為、包庇縱容、亂插手，就問責(zé)、就處分，掐斷 “監(jiān)管真空” 的保護(hù)傘。

可惜我沒有戴表，說了也不算，如果能戴表，我強(qiáng)烈建議住建部制定以上三部條例，個(gè)人覺得這才是解開物業(yè)困局的真鑰匙。

業(yè)主權(quán)利有靠山，服務(wù)好壞有獎(jiǎng)懲，監(jiān)管失職有代價(jià)，這樣才能讓業(yè)主為了管理自己的物業(yè)，而 “花錢買服務(wù)” 的愿望，不淪為花錢請(qǐng)個(gè) “大爺” 管自己悲劇。

改名是第一步，但這絕不是最后一步。別讓文字游戲掩蓋真問題，別讓理念革新停在紙面上。

只有把業(yè)主權(quán)益放心中、把服務(wù)責(zé)任壓肩上、把監(jiān)管鞭子拿手上，物業(yè)服務(wù)才能真正走向正軌，業(yè)主才能真的住得安心、舒心、放心！

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草根的思考，為千萬(wàn)業(yè)主發(fā)聲

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